نصوص تعديلات اللائحة التنفيذية لنظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه

(الفصل الأول)

شروط الاستئجار

المادة الأولى:

مع مراعاة ما ورد في المادة الأولى من نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه، يجوز للجهة الحكومية استئجار ما تحتاج إليه من عقار بالشروط الآتية:

1ـ توفير الاعتماد المالي في ميزانية الجهة المستأجرة.

2ـ عدم وجود العقار المناسب لدى الجهة الراغبة في الاستئجار.

3ـ أن يُخصص العقار للغرض المستأجر من أجله.

4ـ أن تكون مساحة العقار المطلوب استئجاره في حدود حاجة الجهة الراغبة في الاستئجار، مع عدم المبالغة في الإيجار بحيث تكون قيمة الإيجار في حدود سعر السوق وغير مُبَالغ بها، مع التفاوض مع المؤَجّر لتخفيضها بقدر الإمكان.

المادة الثانية:

لا يجوز للجهة الحكومية استئجار عقار لإسكان منسوبيها عدا من تنص الأنظمة على جواز إسكانهم ويجوز الاستئجار للجنسيات الأجنبية مثل الأطباء والفنيين الصحيين وأعضاء هيئة التدريس بالجامعات وفقًا لعقود العمل المبرمة معهم التي تنص على جواز إسكانهم.

المادة الثالثة:

على الجهة الحكومية عند استئجارها لعقار غير مملوك بصك شرعي مراعاة ما يلي:

1ـ عدم العثور على عقار مناسب مملوك بصك شرعي.

2ـ أن يكون عدم حصول صاحب العقار على صك ملكية لأسباب لا علاقة له بها وخارجة عن إرادته.

3ـ موافقة وزارة المالية على استئجار العقار قبل إبرام العقـد أو تجديده.

4ـ أن تكون المدة قابلة للتجديد وفقاً للضوابط المنصوص عليها في نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه وهذه اللائحة .

5ـ التأكد- قبل تجديد العقد- من عدم وجود عقار بديل مملوك بصك شرعي ومستوفٍ للشروط المطلوبة.

المادة الرابعة:

يجب أن يكون العقار المستأجر مستوفياً لشروط الأمن والسلامة, وأن يُقَدّم المُؤَجّر تقريرًا من الدفاع المدني ومن مكتب هندسي بسلامة المبنى وملاءمة الموقع والعقار للنشاط محل العقد ويكون ذلك في بداية كل سنة عقدية.. ويستثنى من ذلك العقارات الواقعة في المناطق النائية ويكون بديلاً عنها تقرير تعده الجهة الحكومية يثبت فيه سلامة العقار.

المادة الخامسة:

أ ـ مع مراعاة ما ورد في الفقرة (ب) من المادة (الثالثة) من النظام , لا يجوز أن يكون مالك العقار المطلوب استئجاره ممن تقضى الأنظمة بمنع التعامل معهم , أو صدر بحقهم قرار, أو حكم قضائي بمنع التعامل معهم حتى يرد إليهم اعتبارهم, أو تنتهي مدة المنع من التعامل معهم.

ب ـ تحدد المدة المعقولة المنصوص عليها في الفقرة (جـ) من المادة (الثالثة) من النظام بحسب الأحوال من قبل الجهة المستأجرة, ويوضح ذلك للمؤجر عند طلب إجراء الترميم.

المادة السادسة:

أولًا: ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك, تلتزم الجهة المستأجرة ــ خلال سَريان العقد ــ بإجراء الصيانة العادية الوقائية للعقار المستأجر ومكوناته الأساسية, وهي الأعمال الدورية المجدولة شبه المتكررة التي يتم القيام بها لتفادي التلف التدريجي للأجهزة والمعدات ومَرافق العقار، وفحص الأجهزة والمعدات طبقا لتعليمات الكُتيّبات والأَدَلّة الفنية للشركات الصانعة , وإصلاح ما يلحق بها من أضرار نتيجة استعمالها له.

