جدل عقاري واسع بعد قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء

خاص: حديث العقار

أصدر مجلس الوزراء قراراً لإستكمال المسيرة التنموية التي بدأتها حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبد العزيز –حفظه الله–  وهو فرض رسوم على الأراضي البيضاء، وأثار هذا القرار جدلاً واسعاً بين جموع المواطنين والمهتمين بالشأن العقاري، باعتباره منعطفاً هاماً في مسيرة السوق العقاري، الذي ظل فترة طويلة بين شد وجذب، والأراضي البيضاء تعني بشكل عام جميع الأراضي المملوكة ملكية خاصة أوعامة، وهي فضاء لا يوجد عليها أي بناء ،الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وتفشي الأزمات الإسكانية .

ومن هنا جاء فرض الرسوم على الأراضي البيضاء في المملكة العربية السعودية خدمة للسوق العقاري، ودفع المواطنين نحو تملك المساكن بأسعار مناسبة، وبخاصة في ظل أزمة الإسكان التي تشهدها المملكة حالياً ، والقرار أيضاً من شأنه تسريع طفرة البناء، وبخاصة في المناطق القريبة من المدن والضواحي، وكسر احتكار بعض هوامير العقار للأراضي في المواقع المتميزة، ورفع جاذبية الاستثمار العقاري.

١٦,١٠٩,٧٦٤هكتار أراضي بيضاء غير مخططة

وبحسب القرار فإن الرسوم ستفرض على إجمالي الأراضي المستخدمة سكنياً، وتجارياً، وزراعياً في جميع مناطق المملكة، والتي بلغت مساحتها ٤ مليار هكتار، حتى نهاية عام 2014، فيما بلغت مساحة الأراضي البيضاء التي تم تخطيطها حوالي مليوني هكتار، أما الأراضي البيضاء التي لم يتم تخطيطها بعد فبلغت ١٦,١٠٩,٧٦٤ هكتاراً.

وأوضحت الإحصاءات الصادرة من الشؤون البلدية أن منطقة مكة المكرمة تضم أكبر المساحات المستخدمة والبيضاء، تليها منطقة الرياض، وأكدت الأحصائيات أن أكثر المساحات المستخدمة في المملكة سجلت في منطقة مكة المكرمة بواقع ١,٣٥١,٤٥٣ هكتاراً، أما المساحات التي تم تخطيطها من أمانة المنطقة فبلغت ٤٠,٩٥٢ هكتاراً، وشملت الرياض ٣٥٠٫٩١٥,٩ هكتاراً من الأراضي المستخدمة، بينما بلغت مساحة الأراضي المخططة ٣٠٦,٠٤١,٢ هكتار، كأكبر المساحات التي تم تخطيطها على مستوى المملكة، أما الأراضي غير المخططة فبلغت ٦٤٥,٣٦٩ هكتاراً مربعاً، وفي المدينة المنورة ٩٣٫٦٠٧.٥ هكتارات، فيما جاءت الأرضي المخططة بمساحة ٤٢,٣٧٧,٨ هكتارات، ومساحة الأراضي التي لم تخطط بعد فبلغت ٥١٨,٨٩٧,٨ هكتارات.

وبلغت مساحة الأراضي المستعملة في القصيم ٣١٣,٦١٤ هكتاراً، أما مساحة الأراضي التي خططتها أمانة المنطقة فبلغت ١٣٠,٤٠١,٧ هكتارات، أما التي لم يتم تخطيطها فبلغت ٥٧٤,٣٦٣ هكتاراً.

وذكرت الإحصائية أن المنطقة الشرقية سجّلت ١٨٦,٨٣٦,٧ هكتارات على مستوى الأراضي المستخدمة، فيما بلغت مساحة الأراضي التي خططتها أمانة المنطقة ١٦٣,٥٤٨,٨ هكتارات، وكانت الأراضي البيضاء غير المخططة بلغت ٣٧,٣١١,٤ هكتارات.

وأشارت الإحصائية إلى أن مساحة الأراضي المستعملة في منطقة عسير بلغت مساحتها ٥٣٦,٣٥٤ هكتاراً، أما التي خططت فبلغت ١٦٤٫٦٥٧ هكتاراً، والأراضي غير المخططة فتبلغ ٩٢١,٠٧٣ هكتاراً، في حين بلغت المساحة المستخدمة في منطقة تبوك ٥٦,٦٥٧,٦ هكتارات، أما المخططة فبلغت ٣٨,٩٧٣,١ هكتار، أما مساحة الأراضي غير المخططة فبلغت ٢٧,٦٥٦ هكتاراً.

