أظهرت أحدث المؤشرات العقارية الرسمية الصادرة عن وزارة العدل، حول أداء السوق العقارية المحلية، ارتفاعًا أسبوعيًا قياسيًا في إجمالي قيمة الصفقات العقارية للسوق بلغ 45 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق 16.4 في المائة، لتستقر القيمة الأسبوعية لإجمالي صفقات السوق مع نهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 4.6 مليار ريال.
يعزى هذا الارتفاع الأسبوعي القياسي في إجمالي قيمة الصفقات العقارية المحلية، إلى إتمام وتنفيذ صفقة بيع قطعة أرض صغيرة لا تتجاوز مساحتها الإجمالية سقف 1669 مترا مربعا فقط، تقع في حي جبل الكعبة بمكة المكرمة، بقيمة إجمالية للصفقة العقارية، وصلت إلى مستوى قياسي بلغ 1.5 مليار ريال؛ أي بمتوسط قيمة للمتر المربع بلغ نحو 899 ألف ريال، وهو موقع قريب جدا من المسجد الحرام “بما لا تتجاوز مسافته 390 مترا فقط”، وهي المستويات العالية جدا من الأسعار للأراضي والعقارات المحيطة بالمسجد الحرام، التي تنفرد بها عن غيرها من أي بقعة أخرى من العالم، علما بأن حتى هذا السعر السوقي الباهظ الثمن، وعلى الرغم من ارتفاعه القياسي، إلا أنه قد يتم تنفيذ مبايعات لأراض وعقارات تقع في المناطق المحيطة والقريبة من المسجد الحرام بأسعار أعلى بكثير من هذا السعر المذكور أعلاه، لعل آخرها تنفيذ صفقة بيع مماثلة خلال الأسبوع الأول من الشهر الماضي، لقطعة صغيرة جدا من الأرض في أحد الأحياء المحيطة بالمسجد الحرام، وصل متوسط سعر مترها المربع إلى نحو ثلاثة ملايين ريال للمتر المربع.
يأتي ذكر مثل هذه التفاصيل لإيضاح أن إتمام مثل هذه الصفقات الباهظة الثمن، يختص فقط بالمنطقة المحيطة بالمسجد الحرام، ولا يعكس ارتفاعها أو انخفاضها أي مؤشرات تتعلق بالسوق العقارية المحلية؛ نظرا لما تتمتع به هذه البقعة المقدسة من خصوصية فريدة جدا، تميزها عن أي موقع من بقية أنحاء العالم بأسره.
بالنظر إلى أداء سيولة السوق العقارية المحلية، يُظهِر اتجاه متوسط الأداء الأسبوعي للسوق على مستوى سيولتها المدارة منذ مطلع العام الجاري “46 أسبوعا” انخفاضه إلى مستوى 2.9 مليار ريال، الذي جاء أدنى من المتوسط الأسبوعي للعام الماضي بـ 39.2 في المائة “بلغ المتوسط الأسبوعي لعام 2017 نحو 4.8 مليار ريال”، والأدنى بنسبة قياسية مقارنة بالمتوسط الأسبوعي لعام 2014 “ذروة السوق العقارية” بنسبة قياسية وصلت إلى 66.5 في المائة “بلغ المتوسط الأسبوعي لعام 2014 نحو 9.2 مليار ريال”، بمعنى فقدانها نحو سبعة أعشار سيولتها مقارنة بالمتوسط الأسبوعي للفترة التي وصلت إليها السوق العقارية إبان ذروتها، وتدني مستويات سيولة السوق المدارة أسبوعيا لأدنى من ثلث مستوياتها المعهودة سابقا، الذي أدى بدوره إلى مزيد من الضغوط السوقية على مستويات الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية المنقولة.
في جانب آخر من مؤشرات أداء السوق العقارية المحلية، عادت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة “16 صندوقا استثماريا” إلى الانخفاض مجددا، ليسجل أداؤها الأسبوعي في المتوسط مع نهاية الأسبوع الماضي انخفاضا بلغ 0.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق 1.3 في المائة، لترتفع على إثره نسبة خسائرها في المتوسط إلى 17.5 في المائة بنهاية الأسبوع الماضي “صندوقان فقط سعرهما السوقي أعلى من سعر الاكتتاب، مقابل 14 صندوقا عقاريا متداولا أسعارها السوقية أدنى من سعر الاكتتاب”، ويرتفع على إثره صافي خسائرها الرأسمالية بنهاية الأسبوع الماضي إلى مستوى 2.4 مليار ريال، مقارنة بقيمتها الرأسمالية عند الطرح.
كما ارتفع حجم التسهيلات المصرفية الممنوحة لتلك الصناديق والصكوك المصدرة إلى نحو 5.6 مليار ريال “40.7 في المائة من رؤوس أموالها، 49.4 في المائة من قيمتها السوقية”، بعد إعلان “صندوق دراية ريت” توقيع اتفاقية تمويلية مع مصرف الراجحي، في الخامس من الشهر الجاري للحصول على تسهيلات ائتمانية متوافقة مع الشريعة الإسلامية بقيمة مليار ريال، مقابل رهن عقارات مدرة للدخل وسند لأمر، مدة التمويل تصل إلى سبعة أعوام ميلادية، سيتم سداد المبلغ كاملا في نهاية العام السابع، وتكون فترة سداد هامش الربح نصف سنوية، تبدأ عند سحب التمويل من البنك لشراء أي عقار مستقبلي للصندوق. وبهذا يرتفع عدد الصناديق العقارية المقترضة أو المصدرة لصكوك إلى تسعة صناديق من أصل 16 صندوقا استثماريا عقاريا متداولا.