ثانيًا: يلتزم المؤجر- أثناء سَريان العقد- بإجراء الصيانة العلاجية (التصحيحية والتجديدية) للتجهيزات الأساسية للعقار المستأجر على نفقته الخاصة دون المطالبة بأي تعويض أو زيادة في الأجرة.

ثالثًا: على الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار أن توضح في عقد الاستئجار، الأحكام الواردة في البنود السابقة.

 

(الفصل الثاني)

إجراءات الاستئجار

المادة السابعة:

أـ يقتصر الإعلان في الصحف ــ وفقا للضوابط المنصوص عليها في المادة (الرابعة) من النظام على المباني والعقارات المراد استئجارُها, ولا يشمل ذلك الخدمات المساندة الأخرى كالتأثيث، والصيانة والتشغيل، أو الحراسات الأمنية, وغيرها مما يجب الإعلان عنه بشكلٍ مستقل وفقاً لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية.

ب ـ في حالة تخصيص العقار ـ سكن ـ فإنه يجوز أن يتضمن الإعلان شروط محددة للأثاث والتجهيزات المطلوب توفرها في العقار والتزام مالك العقار بالصيانة والتشغيل والحراسات الأمنية خلال مدة العقد ويتم تقييم محتويات العقار من هذه الأصناف واحتسابها وفقًا للمادة «الخامسة عشرة» من النظام.

ج ـ يجب أن يتضمّن الإعلان مواصفات عامة وغير محددة مما تنطبق على عقار بعينه.

المادة الثامنة:

مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها في المادتين (الخامسة, والسادسة) من النظام , يجوز للجهة الحكومية ــ قبل التعاقد ــ أن تطلب من المؤجر إجراء بعض التعديلات أو الإضافات على العقار وفقًا للشروط الآتية:ـ

1ـ عدم وجود عقار مناسب مطابق للشروط والمواصفات المطلوبة.

2ـ ألا يترتب على هذه الإضافات تغيير في شكل المبنى أو إحداث تغييرات جوهرية عليه.

3ـ ألا تتجاوز الأجرة الكلية صلاحية الجهة المنصوص عليها في المادة(الخامسة عشرة) من النظام.

المادة التاسعة:

يكون من بين أعضاء اللجنة المكونة لفحص عروض الإيجار, أحد المهندسين أو الفنيين المتخصصين من منسوبي الجهة المستأجرة, ويجوز الاستعانة بمن لدى الجهات الأخرى إذا لم يكن ذلك متوفراً لدى الجهة المستأجرة.

المادة العاشرة:

تكون بداية العقد اعتبارًا من تاريخ تَسَلُّم الجهة المستأجرة العقار خالياً من أي عوائق, بعد إكمال إجراءات التعاقد المنصوص عليها في النظام وهذه اللائحة واعتماد قرار الاستئجار.

 

(الفصل الثالث)

مدة الإجارة

المادة الحادية عشرة:

أولًا: يُرَاعَى في تنفيذ الفقرة (أ) من المادة (السابعة) من النظام ما يلي:

1ـ ألا تقل مدة عقد الاستئجار عن (سنة) واحدة ولا تزيد على (ثلاث سنوات) قابلة للتجديد أو التمديد.

2ـ أن يُنَصّ في العقد على تجديده تلقائياً ما لم يُبَلِّغ أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل (مئه وثمانين) يوماً من نهاية العقد أو نهاية المدة المُجَدّدة.

3ـ إذا بلغت مُدَد الاستئجار ــ وفقاً للفقرة (1) من هذه المادة ــ (تسع سنوات) فيجب البحث عن عقار مناسب, ولا يتم تجديد العقد أو تمديده أكثر من ذلك إلا في حالة عدم وجود العقار البديل والمناسب من حيث القيمة والمواصفات, ويكون ذلك بالاتفاق مع (وزارة المالية).

4ـ تُدفع قيمة العقد على دفعات متساوية مقدار كل دفعة ( ) ريالاً، وذلك عند بداية كل سنة من مدة العقد.

ثانياً: يجوز ــ باتفاق الطرفين ــ تمديد العقد بعد انتهائه, لمدة أقل من مدته وبنفس شروطه.

