خالد الجارالله: تركيبة السوق العقاري

صناعة العقار معقدة ومتشابكة وتضم الكثير من التخصصات والفنون وجميع عناصرها مترابطة ببعضها البعض، وليس كل من عمل في شركة عقارية أو مكتب عقاري أو امتلك أرضاً أو استثمر فيها يستطيع أن يقدم فكراً ونتاجاً متميزاً لعمله ما لم يكن هناك إيمان بالتخصص والاستفادة من جميع الخبرات والكفاءات الإدارية والفنية والتسويقية والمالية التي يمكن أن تعطي رأياً أو فكراً يتوافق مع معطيات ومتطلبات السوق.

والمراقب للسوق العقاري يلاحظ التناقض وازدواجية العمل وتحليل أوضاع السوق سلباً وإيجاباً من الغالبية، وهذا ملاحظ سواء عند العاملين في القطاع العقاري أو المستفيدين منه، مشاريع تنفذ بقرار من المكتب والنتيجة مشاكل في تنفيذ وتسويق غالبية المشاريع العقارية وتحديداً السكنية تطويراً وتسويقاً وتمويلاً بما لا يتواكب مع احتياجات وقدرات القطاعات المستهدفة وهم المستهلكون من الناحية المادية والمعنوية. ومن أسبابها تدخل المستثمر والممول في عمل المطور والأخير يهمشهما ويغرد وحيداً أو يتخذ القرار بعيداً عن واقع السوق وتركيبته وبدون دراسات واقعية تنبع من احتياجات المستفيدين من المنتجات السكنية مساحةً وموقعاً.

من جانب آخر فهناك كاتب أو محلل أو قارئ يعطي رأيه القاطع ويقدم معلومة ناقصة وهو بمعزل عن طبيعة السوق وبعضهم لم يعمل في القطاع العقاري ويربط جميع القطاعات السكنية والتجارية والأراضي والوحدات الجاهزة الشقق والفلل بنفس النظرة بعيداً عن تحليل السوق من ناحية الموقع المرغوب أو الأقل طلباً، أو لمخططات خارج النطاق العمراني وأخرى داخله، يقارن أراضي الندرة بأخرى متوافرة في موقع آخر وبشكل أكبر وموقعها لا يضاهي أراضي الندرة!

ينخفض سعر الأراضي خارج النطاق العمراني بنسبة 50 % ثم يتم التعميم على السوق بنسبة الانخفاض، تنخفض الوحدات السكنية بنسبة 20 % في أحياء سكنية لم تصلها الخدمات أو في أطراف المدينة ثم يتم تعميم الرقم على جميع الوحدات السكنية.

تنخفض الإيجارات في أحياء يكون العرض فيها كبيراً وحجم الطلب عليها قليلاً وتجد من يعمم التخفيض أو يطالب بتطبيق نسبة الانخفاض على أحياء مكتملة الخدمات وفي مواقع مميزة وعليها طلب عالٍ.

السوق العقاري له خصائص كثيرة ومتشعبة ويرتبط فيه الكثير من الأنشطة المساندة، ومن لا يدرك التفاصيل فلن يستطيع أن يقدم رأياً قاطعاً أو يكون قريباً من الصواب في تحليله.

عدد السكان وتركيبتهم وأعمارهم ومستوى الدخل والوضع الاقتصادي والسياسي لها تأثيرات قوية على كافة الأنشطة وهي من تحدد اتجاهات السوق نحو النمو والانتعاش أو الركود والانكماش.

ومن يرى عدم مناسبة التوقيت للشراء أو الاستثمار عطفاً على ظروفه وإمكاناته ووضع السوق، فقد يراها آخر فرصة للدخول والشراء أو الاستثمار وقد لا تتكرر على المدى المنظور وقد يحتاج إلى دورة ركود أخرى ليستفيد منها. وهناك من يؤمن بأن الأزمات تصنع الفرص.

المصدر