حد الكفاية و المطور العقاري

المطور العقاري يبحث عن مصلحته وحينما يختفي القانون لا يجد التاجر مانعاً من التلاعب بالأسعار كيف يشاء لا سيما حينما يكون المعروض من الأراضي المطورة من الأساس محدوداً جداً لمفهوم حد الكفاية أكثر من تفسير، فمنهم من يقتصر في تعريفه على (المستوى اللائق للمعيشة) ومنهم من يعرفه بـ (ما يحصل به الاستغناء عن الغير) وبطبيعة الحال فإنَّ التعريف الثاني مقتصر فقط على ضروريات الحياة الأساسية التي تغني عن سؤال الغير بينما الثاني أشمل بحيث يتسع لبعض الجوانب الكمالية والترفيهية.

خلصت دراسة لأستاذ علم الاجتماع بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية الدكتور راشد بن سعد الباز حول حد الكفاية بأنَّ قيمته في المملكة للفرد الواحد تعادل 1660 ريالاً، الدراسة أُعدت استناداً على الوسيط الحسابي لسلم الوظائف الحكومية، المَدَنِيَّة -بدون مراتب الوظائف العليا من المرتبة الثالثة عشرة فما فوق- بوسيط 5662 ريالاً والتعليمية بوسيط 7260 ريالاً والمستخدمين بوسيط 2083 ريالاً والمعينين على بند الأجور بوسيط 2500 ريال، فعلى ذلك يكون معدل القيم الـ 4 وهو 4376 ريالاً، وبإضافته لمتوسط الدخل السنوي حسب تقرير البنك الدولي عام 2002، وهو 2259 ريالاً يكون معدلهما 3320 تقريباً وهو ما يمثل معدل دخل المواطن السعودي، أما حد الكفاف فهو نصف هذه القيمة وهي 1660 ريالاً، أما حد الكفاية للأسرة فتكون بإضافة 50% من هذه القيمة للزوجة أي 830 ريالاً و20% للطفل الأول أي 332 ريالاً و 15% لكل طفل آخر أي 249 ريالاً، فإذا كانت العائلة مكونة على سبيل المثال من 4 أشخاص فإنَّ حد الكفاف لهم هو 3071 ريالاً.

هذه الدراسة ومع أنها قديمة بعض الشيء إلا أن سلم الأجور للوظائف الحكومية الذي تم الاستناد إليه لم يتغير كثيراً ما يجعلها من هذا الباب مقاربة للواقع غير أن إشكالات كثيرة ترد عليها من أهمها منطقية سلم الأجور الحكومية ليكون معياراً للدخل، والتضخم الذي يجري في البلاد في كثير من السلع المهمة لا سيما السكن الأمر الذي يجعلها في اعتقادي ناقصة كثيراً، السكن كما أعتقد يمنع تماماً أن يكون حد الكفاف في المدن الرئيسة مساوياً له في غيرها في حين أن التفاوت قد يصل إلى الضعف في هذا الجانب، وهذا الأمر له أهميته البالغة الذي يجعل أي دراسة لا تعتني به بعيدة عن الواقع.

فيما يخص السكن فلدينا في المملكة تفاوت كبير بين المدن الكبرى الرئيسة وغيرها من المدن والمناطق ولكل مدينة ظروفها الخاصة واستثناءاتها، المنطقة الشرقية على سبيل المثال هي في حقيقتها بركة من النفط والغاز في كثير من أجزائها الأمر الذي جعل التوسع السكاني محصوراً في منطقة ضيقة بين البحر شرقاً وامتيازات أرامكو غرباً، هذا ما ضاعف الأسعار إلى أرقام فلكية وبمساهمة حقيقية من العقاريين ومضارباتهم وأسباب أخرى، فحينما يعرف القارئ الكريم أنَّ المتر يزيد على الألفي ريال في كثير من الأراضي الممتدة من رأس تنورة شمالاً إلى الخبر جنوباً يتصور بالنتيجة الأسعار الكبيرة للإيجارات والتي تسلب نسبة غير قليلة من دخل المواطنين، منطقة أخرى من مناطق المنطقة الشرقية وهي القيصومة على سبيل المثال يقل فيها سعر المتر عن 100 ريال ما يجعل سعر أرض مساحتها 1000 متر لا يتجاوز المئة ألف ريال فيما يزيد ذلك في الخبر والدمام والقطيف عن مليوني ريال أي 20 ضعفاً، هذا السعر المنخفض فيها يجعل أسعار الإيجارات معقولة نسبياً بحيث ينعكس ذلك على جدوى راتب المواطن فيها وحد الكفاية له، فلو كان متوسط إيجار الشقق أو المساكن يزيد على 1500 ريال شهرياً بينما حد الكفاف حسب الدراسة الآنفة لأي زوجين حديثي الزواج هو 2490 ريالاً فهل من المعقول أن يكون هذا الحد بهذا الرقم صحيحاً والسكن قد أخذ منه 60% من دخله؟!، هل الألف ريال المتبقية تكفي للطعام والدواء والنقل والملبس وفواتير الخدمات وغيرها؟!.

الحديث حول مشكلة السكن يقودنا للحديث حول المطوّر العقاري وهو -كتعريف- شخص أو شركة تمنحهم الدولة مساحة كبيرة من الأرض ليقوموا بأعباء تخطيطها وإمدادها بالخدمات الأساسية من ماء وكهرباء وصرف وغير ذلك وبيعها على الناس، بعض هؤلاء المطورين وحينما يُنفقون مبلغاً معيناً للمتر فإنَّهم يبيعونه فيما بعد على المواطن بأضعاف مضاعفة من هذه التكلفة وبطرق كثيرة يستخدمونها من مضاربات وغير ذلك، في اعتقادي أنَّ هذا المطوّر -في المدن الرئيسة- كوسيط بين الدولة والمواطن هو المشكلة الحقيقية التي ينبغي علاجها وإن كنت أتمنى إلغاءها من الأساس، حينما تكون الدولة لا تهدف إلى الربح فإنها لا شك ستضع أسعاراً معقولة ومقبولة لدى الناس، بينما التاجر المطوّر يبحث عن مصلحته وحينما يختفي القانون لا يجد التاجر مانعاً من التلاعب بالأسعار كيف يشاء لا سيما حينما يكون المعروض من الأراضي المطورة من الأساس محدوداً جداً.

ما أعتقده حلاً هو زيادة الأراضي المطوّرة بحيث يزيد المعروض المتاح للبيع وفي نفس الوقت يُحدد سقف سعري للمطور لبيع العقارات على المستهلك النهائي بحيث يُمنع التلاعب والمضاربات فيها أو أن تقوم الدولة بدور التطوير للأراضي وبيعها مباشرةً للناس عوضاً عن الوسطاء وهم التجار، في اعتقادي أن ذلك سيسهم إلى حدٍ ما في حفظ أموال الناس وسيكون حد الكفاية للناس موزعاً بطريقة أكثر منطقية على احتياجاتهم الأساسية لا أنَّ نسبته العظمى هي للسكن، أما ذريعة أن تحديد سقف لأسعار الأراضي سيخلق سوقاً سوداء فأي مخالفة للقوانين تكون في معظم الأحيان بسبب عدم وجود آليات رقابية محكمة وإيجاد أمر هكذا ليس بالصعب متى ما وُجدت الرغبة لإيجاده وتطبيقه.

المصدر