د . عبد المحسن المحرج: التحكيم العقاري

تتجه كثير من الدول والمؤسسات والمنظمات نحو التخصص في أغلب مجالاتها؛ إيماناً منها بأن التخصص من مكامن القوة والجذب، وعلى مستوى الأفراد، فالمتخصص في مجال ما، له حظوة وأولوية فيما يظهر من فرص.

وعن عنوان مقال اليوم، فإنه يجدر ابتداءً أن أوضح للقارئ الكريم، أن طرق الفصل في النزاعات متعددة، فالقضاء هو الطريق الأبرز، حيث يلجأ الأطراف إلى الجهة العدلية الرسمية في الدولة؛ لعرض النزاع عليها وطلب الفصل والإلزام بأحكامها، والطريق الثاني هو التحكيم بشرط أو مشارطة، والشرط ما يكون باتفاق الأطراف السابق لحدوث النزاع، والمشارطة اتفاقهما اللاحق لحدوث النزاع، وهو قضاء أهلي يتفق الأطراف على اختيار محكم بينهما وفق نظام محدد، ولا يجوز للقضاء الرسمي أن ينظر في نزاع بين أطراف اتفقوا على شرط التحكيم وتمسكوا به، مالم يكن موضوع النزاع مما لا يجوز التحكيم فيه، وفق المادة الثانية من نظام التحكيم السعودي، وهذا الطريق طريق معتبر لدى كثير من الدول ، فإذا صدر حكم التحكيم وسلم من الطعن بالبطلان، فلا يمكن الاستئناف عليه وكان لازم التنفيذ، وقد صدر آخر نظام للتحكيم في المملكة العربية السعودية عام 1433هـ ثم صدرت  لائحته التنفيذية عام 1438هـ .

ويظهر التحكيم على نوعين، التحكيم المؤسسي: وهو الذي يتم عن طريق هيئات أو منظمات أو مراكز دولية أو وطنية، لها قواعدها الخاصة ولوائحها التي تتبع فيها المناهج المعتبرة عالمياً ، وهذا النوع من التحكيم هو السائد في منازعات التجارة الدولية ، ومن أشهر هذه المراكز في المملكة: المركز السعودي للتحكيم التجاري الموافق على إنشائه بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 257 وتاريخ 14/06/1435هـ  .

والتحكيم الحر : وهو الذي يتفق فيه أطراف النزاع على الآلية والإجراءات، ويجوز لهم اعتماد قواعد لمركز بعينه كما جاء في المادة الخامسة من نظام التحكيم ، فالمرونة سمة ظاهرة في هذا النوع .

وعند استصحابنا لمقدمة المقال عن أهمية التخصص، وربطه بمجال التحكيم، نتحفز للبحث أكثر عن مزايا التحكيم المتخصص ، ونسعى لرسم منهج جاد قابل للتنفيذ؛ يخلق لنا مكانة مرموقةً بنا بين مراكز التحكيم الدولية الرائدة، فالتخصص يقرّب الجودة، و عامل السرعة مؤثر في جذب المستثمر ، وكلاهما يرفعان من مستوى التنافسية في الاقتصاد .

لقد أظهرت مؤشرات وزارة العدل حجم تدفق القضايا في المحاكم، فدعاها ذلك لتشكيل لجنة تبحث الأمر و ترفع التوصيات للحد من هذا التدفق ، وهذا يلفت الأنظار نحو الطرق البديلة في تسوية المنازعات، ولو تتبعنا حياة الدعوى العقارية في المحاكم لوجدناها تمر بمرحلة مهمة وهي : الاستعانة ببيوت الخبرة ، حين يطلب ناظر الدعوى الرأي من الخبير العقاري في مجاله، فيستغرق هذا الأمر مدة طويلة تؤثر على مؤشرات الإنجاز والأداء ، وفي ذات الوقت يصعب على القاضي أن يسير في الدعوى دون هذا الرأي الذي سيبني عليه في حكمه .

ولقد تعددت مجالات التحكيم وتنوعت ، فمن تحكيم عقاري وآخر رياضي وثالث هندسي وغيرها، وفي هذا المقال نحن في سياق الحديث عن التحكيم العقاري الذي أتفاءل كثيراً بنجاحه في بلدنا المبارك؛ لأن القطاع العقاري في بلدنا له ثقل واضح، والاستثمار فيه أصبح أكثر احترافية، ثم الخلاف في بعض صوره وارد، لكن يحسن التنبه إلى قيد مهم ورد في نظام التحكيم، بأن المحكّم الفرد يجب أن تتوافر فيه جملة من الشروط من أهمها حصوله على شهادة جامعية في العلوم الشرعية أو النظامية، أما إن كانت هيئة التحكيم مكونة من أكثر من محكم فيكتفى توافر هذا الشرط في رئيسها كما ورد في المادة الرابعة عشرة من نظام التحكيم، وهذا يعني أن الخبراء العقاريين سيكون لهم مكان مهم ومؤثر في التحكيم العقاري ، وتواجدهم سيحسم الرأي المرتبط بالخبرة في وقت وجيز .

ولقد سررتُ كثيراً بإنشاء مركز للتحكيم العقاري تابع للهيئة العامة للعقار، آمل أن يسهم في تخفيف العبء الواقع على المحاكم، كما أن العمل على صياغة دليل إجرائي للتعامل مع طلبات التحكيم العقاري سيرفع سقف الشفافية في السوق العقاري .

وختاماً فلن ننجح دون تتضافر للجهود ، ويُنتظر من الهيئة العامة للعقار الشيء الكثير، باستقطاب الكفاءات من الخبراء الشرعيين والقانونيين والعقاريين؛ لدمج مدخلات الأعراف العقارية مع الصياغة النظامية الصحيحة المتوافقة مع نظام التحكيم السعودي ولائحته التنفيذية، فنظفر بقرارات تحكيمية مجوّدة، تكسب ثقة المستهدفين من (التحكيم العقاري) .

المصدر