ثالثاً: يجوز للجهة المستأجرة تمديد العقد دون موافقة المؤجر بالشروط التالية:ـ

1. أن يُنَصّ في العقد على حق الجهة في التمديد دون موافقة المؤجر.

2. أن يكون التمديد بعد نهاية مدة العقد الأولى فقط.

3. أَلاّ تزيد مدة التمديد على (ثلاث سنوات).

4. أن يُنَصّ في العقد ــ بحسب الأحوال ــ على جواز زيادة الأجرة بما لا يزيد على (5%) من الأجرة الأولى إذا كان التمديد لمدة سنة واحدة، وما لا يزيد على (10%) من الأجرة الأولى إذا كان التمديد لأكثر من سنة.

5. إذا تجاوزت الأجرة ــ وفقا للفقرة السابقة ــ صلاحية الجهة المنصوص عليها في المادة (الخامسة عشرة) من النظام فيكون التمديد بالاتفاق مع (وزارة المالية).

6. عند تمديد مدة العقد لا يتم إبرام عقد جديد وإنما يكتفى بقرار التمديد.

رابعاً: على الجهات الحكومية المستأجرة الالتزام بالمُدد المنصوص عليها في هذه المادة.

المادة الثانية عشرة:

عند رغبة الجهة الحكومية استئجار مبنى سيتم إنشاؤه بالاتفاق مع المؤجر وفق شروط ومواصفات يَتّفق عليها الطرفان, يُرَاعَى ما يلي:ـ

أ ـ يتم طرح هذه الأعمال في منافسة عامة يُعلَن عنها في الصحف وفقا لقواعد الإعلان عن المنافسات الحكومية.

ب ـ ترسل الشروط والمواصفات الخاصة بالمبنى المُرَاد إنشاؤه ــ الذي تزيد أجرته عن مئتي ألف ريال ــ ، وكذلك مُسَوّغات الاستئجار الأخرى إلى (وزارة المالية) قبل الإعلان عنه في منافسة عامة, وعليها أن تقرر إذا كان الاستئجار يحقق مصلحة الخزينة العامة للدولة, أو تَمَلُّك الجهة للعقار هو الذي يحققها وفقا لأحكام المادة (الحادية والأربعين) من نظام المنافسات والمشتريات الحكومية.

ج ـ تبدأ مدة العقد اعتبارًا من تاريخ تَسَلُّم الجهة المستأجرة للمبنى المُتّفق على إنشائه خاليا من أي عوائق، ويُعد محضر بذلك يُحَدّد فيه تاريخ تسلم المبنى.

د ـ لا تتجاوز مدة هذا العقد اثنتي عشرة سنة, ولا يجوز تجديده أو تمديده.

هـ ـ باستثناء المدة, يخضع هذا النوع من العقود لجميع القواعد والأحكام المُنَظّمة لعقود الاستئجار الحكومي المنصوص عليها في نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه, وهذه اللائحة.

 

(الفصل الرابع)

انتهاء العقد وإخلاء العقار

المادة الثالثة عشرة:

ينتهي عقد الاستئجار في إحدى الحالات التالية:

أ ـ انتهاء المدة المُتّفق عليها في العقد وعدم رغبة الجهة المستأجرة في تجديده أو تمديده.

ب ـ إذا أصبح العقار غير صالح للاستعمال بسبب عيوب في الإنشاء أو لخطورته.

ج ـ إذا ثبت أن المؤجر قد شرع بنفسه أو بوساطة غيره بطريق مباشر أو غير مباشر في رشوة أحد موظفي الجهة المستأجرة.

د ـ إذا اقتضت المصلحة العامة.. وفي هذه الحالة لا يجوز للمؤجر الاعتراض على ذلك أو مطالبته بأجرة السنوات بعد تاريخ إخلاء العقار.

المادة الرابعة عشرة:

يتم إبلاغ المؤجر بعدم رغبة الجهة المستأجرة تجديد العقد أو تمديده- في الوقت المحدد في العقد- بخطاب مسجل على عنوانه لدى الجهة المستأجرة أو بكتابة إقرار عليه بعلمه بعدم رغبة الجهة المستأجرة تجديد العقد.

