انتشرت ظاهرة بيع العقارات المدرة للدخل في السنوات الأخيرة داخل الكويت وخارجها وشكلت لشرائها عامل جذب لعب دورا رئيسيا في سحب مدخرات وأرصدة الكثير من الكويتيين وتم التدافع لشرائها من قبل كل شرائح المجتمع سواء المثقف أو قليل الخبرة، التاجر أو الموظف، سيدات الأعمال أو ربات البيوت.
ومما لا شك فيه أن جزءا كبيرا منها هي أصول مسمومة ظاهرها النعيم وباطنها الجحيم، وهي أشبه بالكعكة الفاسدة التي يزينها البائع بأجمل الألوان، وأما الألوان التي يضيفها المسوق العقاري على تلك العقارات الفاسدة فهي ضمان التأجير لمدد طويلة جدا وارتفاع قيمة التأجير والعوائد بشكل كبير وانخفاض قيمة الشراء!!.. وفي واقع الأمر قد تجد أن معظم هذه الألوان هي طباشيرية وقابلة للغسل مع أول رشة ماء.
وقد تنامت هذه الظواهر مدعومة بدوافع محلية وعوامل جذب دولية. أما الدوافع فتكمن في نقص القنوات الاستثمارية المحلية وارتفاع أسعار العقارات وقلة العوائد على الودائع البنكية وسوء أحوال سوق الكويت للأوراق المالية وتزعزع الثقة في المؤسسات الاستثمارية الكويتية وشدة رقابة هيئة أسواق المال على المنتجات الاستثمارية الجديدة.
وبتلاقي الدوافع المحلية مع الحوافز التسويقية التي يقدمها بعض مسوقي العقار المحليين التقى الطلب بالعرض وتكونت جملة فعلية مثالية فيها الفاعل والمفعول به والفعل ترتب عليها تنامي ظاهرة شراء العقارات المدرة للدخل التي شكلت جسرا جويا من الأموال المغادرة من الكويت.
ومما لاشك فيه أن شراء العقار المدر للدخل له إيجابيات كثيرة متى ما أجري له الفحص الفني والقانوني والهندسي الصحيح. ولتفادي الوقوع في شرك العقارات أو الأصول الفاسدة يجب أن يراعي المستثمر الاستفسار عن النقاط التالية من مصادر رسمية في بلد العقار على ألا تمت تلك المصادر للبائع بأي صلة وأن تكون مرخصة من الدولة للقيام بتلك الأعمال الاستشارية، علما بأن الأسئلة التالية (23 سؤالاً) تخص شراء العقار السكني فقط وتختلف قليلا عن الشراء عبر محفظة أو صندوق عقاري
الرسوم والضرائب
1- رسوم التسجيل العقاري ورسوم وأتعاب المحامين وكل الأعمال الاستشارية المتوقعة (عند الشراء أو البيع)
2- رسوم الدولة أو البلدية السنوية،رسوم إدارة العقار ورسوم أجرة أرض العقار (إن توفر).
3- ضرائب الدخل والإرث وضرائب الارتفاع في قيمة العقار.
سعر العقار
4- ما القيمة الحقيقية للعقار في السوق المحلي؟
5- ما نسبة النمو في العقار في المنطقة في السنوات العشر الماضية؟
6- ما نسبة النمو المتوقعه في أسعار العقار في المنطقة في السنوات الخمس المقبلة وما التبريرات لتلك التوقعات؟
الطلب والعرض في المنطقة
7- مستويات العرض والطلب وعدد الشقق المتاحة للبيع في المنطقة مقابل عدد الصفقات التي تمت لنفس الفترة الزمنية..
8- ما المدة التي يستغرقها بيع شقة بعد عرضها في السوق بسعر عادل؟
9- ما عدد المشاريع الاسكانية الجديدة في المنطقة؟
10- ما المشاريع الجديدة التي قد تخلق فرص عمل مستقبلية في المنطقة قد تسبب نموا في الطلب على السكن؟
عقود الايجار:
11- هل عقود الأجرة موقعة مع مستأجر حقيقي أم مستأجر وهمي (يمثل الشركة البائعة)؟
12- ماهي قيمة الأجرة في المنطقة مع ضرورة احتسابها بالنسبة إلى المتر المربع أو القدم؟ وهل هناك تباين بين القيمة التأجيرية في السوق وقيمة تأجير العقار المعروض للبيع؟ وماسبب التباين ان وجد؟
13- مستويات العرض والطلب في سوق التأجير السكني أي نسبة الطلب على استئجار الشقق في المنطقة مقابل عدد الشقق المتاحة للتأجير.
14- ماهي المدة الزمنية التي يستغرقها تأجير شقة بعد خلوها في حالة عرضها بقيمة تأجيرية عادلة؟
15- في حالة توفير ضمانات تأجيرية من قبل المالك فما هي قوة هذه العقود في الرجوع على أموال المالك الشخصية في حالة تعثر الشركة الضامنة؟ ما هي سرعة الفصل في قضايا التعثر في سداد الأجرة من قبل المستأجر؟ واخراجه من العقار؟ وكيف تتم ملاحقته قضائيا وقانونيا لتعويض الخسائر؟ وإذا كان المستأجر هو نفس الشركة التي قدمت ضمانات تأجيرية، فما هي حقوق المالك الجديد للعقار في حالة إعلان المستأجر للإفلاس أو إغلاق شركته؟ وهل يمكن في هذة الحالة العودة على أمواله الشخصية وممتلكاته الأخرى؟
16- هل تفرض الدولة كابحا ضد الزيادة في قيمة الأجرة السنوية؟
17- ماهو صافي الإيراد بعد خصم كل التكاليف ومنها رسوم التسجيل العقاري ورسوم الإدارة وجميع الضرائب وكل المصاريف التي تكبدها المستثمر قبل وأثناء وبعد الشراء؟
أسئلة عامة
18- مدى قرب المشروع من أماكن حيوية تشكل عامل دعم لسعر العقار ومنها الجامعات والمدارس ومحطات النقل العام كالمطارات ومحطات القطارات أو محطات الأنفاق أو مراكز التسوق أو المعالم المهمة.
19- اقتصاد الدولة وبخاصة ما يتعلق في نموها الاقتصادي واستقرار عملتها وسياسة خروج الأموال.
20- انخفاض مستويات الفساد وسرعة إجراءات التقاضي وسرعة تنفيذ الأحكام وعدالة القضاء.
21- توافر مراجع متطورة حول السوق العقاري واتجاهاته ومستويات العرض والطلب ومعلومات الضريبة والقوانين الخاصة بالمستثمرين العقاريين وبلغة مبسطة وسهلة على مواقع الإنترنت.
22- توافر مكاتب استشارية متخصصة في شؤون الاستشارات المرتبطة بالعقار ومنها المقيم العقاري ومكاتب التأجير والمحامي المختص في الشؤون العقارية وخلافه. في ذات المنطقة المقرر الشراء بها.
23- معدل النمو السكاني ومستويات البطالة والقدرة الشرائية للمواطن ومعدل عمر المواطن عند شرائه لأول بيت في حياته والتسهيلات الحكومية والبنكية التي توفرها الدولة للمواطن لشرائه أول بيت ومعدلات الجريمة وقوة الأمن وكفاءة خدمات البنية التحتية كالكهرباء والماء والمجاري وخلافه.