من المعلوم بالضرورة أن كل من يتعامل بالعقار، خصوصاً العقارات المؤجرة (سكنية – استثمارية – تجارية)، يعلم أن هناك قانوناً للإيجارات صدر عام 1978 ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كما نص القانون على حقوق الطرفين.
من جانب آخر، أطلقت وزارة الإسكان في السعودية ممثلة في برنامج إيجار صيغة عقد الإيجار الموحّد الذي يسعى لتيسير إجراء التعاملات الإيجارية وتسجيل الالتزامات المتبادلة، وصيغة عقد الايجار هذه ستكون مسجلة وموثقة بين أطراف العملية الإيجارية آلياً عبر شبكة إيجار.
هذا البرنامج يعمل على تيسير إجراءات قطاع الإيجار العقاري ويحافظ على توازن القطاع العقاري بمقاييس آمنة. من مميزات هذا العقد سرعة التقاضي حال تأخر المستأجر عن الدفع وذلك بالتعامل آلياً مع الجهة المناط فيها تطبيق القانون.
أظن لو تتم دراسة هذا النوع من العقود وتوحيدها وفق قانون الإيجارات الكويتي فإن ذلك سيكون من مصلحة أطراف العملية الإيجارية. والسؤال: ما فوائد التوثيق الإلكتروني لعقود الإيجار؟
لعل أهم تلك الفوائد:
1. تعزيز الثقة في نظام الإيجار.
2. حفظ حقوق أطراف عملية التأجير ومن ضمنهم الوسيط العقاري.
3. انخفاض القضايا المرفوعة أمام المحاكم مما يقلل من التنقل بين مقرات المحاكم، الأمر الذي يقلل بعد ذلك من زحمة الشوارع.
4. توحيد آليات السداد….. إلخ.
ولا شك أن بعض المواطنين حالياً متضررين سواءً مستأجرين أو مؤجرين لمثالب عدة في قانون الإيجارات الحالي.
سيتفق معي الكثيرون أن العملية الإيجارية بالكويت غير منظمة نسبياً. صحيح أن هناك قانوناً للإيجارات منظماً للعلاقة، لكن إجراءات تحصيل الإيجارات حال التخلف يعاني منها العديد من المستثمرين، بينما يعمل نظام «إيجار» السالف الذكر على التعامل مع الهيئات المناط بها التنفيذ بشكل آلي أسرع من رفع القضايا، ودون الانتظار لحين صدور الحكم ثم التنفيذ…. إلخ.
السوق العقارية المحلية تحتاج الى تطوير، ومن ضمن التطوير العمل على إيجاد منتجات عقارية جديدة مثل هذا النظام. لا يخفى على أحد إحجام بعض المستثمرين عن الدخول في السوق العقارية بسبب عدم توافر ضمانات في سداد الإيجار والدخول في قضايا شائكة مع المستأجرين.
الشبكة السالفة الذكر نصت على حجب خدمات الدولة عن المتسببين في عرقلة العملية الإيجارية سواءً من المؤجر او المستأجر. وهناك أدعو الجهات الحكومية المتصلة بالشأن العقاري مثل وزارة التجارة والعدل إلى دراسة مثل هذا القانون.
أسباب ارتفاع التداول
من أسباب ارتفاع التداولات العقارية عام 2018 على عام 2017 بنسبة تفوق الـ%25، أسباب فنية مثل: ارتفاع عدد المزادات العقارية مما يزيد من معدل التداول، استمرار الفجوة بين العائد على الوديعة مقابل العائد من العقار، عدم وضوح الفرص الاستثمارية الاخرى مقابل فرص العقار، كما كان من الملاحظ ارتفاع الطلب على العقار الاستثماري مقابل انخفاض الطلب على السكن الخاص.