المادة الخامسة عشره:

يكون إنهاء العقد قبل انتهاء مدة الإجارة وإخلاء المبنى المُستأجر بسبب عدم صلاحيته للعقار للاستعمال أو وجود عيب في الإنشاء أو لخطورة المكان في الحالات المنصوص عليها في المادة (الثامنة) من نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه بقرار من الوزير المختص أو رئيس الدائرة المستقلة بناءً على الوثائق الرسمية التي تثبت ذلك . على أن تقوم اللجنة المشكلة بقرار مجلس الوزراء رقم 1264 وتاريخ 11-11-1397هـ وفقاً لصلاحياتها بالتحقق من مسببات إخلاء المبنى.

المادة السادسة عشرة:

مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها في المادة (التاسعة) من النظام , لا يُعَوّض المؤجر عن المدة المتبقية من العقد عند إخلاء العقار قبل تمام المدة المتفق عليها, لعدم صلاحيته للاستعمال بسبب عيوب فنية, أو لخطورته.

المادة السابعة عشرة:

مع عدم الإخلال بأحكام المادة (السابعة) من نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه، يجوز إذا اقتضت الحاجة بقاء الجهة المستأجرة في العقار لمدة تزيد على مئة وثمانين يوماً صرف الأجرة السنوية كاملة مضافاً إليها نسبة (5%) من الأجرة السنوية للستة أشهر الباقية وإذا زادت مدة بقاء الجهة في العقار عن «سنة» فتدفع للمؤجر القيمة الإيجارية المتفق عليها مضافًا إليها (10%) من قيمة هذه الأجرة حتى تاريخ إخلاء المبنى، على أن يتضمّن العقد النص على ذلك.

المادة الثامنة عشرة:

مع عدم الإخلال بأحكام المادة (السابعة عشرة) من هذه اللائحة, إذا انتهت مدة العقد وتم إخلاء العقار وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في النظام وهذه اللائحة, فليس للمؤجر المُطَالبة بأجرة تزيد عما تم الاتفاق عليه في العقد بدعوى تجديده تلقائيًا.

المادة التاسعة عشرة:

أولاً: يُشترط في حالات التعويض الواردة في الفقرات (أ, ب , جـ ) من المادة (التاسعة) من النظام, أن يكون تنفيذ تلك الأعمال قد تم دون موافقة المؤجر.

ثانياً: يجوز للجهة المستأجرة إصلاح الأضرار غير العادية التي نَتَجت عن استخدامها للعقار, وإعادة الوضع للحال التي كانت عليها عند الاستئجار, ويعتبر ذلك تعويضاً عن تلك الأضرار.

المادة العشرون:

إذا لم يعترض المؤجر أمام الجهة القضائية المختصة خلال (ستين) يومًا من تاريخ إبلاغه بقيمة التعويض عن الأضرار الناتجة عن سوء الاستعمال, يعتبر ذلك قَبولا منه للتعويض المُقرر من قبل الجهة المستأجرة.

 

(الفصل الخامس)

أحكام عامة

المادة الواحدة والعشرون:

تحتسب الأجرة وفق النسبة المنصوص عليها في المادة «الخامسة عشرة / ب/ 1» من النظام لكل من:

أ ـ المباني المخصصة لأغراض تعليمية.

ب ـ المراكز الأمنية ذات الطابع الأمني.

ج ـ المراكز التي تقدم الخدمات الصحية للمرضى.

المادة الثانية والعشرون:

على الجهات الحكومية عدم الاستئجار إلا في حدود الاعتمادات المالية المقررة لها.

المادة الثالثة والعشرون:

يُرَاعَى أن يُحقق الاستئجار مصلحة أفضل من الشراء أو البناء.

المادة الرابعة والعشرون:

تُرَاعي الجهة المستأجرة الحصول من المؤجر على شهادات تصفية جميع مستحقات الخدمات العامة حتى تاريخ توقيع العقد.

