حسين الرقيب: لماذا تتجه البنوك إلى تمويل الصناديق العقارية؟

تعظيم ربحية الصناديق العقارية (ريت) هدف مهم لمدير الصندوق والنظام الأساسي يسمح لمدير الصندوق بالحصول على تمويلات بنكية في حدود 50 % من إجمالي قيمة أصول الصندوق بعد إدراجها في السوق المالية وتكون شروط أي تمويل مبنية على أساس عدم الرجوع على مالكي الوحدات في الصندوق، ولذلك بدأت الصناديق في الحصول على قروض بنكية من أجل الاستحواذ على عقارات مدرة للدخل وكان لصندوق جدوى الحرمين السبق في الحصول على التمويل كان ذلك في نهاية شهر يوليو الماضي بقرض في حدود 500 مليون ريال وأتبعه بقرض آخر في شهر مايو الماضي بمبلغ 200 مليون ريال، وحصل صندوق ملكية ريت في نهاية العام 2017م على قرض بحدود 300 مليون ريال واتبعه صندوق سدكو ريت بالحصول على قرض بمبلغ 600 مليون ريال، وفي الأسبوع الماضي حصل صندوق مشاركة ريت على قرض بمبلغ 400 مليون ريال ليبلغ إجمالي القروض للصناديق العقارية حوالي 2 مليار ريال وأتوقع أن تتجه الصناديق العقارية الأخرى إلى طلب التمويل البنكي خلال الفترة القادمة وخصوصاً مع إدراج صناديق جديدة في السوق وتبلغ عدد الصناديق المدرجة 13 صندوقا، ولكن لماذا تتجه البنوك إلى منح التمويل إلى الصناديق العقارية (ريت)؟

البنوك عند منحها الائتمان للشركات فإنها تعتمد على خمسة عناصر أساسية وهذه العناصر تتباين حسب قدرة الشركة الائتمانية ولذلك يكون قرار منح الائتمان وكذلك تسعير تكلفة التمويل بناء على حجم المخاطر التي قد يتعرض لها البنك، العنصر الأول السمعة، وبلا شك فإن الصناديق العقارية ريت تستمد سمعتها من الشركات المالية التي تتبع لها وهي شركات مرخصة من هيئة السوق المالية، وتقوم بأعمال إدارة الصناديق الاستثمارية وأعمال الوساطة، أما العنصر الثاني فهو القدرة على الوفاء وكما هو معلوم بأن الصناديق العقارية ريت لديها أصول عقارية مدرة للدخل وعقود تأجير تصل في بعض الصناديق إلى أكثر من 5 سنوات وهذه تضمن للبنك سدادا مريحا لمبلغ التمويل، أما العنصر الثالث فهو حجم رأس المال والصناديق العقارية لديها رؤوس أموال تتجاوز المليار ريال للصندوق الواحد، أما العنصر الرابع فهو الضمان وهذا ايضاً متوفر حيث تقدم الصناديق العقارية ضمانات عبارة عن سند لأمر مع رهن عقارات مدرة للدخل تتجاوز قيمة التمويل بأكثر من مرة ونصف المرة، والعنصر الخامس هو الظروف الاقتصادية العامة وهذه قد تكون غير واضحة بالنسبة للصناديق العقارية على الأقل حتى الآن حيث تراجعت أسعار العقار خلال الثلاث سنوات الماضية وربما تستمر في النزول مع خروج المستثمرين الأجانب الذين يعملون تحت مظلة التستر التجاري والتي قد تنقشع هذه المظلة مع تطبيق قرار الدولة بتوطين 12 قطاعا في التجزئة والتي قد ينتج عنها إغلاق الكثير من المتاجر وبالتالي سوف يتأثر دخل الأصول العقارية التي لديها محلات تجارية أو أسواق ومع ذلك لن يكون لها التأثير الكبير وخصوصاً الصناديق التي لديها تنوع في الأصول ما بين أصول سكنية أو تجارية أو فندقية.

بتحليل العناصر الائتمانية الخمسة التي تعتمد عليها البنوك في منح التمويل فإن تلك العناصر متوفرة في الصناديق العقارية وعنصر المخاطرة فيها أقل بكثير من الشركات والمؤسسات أو المصانع التي قد تتأثر بالتقلبات الاقتصادية وقد تتعرض للتعثر أو التأخر في السداد ولذلك فإن الصناديق العقارية تعتبر جاذبة للبنوك ومستهدفة من قطاع الشركات في البنك الذي سوف يحصل على مبلغ تمويل عالٍ مع مخاطرة أقل ومدة تمويل تصل إلى 5 سنوات مع إمكانية الحصول على تمويل جديد بعد انتهاء التمويل الحالي إذا نجح مديرو الصناديق في تعظيم ربحية الصندوق والسداد في المدد المحددة.

المصدر