فهم اقتصاد العقار.. يوجد الحلول

إن عدم فهم اقتصاد العقار سواء كان الحديث عن الوحدات السكنية أو الأراضي، يربك السياسة الإسكانية ويتسبب في فشلها. فقد يبدو لنا أن أسواق العقارات غريبة لكنها لا تزال تستجيب لبعض المبادئ الاقتصادية الأساسية (العرض والطلب). فيمكن تعريف الطلب على العقارات بكمية المساحات أو عدد الوحدات المطلوبة عند أسعار مختلفة، حيث يوضح القانون الأساسي للطلب، بأن الكمية المطلوبة تنخفض مع ارتفاع الأسعار أو أن كمية أقل من الأراضي أو عدد من الوحدات تطلب عند أسعار أعلى. كما ان جدول الطلب العقاري تنقله عدة عوامل خارجية مثل: حجم السوق (السكان، الأسر، العمالة أو الإنتاج) والدخل، الاسعار البديلة، التكلفة وتوافر مدخلات الانتاج (الأرض، رأس المال، العمل، مواد البناء)، التوقعات المتعلقة بالطلب (الإيجارات، الاسعار)، عدم اليقين والمخاطر (تقلبات سوق العقارات والاقتصاد).

فان مفهوم الطلب الفعال effective demand في الأسواق هو الذي تدعمه القوة الشرائية وجزء لا يتجزأ من تعريف الطلب. لكن في تحليل العقارات قد نحتاج إلى التركيز على اجمالي الطلب المرغوب Desired demand أو الطلب السابقEx-demand قبل ان يتفاعل المستهلكون مع السوق، أما بعد تفاعلهم مع السوق يكون الطلب المتحقق او الاحقdemand Realized or Ex-post مختلفا عن الطلب السابق لأسباب مختلفة، منها انخفاض المعروض وتدني معدل الوحدات الشاغرة. وهذا الطلب غير المتحقق او المتأخر غالباً ما يشار إليه بالطلب المكبوت Pent-up demand لان هناك طلبا قويا لكنه لم يتحقق حتى الآن.

هكذا يكون مفهوم الطلب ضروريا وكذلك مرونة سعره على المستوى الكلي لقياس أثر تغيرات الاسعار أو الإيجارات على مقدار المساحة وعدد الوحدات المطلوبه. أما على المستوى الجزئي فان المستثمرين والمطورين ينظرون الى أثر زيادة الأسعار على الإيرادات، حيث انهم دائماً يفضلون مواجهة طلب غير مرن (لا يتجاوب مع تغير الاسعار) في المستقبل، حيث ان زيادة الأسعار أو الإيجارات تزيد ايراداتهم أيضا. لذا تؤدي الزيادة في الأسعار الفعلية الى تناقص كمية الطلب اعتماداً على مرونتها، بينما الاسعار المتوقعه تزيد الطلب على الإسكان خلال فترات ارتفاع الأسعار والإيجارات والقدرة الاستيعابية.

اما مفهوم العرض العقاري فانه يشير إلى جدول كمية المساحات التجارية أو الوحدات السكنية المقدمة بأسعار مختلفة. وعلينا ان نميز بين ثلاثة مفاهيم للعرض: إجمالي المعروض في الاجل الطويل وإجمالي المعروض في الاجل القصير، والبناء الجديد لعدم تساويها من حيث فترة الإنتاج والتنبؤ بحركة المخزون في فتره لاحقة. لذا يمثل العرض الكلي العلاقة بين الاسعار أو الايجارات وإجمالي عدد الوحدات او عدد الامتار المربعة المعروضة على المدى الطويل ولكنه غير مفيد عند تحليل السوق العقاري لصعوبة تنفيذه. بينما العرض الكلي في الاجل القصير فيشير إلى إجمالي المخزون العقاري في السوق عند نقطة معينة من الزمن، حيث ان المخزون يكون ثابتا نتيجة تأخر البناء الذي قد يمتد الى سنة من اجل التخطيط والتطوير. لذا تكون مرونة تأخر هذا البناء غير حساسة لتغيرات في الأسعار أو الإيجار أو العوامل الاقتصادية. فعلى سبيل المثال؛ لو زادت إيجارات المكاتب بنسبة 18% غدا، فان اجمالي مساحات المكاتب ستظل نفسها لفترة طويلة قبل أن يستجيب السوق لهذه الزيادة القوية في الإيجارات.

ان تصحيح الأسعار في اسواق العقار بطيئة جداً لعدم الكفاءة التي تنجم إلى حدا كبير من عدم كفاءة المعلومات، طول مدة عقود الايجارات التي تعوق سرعة توازن الطلب مع العرض، وطول فتره تأخر البناء Construction lags التي تؤخر تصحيح جانب العرض. كما ان كثيرا من الدراسات العقارية تشير الى ان المستثمرين العقاريين والمطورين يبنون توقعاتهم على النظره القصيرة(Myopia) ، بينما نمو الطلب أو الإيجارات أو الاسعار ينبغي أن يكون له أثر إيجابي على البناء الجديد لبناء عدد أكبر من الوحدات السكنية أو زيادة المساحات التجارية (العرض) في المديين المتوسط والطويل.

المصدر