عبدالحميد العمري: السيولة والرسوم.. ضغط قوي لتحرير الأراضي من الاحتكار

شهدت السوق العقارية المحلية خلال الأسبوع الماضي بعض النشاط، الذي ارتفع بإجمالي قيمة صفقاتها إلى 6.5 مليار ريال، نتيجة تنفيذ صفقات عقارية على أراض تجارية في شرق مدينة الرياض، تزامن تنفيذها مع مستويات سعرية أدنى من أسعار السوق، وهو الأمر المتوقع حدوثه نتيجة الركود الكبير الذي يخيم على السوق العقارية المحلية للعام الثالث على التوالي، وهو أيضا الأمر الإيجابي الذي يترجم مبكرا الإصلاحات الجاري العمل على تنفيذها خلال المرحلة الراهنة، التي يتقدمها تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، لتنتقل الأراضي بتلك المساحات الشاسعة داخل المدن من مجرد الاكتناز وعدم التطوير والاستخدام، إلى الملاك القادرين على تطويرها وإحيائها وتنويع استخداماتها وفقا لاحتياجات التنمية والمجتمع.

وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق خلال المرحلة التي تشهد خلالها تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، يقابلها تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها إلى الاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة.

وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية إلى ركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق مزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.

إن ما تعكسه المؤشرات الاقتصادية والمالية الراهنة من تباطؤ نمو بعضها، وتراجع نمو بعضها الآخر، تمتد آثاره مع مرور الوقت تدريجيا إلى الضغط على السوق العقارية المحلية، إضافة إلى تزايد تأثير الإصلاحات الحكومية للسوق يوما بعد يوم، كل هذا ألغى ما كان شبه مسيطر تماما على تعاملات السوق طوال العقد الماضي، أن أسعارا في الغد ستأتي أعلى من اليوم، وأصبح في حكم المنسي تماما من قبل أطراف السوق كافة، والتفكير اليوم المسيطر على تلك الفئات العاملة في السوق؛ ينحصر في التخارج من ملكيات الأراضي الواسعة المساحات، وكثيرة العدد داخل نطاقات المدن بأفضل الأسعار، حتى إن كانت أدنى من ذروة الأسعار السوقية التي وصلت إليها قبل عام أو عامين، ذلك أن تلك الأطراف تدرك تماما أن الأسعار في الأشهر القليلة المقبلة وما سيليها ستكون أدنى بكثير من مستوياتها الراهنة.

الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية

سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، انخفاضا في متوسط قيمته بنسبة 1.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.8 في المائة، ليستقر عند 776.1 نقطة، ويعزى الانخفاض الأسبوعي في متوسط قيمة المؤشر إلى انخفاض متوسط قيمة مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 2.5 في المائة، كون وزنه النسبي يشكل الثقل الأكبر في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام، علما أن جميع مؤشرات أسعار العقار الأخرى سجلت ارتفاعات أسبوعية باستثناء مؤشر أسعار الشقق السكنية.

بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال نفس الأسبوع “يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية”، انخفاضا طفيفا جدا للأسبوع الثامن عشر على التوالي بنسبة 0.02 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.3 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 729.6 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية انخفاضا بنسبة 2.5 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.8 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 763.7 نقطة. بالنسبة إلى بقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار “انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)”.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا أسبوعيا قياسيا بلغت نسبته 88.6 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 4.5 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الحادي والثلاثين من العام الجاري عند مستوى 6.5 مليار ريال “أعلى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 16.6 في المائة”.

وشمل الارتفاع في قيمة الصفقات العقارية كلا من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني ارتفاعا أسبوعيا بلغت نسبته 32.7 في المائة، مقارنة بارتفاعها الطفيف للأسبوع الأسبق بنسبة 1.3 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند مستوى 3.4 مليار ريال “أعلى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 4.1 في المائة”. كما ارتفعت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة قياسية بلغت 245.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 17.6 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 0.9 مليار ريال “أعلى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 34.0 في المائة”.

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت ارتفاعا بنسبة 1.6 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 10.0 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4352 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري “3891 عقارا مبيعا”؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا “بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري بالمقارنة مع المعدل الأعلى للفترة نحو 32.6 في المائة”، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا “بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري بالمقارنة مع المعدل الأدنى للفترة نحو 18.8 في المائة”، وشمل الارتفاع في أعداد العقارات السكنية المبيعة جميع أنواعها باستثناء الأراضي الزراعية والفلل وقطع الأراضي السكنية “انظر الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري”.

المصدر