4.68 ملايين عدد سكان الكويت بنهاية عام 2018 تقريباً، منهم 1.403 مليون كويتي بنسبة %30 من إجمالي السكان، مقابل 3.277 ملايين وافد بنسبة %70، ويبلغ عدد الذكور الكويتيين 678138 مواطن بنسبة %49، مقابل 708255 مواطنة بنسبة %51، ويبلغ عدد غير الكويتيين الذكور 2.217 مليون وافد بنسبة %69، مقابل 996.258 ألف وافدة بنسبة %31.
هذه الأرقام تحتاج إلى تحليل أخصائيين لمعرفة أي مجتمع نحن؟ هل مجتمع عمل؟ أم مجتمع يركز على التنمية خصوصاً مع حجم الإنشاءات في الدولة حالياً؟ أم مجتمع عدد العمالة فيه مرتفع (ما يقارب 600 – 700 ألف عامل منزلي من أصل 996 ألف وافد)؟ وما تأثير ذلك على العقار؟
الملاحظ الآتي:
1 – بخصوص الكويتيين المستأجرين بالمنازل السكنية تفوق نسبتهم %90 نسبة إلى عدد الوافدين في المناطق نفسها.
2 – هناك 7000 – 8000 زيجة سنوية، وهناك عدد طلبات لامست 100 ألف طلب إسكاني بانتظار الدور.
3 – %60 من المجتمع الكويتي شباب لا يزيد أعمارهم على الـ30 سنة مما يوجوب التوجه إلى حل مشكلة توفر وظائف ومن ثمّ السكن.
4 – لا شك أن ليس كل الشباب الكويتي مضطراً لدفع الأجرة فالبعض مقتدر مادياً.
5 – هناك زيادة في عدد الكويتيين. كانوا في عام 1990 لا يزيدون على 700 ألف مواطن، ليتضاعف الرقم أكثر من %60 خلال الـ28 سنة الأخيرة مما يزيد الطلب على الإسكان وعلى التأجير بالمناطق السكنية.
6 – بالنسبة لغير الكويتيين، هناك تأثير محدود للإناث على العقار الاستثماري خصوصاً إذا علمنا أن عدداً لا بأس منهن يلجأن للسكن كمجموعات، ولأن عدد المستأجرات بالعمارات الاستثمارية لا يزيد على 150 ألف وافدة من أصل 996 ألفاً، أكثر من %80 منهم عمالة منزلية.
7 – أما بالنسبة للذكور، فإن نسبة لا تقل عن %30 منهم عبارة عن عمال تنظيف شوارع وصيانة وحراسة… إلخ. تتكفل عادةً الشركات بإسكانهم في أمغرة أو جليب الشيوخ أو المهبولة، وتأثيرهم في العقار واضح، فهذه العمالة تحتاج للسكن بالعمارات مما يزيد الطلب، وكلما زادت مشاريع الدولة زاد الطلب.
لذلك إن أرادت الدولة الاستمرار في التطوير والتوسع الإنشائي، فإن الحاجة لطرح مناطق استثمارية جديدة أمر ملّح، الإدارة العامة للتخطيط والمجلس البلدي مناط بهما التحرك لإيجاد حلول لمشكلة قد تتضخم مستقبلاً لتعود شكاوى الناس من ارتفاع القيم الإيجارية، خصوصاً إذا علمنا ان عدد سكان الكويت كويتيين ووافدين عام 1975 لم يتعد المليون وفي عام 1990 بلغ مليونين، أما في عام 2006 فبلغ العدد ما يقارب الـ2.8 مليون، فيما زاد عدد السكان الحاليين بنسبة %40.
معلومة:
هل تعلم أن جمهورية سلوفاكيا تسمح للمواطن الكويتي بالتملك الحر والتوريث كما هي الحال بالكويت، كما أن الضريبة على السكن الخاص منخفضة بخلاف دول اوروبا الغربية التي قد تصل فيها الضرائب إلى حد دفع ضريبة عن جهاز التليفون المتوافر بالعقار؟!