المادة الخامسة والعشرون:

على الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار أن توضح لوزارة المالية ما إذا كان العقار جديدا, أو سبق استئجاره من قبل جهة حكومية أخرى، أو كونه بديلاً لمبنى آخر تم إخلاؤه, مع توضيح سبب الإخلاء, وتحديد نهاية العقد المتعلق به.

المادة السادسة والعشرون:

عند رغبة الجهة المختصة استئجار عقار بديل لآخر لا يزال مشغولا من قِبل الجهة المستأجرة نفسها, فيجب الإشارة إلى ذلك في استمارة الاستئجار المبدئية, ولا يجوز التداخل بين مُدد العقدين بما يزيد على ثلاثة أشهر كحد أقصى يُسمح به لأغراض النقل والتجهيز.

المادة السابعة والعشرون:

مع مراعاة صلاحية الجهة الحكومية في الاستئجار, إذا رغبت الجهة المستأجرة إضافة مباني على العقار المطلوب استئجاره, فإن المسح والتقدير يكون للمباني القائمة ويعد لها عقد مستقل, ويتم إجراء المسح والتقدير للمباني الإضافية بعد استكمالها بموجب استمارة مستقلة، ويعد عقد إلحاقي بالأجرة الخاصة بها تكون بدايته من تاريخ استعمالها من قبل الجهة المستأجرة, ويُضَم للعقد الأساسي عند تجديده, ويكونا عقداً واحداً.

المادة الثامنة والعشرون:

ليس للمؤجر طلب زيادة الأجرة أثناء سَريان العقد أو عند تجديده إذا كانت الأجرة السنوية تتوافق مع الأسعار السائدة للعقار .. وتُطَبّق الأحكام الواردة في المادة (السابعة) من النظام، وإذا أصر على زيادة الأجرة أو إخلاء عقاره, يتم إخلاء العقار بعد انتهاء فترات التمديد النظامية.

المادة التاسعة والعشرون:

لا يجوز استئجار عقار أُخليَ من جهة حكومية أخرى بسبب رغبة المؤجر في زيادة الأجرة طالما كانت أجرة العقار الذي تم إخلاؤه في حدود الأسعار السائدة في السوق.

المادة الثلاثون:

إذا تراجع مالك العقار عن رغبته في تأجير الجهة الحكومية, بعد موافقة (وزارة المالية) على إجراءات التعاقد، فعلى الجهة الحكومية إعادة استمارة التقدير وإيضاح ذلك للوزارة مُشتملا على أسباب اعتذار المالك.

المادة الواحدة والثلاثون:

لا يجوز للجهة المستأجرة إخلاء العقار الذي يفي بحاجتها والبحث عن عقار آخر، إلا بعد انتهاء المدد المنصوص عليها في المادة (الحادية عشرة) من هذه اللائحة, أو بناءً على طلب المؤجر, ما لم تكن هناك أسباب جوهرية لإخلاء العقار تُوافق عليها (وزارة المالية).

المادة الثانية والثلاثون:

لا يتم تعويض المؤجر أو زيادة الأجرة نظير قيامه بأعمال الترميم وإصلاح عيوب الإنشاء التي تَحدّ من الانتفاع بالعقار خلال مدة سريان العقد.

المادة الثالثة والثلاثون:

لا يجوز للجهة الحكومية استئجار عقار اعترض المجاورون له على تأجيره سواء سكان أو جهات حكومية لسبب يكون مقنع للجهة الحكومية وذلك قبل توقيع العقد.

المادة الرابعة والثلاثون:

يجوز للجهة الحكومية استئجار عقار بالاتفاق المباشر.. بشرط أن يكون هذا العقار مجاوراً للعقار المستغل من قبلها سواء أكان مستأجراً أم مملوكاً لها بغرض التوسع بعد الاتفاق مع مصلحة أملاك الدولة للكشف على العقار لمسحه وتقييمه إذا زادت أجرته عن صلاحية الجهة الحكومية وفقاً للمادة «الخامسة عشرة/ ب» من النظام.

المادة الخامسة والثلاثون:ـ

يجوز للجهة الحكومية في حالة قيام مالك العقار ببيعه أو تأجيره للغير بعقد طويل الأجل «لا يقل عن عشر سنوات» نقل العقد من المالك السابق للمالك الجديد بنفس الشروط والأحكام والأجرة السنوية.

