سليمان الدليجان: تأثير القرارات الاقتصادية في العقار الاستثماري

عند صدور قرار زيادة أسعار البنزين في إحدى الدول العربية أو الخليجية شاسعة المساحة، فإن ذلك سيؤدي حتماً إلى ارتفاع في أسعار النقل، مما يرفع أسعار السلع.

في الكويت لم تؤد الزيادة بأسعار البنزين أو المشتقات البترولية لارتفاع في أسعار السلع لصغر حجم سوق النقل ومحدودية مساحة الدولة. وبينما كان يُفترض بصدور قرار زيادة رسوم الكهرباء والماء في القطاع العقاري الاستثماري أن تزيد القيم الايجارية، فإن الذي حصل كان العكس، والسبب في ذلك ذكرناه سابقاً: انتهاء دورة ارتفاع الإيجارات فلا يمكن تزيد القيم الإيجارية إلى الأبد، كثرة العرض، وتوافر العروض العقارية الخارجية.

لكن أحد أسباب عدم الهبوط الكبير في العقار الاستثماري أن المستثمرين أصحاب رؤوس الأموال المرتفعة يقارنون بين العائد على الأموال بالبنوك والعائد السنوي للعقار، فتكون الغلبة للعقار. كما نمى إلى علمي أن ضغوطاً تُمارس من بعض الجهات التمويلية على أصحاب العقارات المدينين للتسييل أو سداد القروض، فإذا تم عرض العقارات بالمزاد أو في السوق بأسعار أقل من الأسعار الحالية، سنجد مشترين جاهزين، وإذا تم عرضها بشكل غير مشجع، فسيتم تخفيض سعرها مرة أخرى، الأمر الذي يؤدي إلى انخفاض في أسعار السوق.

من الملاحظ خلال الـ 3 أشهر الأخيرة، ارتفاع الطلب على شراء العقارات الاستثمارية بعد صدور قرار من البنك المركزي بالإبقاء على سعر الخصم، الأمر الذي أتاح للعقارات الاستثمارية (العمارات بالذات) زيادة الطلب بعد ما تأثرت قبل أشهر بردود فعل المتعاملين عند زيادة رسوم الكهرباء والماء. لكن عوامل أخرى ما زالت مؤثرة في نسبة الانخفاض لإيجارات العمارات الاستثمارية الذي بلغ في بعض المناطق مثل المهبولة %20 تقريباً! والأسباب في ذلك عديدة، منها زيادة المعروض، صدور قوانين جديدة بالنسبة للوافدين مؤثرة في مداخيلهم، تحفظ البعض من المستثمرين على الولوج في سوقالعقار الاستثماري خوفاً من هبوط أكثر من السابق.. هذا لا ينطبق بشكل كبير على العقار المؤجر في المناطق السكنية، رغم أن هناك انخفاضاً بالإيجارات بنسبة %5 إلى %10 للعقارات السكنية ذات التشطيب السيئ، بينما احتفظت (نسبياً) الشقق والأدوار بالمناطق السكنية النموذجية والجديدة ذات المواقع المميزة بإيجاراتها المرتفعة، إذ إن الشقة (3 غرف + صالة داخل الدائري الرابع) يبلغ إيجارها بحدود 750 ديناراً.
من ناحية أخرى، فإن اتجاه البعض الآخر من المستثمرين حالياً لشراء عمارات مؤجرة على أملاك الدولة (وزارة المالية) له أسبابه، منها: ضمان الإيجار لمدة سنة قادمة، الدفع كل 3 شهور، وأخيراً التعامل مع جهة واحدة، بينما التأجير للعائلات يشوبه عدة عوامل مؤثرة في قرار المستثمر منها: التأخير في دفع الأجرة.

وعند رفض أو تعثر البعض بالدفع، يتجه المالك للمحاكم التي قد تستغرق سنة لتحصيل إيجار شقة بـ 300 دينار! لذلك اعتقد أنه آن الآوان للمسؤولين بوزارة العدل للعمل على اختصار إجراءات التقاضي في ما يتعلق بالإيجارات.

المصدر