حسين بن حمد الرقيب: جبل عمر والصناديق العقارية

شركة جبل عمر من شركات التطوير العقاري الأضخم على مستوى الشرق الأوسط وتعول عليها حكومة خادم الحرمين في تحقق أحد أهداف رؤية المملكة 2030 بزيادة أعداد الحجيج والمعتمرين إلى حوالي 30 مليون حاج ومعتمر خلال العام الواحد، ولاشك بأن مشروع جبل عمر سوف يستوعب عند اكتماله أعدادا كبيرة من الحجاج والمعتمرين؛ حيث يضم المشروع 40 برجًا سكنيًا، و15 فندقًا عالميًا، ولذا دعمت الحكومة الشركة بقرض بحوالي 3 مليارات ريال في العام 2011 لغرض إنهاء المشروع في المدة الزمنية المحددة.

لكن يبدو أن الشركة واجهت صعوبات مالية خلال السنوات الماضية، بسبب تراجع أسعار العقارات وعدم قدرتها على بيع الوحدات السكنية بالأسعار التي كان مخططا لها في استراتيجية الشركة، وتسبب ذلك التراجع في الأسعار في تعطل أهم مصدر لتمويل مشروعاتها، ولكن في الربع الأخير من العام 2017 أعلنت الشركة عن استحواذ صندوق الإنماء العقاري على ثلاثة أبراج فندقية تابعة للشركة مع مجمعين تسويقيين بمبلغ إجمالي 6 مليارات ريال يحق لشركة جبل عمر بعد 5 سنوات إلى 10 سنوات إعادة شراء العقارات المباعة بنفس سعر البيع، وهذا الحق ليس ملزمًا أي أن أسعار العقارات لو انخفضت عن سعر الشراء، فإن المساهمين في صندوق الإنماء العقاري هم من يتضرر من ذلك الانخفاض ويتم بعد 10 سنوات تقييم الوضع إما أن تباع بالمزاد أو أن تستمر بالتأجير لسنوات قادمة مع عدم قدرة المشتركين في الصندوق من التخارج وربما يتراجع العائد السنوي إذا تخلت شركة جبل عمر عن عقد الإيجار بعد مضي المدة المحددة، عند الإعلان كنا نعتقد أن شركة جبل عمر هي الرابح في هذه الصفقة التي سوف توفر للشركة سيولة عالية تمكنها من إنهاء مشروعات التطوير بأسرع وقت ممكن ولكن بعد ذلك يأتي الإعلان من الشركة بسداد قرض لأحد البنوك المحلية بمبلغ 4 مليارات ريال وهذا القرض يستحق السداد في نهاية العام 2029م وقد حصلت الشركة على هذا القرض مقابل رهن للفنادق المباعة على صندوق الإنماء(ريت) وكان لابد من فك هذا الرهن لتمكين الشركة من استكمال عملية البيع وكعادة البنوك عندما تكون في موقف قوي فقد فرضت على شركة جبل عمر سداد القرض بالإضافة إلى كافة العمولات والمصاريف المتعلقة بالقرض، وكنت أتمنى من الشركة إيضاح تلك المصاريف لمساهميها، طبعاً تم البيع لصندوق الإنماء العقاري (ريت) وتأجير العقارات لشركة جبل عمر للتطوير بعقد مدته 10 سنوات بقيمة إيجارية تحقق عائدا قدره 540 مليون ريال في السنة تدفع على قسطين بنسبة عائد في حدود 9 % من تكلفة الاستحواذ البالغة 6 مليارات ريال ويقوم المستأجر بجميع الالتزامات المتعلقة بالتأمين والإصلاحات والصيانة وجميع الضرائب المنطبقة أو التي قد تنطبق على العقار في المستقبل، ولا يتحمل الصندوق أيًّا من الالتزامات المذكورة أو المترتبة على أي مصاريف تشغيلية للأصول العقارية، لا أعرف كم المصاريف ولكنها بأي حال لن تقل عن 1 % من قيمة الأصول المؤجرة وبذلك يكون قيمة ما ستدفعه شركة جبل عمر حوالي 10 % سنوياً، علماً بأن عائد العقارات في مكة المكرمة لا يتجاوز 6 % في السنة، إذا ما الفائدة من بيع الوحدات إذا كان المبلغ المتحصل من الصفقة 6 مليارات ريال.. 4 مليارات منها ذهبت لسداد قرض مع كامل المصاريف و1 مليار ريال مشاركة عينية من شركة جبل عمر في صندوق الإنماء العقاري (ريت) وتبقي للشركة من الصفقة 1 مليار ريال.

قبل أيام أعلنت الشركة عن توقيع عقد بيع 90 وحدة سكنية مع شركة البلاد المالية مدير صندوق البلاد للضيافة بقيمة تعادل مليارا ومئة وخمسة ملايين ريال وفي اعتقادي أن شركة جبل عمر هي الرابح في هذه الصفقة؛ لأنها لو عرضت الوحدات للبيع بالمزاد لن تحصل من وجهة نظري على سعر يتوافق مع تطلعاتها وننتظر إعلان شركة البلاد المالية عن طرح الصندوق للاكتتاب لنعرف كم نسبة العائد السنوي للصندوق لكي يتم مقارنته مع العائد الذي تدفعه شركة جبل عمر لصندوق الإنماء العقاري (ريت) الذي يقدر بحوالي 9 % ولا يشمل المصاريف والتي ستتحملها شركة جبل عمر.

المصدر