المادة السادسة والثلاثون:

يجوز للجهة الحكومية استغلال العقار المستأجر لأي من جهاتها المرتبطة بها إدارياً في حالة نقل الجهة المستأجر العقار من أجلها لعقار آخر وإحلال جهة أخرى محلها أو ضم أكثر من جهة في العقار وتعديل عقد الاستئجار ليتوافق مع الجهة المستغلة للعقار فعليًا بنفس الشروط والأحكام والأجرة السنوية.

المادة السابعة والثلاثون:

يجوز للجهة الحكومية زيادة الأجرة السنوية لمرة واحدة فقط خلال فترة الاستئجار بنسبة لا تزيد عن «10٪» وإذا زادت الأجرة السنوية عن صلاحية الجهة الحكومية فيتم التنسيق مع مصلحة أملاك الدولة للكشف على العقار لمسحه وتقييمه .. ويجوز مراجعة الأجرة عند نهاية العقد وقبل تجديده للعمل على تخفيضها قدر الإمكان.

المادة الثامنة والثلاثون:

يجوز للجهة الحكومية استئجار عقار مستثمر بموجب عقد طويل الأجل لا يقل مدته عن عشر سنوات ومنصوص في أحد مواده على جواز التأجير من الباطن دون موافقة مالك العقار الأصلي أو بموجب إقرار خطي منه بموافقته على التأجير من الباطن.

المادة التاسعة والثلاثون:

يجوز للجهة الحكومية تأجير مرافق ومواقع في العقار المستأجر وذلك من الباطن دون أخذ موافقة مالك العقار.

المادة الأربعون:

في حالة انتهاء العقد بين الطرفين ورغبة مالك العقار عدم التجديد إلا بزيادة الأجرة السنوية أو إخلائه فتقوم الجهة الحكومية بالإعلان عن استئجار عقار بديل ويعتبر مبلغ الزيادة عرضا مقدماً من مالك العقار وإذا كان عرضه انسبها فيتم إعادة استئجار العقار بالتنسيق مع مصلحة أملاك الدولة للكشف على العقار لمسحه وتقييمه إذا زادت الأجرة السنوية عن صلاحية الجهة الحكومية.

المادة الواحدة والأربعون:

يكون أحد أعضاء اللجنة المنصوص عليها في المادة الثانية عشرة من النظام فنياً يمثل الجهة المستأجرة أو من بقية أعضاء اللجنة.

المادة الثانية والأربعون:

يطبق نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه وهذه اللائحة على جميع الأجهزة الحكومية والوزارات والمصالح والمؤسسات العامة والأجهزة ذات الشخصية المعنوية العامة المستقلة، عدا الجهات التي لها نظام خاص فيُطَبّق عليها نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه وهذه اللائحة فيما لم يرد بشأنه نص خاص في أنظمتها.

المادة الثالثة والأربعون:

يخضع لأحكام النظام وهذه اللائحة، عقود استئجار العقارات التي تبرمها الجهات الحكومية في الخارج، بما في ذلك ممثليات المملكة، والملحقيات، والمكاتب التابعة لها في الخارج، بما لا يتعارض مع أنظمة الدولة التي يُنَفّذ فيها العقد.

المادة الرابعة والأربعون:

يُستخدم نموذج عقد الإجارة الموحد الصادر من وزارة المالية في جميع عقود الاستئجار الحكومي المُعلَن عنها بعد سرَيان (نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه)، وهذه اللائحة.

المادة الخامسة والأربعون:

تسري أحكام نظام استئجار الدولة للعقار وإخلائه وهذه اللائحة ــ من تاريخ نفاذهما ــ على عقود الاستئجار الجديدة أو التي يتم تجديدها بعد ذلك التاريخ.

المادة السادسة والأربعون:

تُنشَر هذه اللائحة في الجريدة الرسمية، وتَطَبّق اعتبارًا من تاريخ نشرها، وتتم مراجعتها بعد (خمس سنوات) من تاريخ تطبيقها.