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجلت السوق العقارية المحلية خلال الأسبوع الماضي ارتفاعا في إجمالي قيمة صفقاتها 45 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبق 16.4 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية مع نهاية الأسبوع عند مستوى أدنى من 4.6 مليار ريال، مقارنة بمستواها الأسبق البالغ 3.2 مليار ريال، ويعزى هذا الارتفاع الأسبوعي القياسي إلى تنفيذ صفقة بيع قطعة أرض لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 1669 مترا مربعا فقط، في حي جبل الكعبة بمكة المكرمة، بقيمة قياسية وصلت إلى 1.5 مليار ريال، أي بمتوسط قيمة للمتر المربع بلغ نحو 899 ألف ريال للمتر المربع، وهو موقع قريب جدا من المسجد الحرام “بما لا يتجاوز مسافته 390 مترا فقط”، وهي المستويات العالية جدا من الأسعار للأراضي والعقارات المحيطة بالمسجد الحرام، التي تنفرد بها مقارنة بأي بقعة أخرى من العالم.
أدى تنفيذ هذه الصفقة العقارية إلى ارتفاع قيمة صفقات القطاع السكني 59.8 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق 6.7 في المائة، لتستقر صفقات القطاع السكني مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 4.0 مليار ريال، شكلت قيمة صفقة بيع تلك الأرض في المنطقة المحيطة بالمسجد الحرام فقط نحو 26 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني على مستوى المملكة. في المقابل انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري للأسبوع الثالث على التوالي 11.2 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق 54.2 في المائة، لتستقر صفقات القطاع التجاري مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 585 مليون ريال.
أما على مستوى قراءة بقية مؤشرات الأداء الأسبوعي للسوق العقارية، فقد ارتفع عدد الصفقات العقارية 2.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق 5.5 في المائة، ليستقر عند مستوى 6032 صفقة عقارية. وارتفع عدد العقارات المبيعة 4.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق 6.8 في المائة، ليستقر عند 6372 عقارا مبيعا، وهما المؤشران اللذان يعكس التغير فيهما سواء عكس اتجاه تغير قيم الصفقات أو بنسب أقل حال اتساقهما في الاتجاه نفسه، استمرار انخفاض متوسطات الأسعار السوقية المتضخمة لمختلف الأصول العقارية المنقول ملكيتها، وهو الأمر الإيجابي جدا الذي سيعزز استمراره “انخفاض الأسعار، ارتفاع الصفقات والمبيعات” من خروج السوق العقارية المحلية من حالة الركود الشديدة التي تخضع لها لعدة سنوات، ويسهم بدوره في الخروج من أزمة صعوبة تملك الأراضي والمساكن بالنسبة لأفراد المجتمع، تحت مظلة انخفاض الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية. كما ارتفعت مساحة الصفقات العقارية بعد ثلاثة أسابيع من الانخفاض بـ 31.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق بـ 30.2 في المائة، لتستقر عند 13.1 مليون متر مربع.
اتجاهات أسعار الأراضي والعقارات
أظهرت الاتجاهات السعرية قصيرة الأجل، التي تبينها تغيرات الفترة الماضية من العام الجاري لمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية (حتى 13 ديسمبر)، انخفاضا سنويا لجميع متوسطات الأسعار خلال الفترة المنقضية من العام الجاري مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، جاءت نتائجها على النحو الآتي: انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية 10.5 في المائة “متوسط سعر سوقي للفترة 474 ألف ريال للشقة الواحدة”، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية 9.3 في المائة “متوسط سعر سوقي للفترة 755 ألف ريال للفيلا الواحدة”، ثم انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكني 0.5 في المائة “متوسط سعر سوقي للفترة 352 ريالا للمتر المربع”.
بينما أظهرت الاتجاهات السعرية طويلة الأجل، انخفاضا في جميع متوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية (حتى 13 ديسمبر) من العام الجاري، مقارنة بمتوسط الأسعار السوقية للأراضي والعقارات للفترة نفسها من عام 2014 “الذروة العقارية”، جاءت نتائجها على النحو الآتي: انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكنية خلال فترة المقارنة 30.9 في المائة “متوسط سعر سوقي للمتر المربع: متوسط سعر 352 ريالا للفترة من 2018، متوسط سعر 509 ريالات للفترة نفسها من 2014)، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية 30.2 في المائة “متوسط سعر سوقي للفيلا الواحدة: متوسط سعر 755 ألف ريال للفترة من 2018، متوسط سعر 1.1 مليون ريال للفترة نفسها من 2014″، ثم انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية 19.1 في المائة “متوسط سعر سوقي للشقة الواحدة: متوسط سعر 474 ألف ريال للفترة من 2018، متوسط سعر 586 ألف ريال للفترة نفسها من 2014”.