وسجّلت حائل ١٦٠,١٤٩,٩ هكتارات من الأراضي المستخدمة، أما المخططة فبلغ مجموعها ٨٥,٧٤٤,٨ هكتارات، فيما بلغت الأراضي البيضاء التي لم تخططها أمانة المنطقة ٥٤٧,١٣٧,٣ هكتارات.

وجاء في الإحصائية أن مجموع الأراضي المستخدمة في منطقة الحدود الشمالية ٢٢,٥٦١,٦ هكتارات، أما الأراضي المخططة في المنطقة فبلغت ١٤,٨٥٥,١ هكتار، ومساحة الأراضي البيضاء ٧,٩٥٥,١ هكتار، أما إجمالي المساحة المستخدمة في جازان فبلغت ٢٦٦,٥٤٢ هكتاراً، وبلغت المساحة المخططة فيها ٣٨١,٦٥٢ هكتاراً، أما مساحة الأراضي غير المخططة فبلغت ١٩٧,٧٢٥ هكتاراً.

وأفادت الإحصائية بأن إجمالي الأراضي المستخدمة في منطقة نجران بلغت ٧٠٦,٤٦٦ هكتاراً مربعاً، أما الأراضي التي خططتها أمانة المنطقة فبلغت ٢٦٥,١٦١ هكتاراً مربعاً، والأراضي البيضاء غير المخططة بلغت ١٦٦,٦٥١ هكتاراً مربعاً، فيما سجّلت الباحة ١٨٣,٧٠١,٧ هكتاراً من الأراضي المستخدمة، ومساحة ٢٣٣,٧٦٤,٧ هكتاراً مربعاً للأراضي المخططة، وبلغت مساحة الأراضي غير مخططة ٣٣١,٩٨١ هكتاراً.

وجاءت منطقة الجوف كأقل المناطق من حيث مساحات الأراضي، إذ بلغ مجموع المستخدم منها ٢٣,٣٩١,٣ هكتارات مربعة، أما الأراضي المخططة فبلغت ٢٠,٠٢٣,٣ هكتاراً، فيما بلغت مساحة الأراضي التي لم تخطط بعد ١٠١,٢٢٠,٢ هكتار.

تقديرات الرسوم على الأراضي البيضاء

وبحسب المصادر المطلعة فان نظام الرسوم على الأراضي البيضاء لن يكون موحد التعرفة، بل سيتم تطبيقه وفق فئات يتحكم بها سعر المتر المربع، فكلما زاد سعر المتر ارتفعت الرسوم وصولا إلى فئتها العليا، واستثنى النظام الأراضي التي يقل سعر المتر فيها عن 150 ريال.

ووفقا للتقديرات فيتوقع أن تهبط الأسعار عند بدء تطبيق النظام بنسبة تصل إلى 50%، وسيتم تطبيق الرسوم وفق فئات محددة، حيث ستبدأ فيئتها الأولى من أسعار المتر بين 150 و 250 ريال بفرض 25 ريال تعادل من 10% إلى 16.6%، مقابل كل متر مربع من الأراضي البيضاء فيما ستفرض 150 ريال مقابل كل متر مربع في فئتها العليا وهي ما بين 3000 و 4000 ريال للمتر المربع تعادل 3.75% إلى 5%، وسيكتفى بهذه الفئة على جميع الأراضي مهما تجاوزت هذه الأسعار.

دخل للمشاريع الإسكانية

وبحسب خبراء اقتصاديين فأنه يتوقع أن يسهم فرض الرسوم على الأراضي البيضاء في توفير دخل للدولة يمكنها من الصرف على مشاريع الإسكان، خاصة أن بعض الاقتصاديين توقع أن يصل الدخل من هذه الرسوم إلى 200 مليار ريال.

46% من مساحات المدن الرئيسية أراضي بيضاء

ومما أدى إلى ارتفاع الأسعار واتساع مساحات المدن هو أن مساحات الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني تصل إلى نحو 46% من مساحات المدن الرئيسية،  الأمر الذي يشكل عبء على خطط التنمية إضافة إلى ضغط على الخدمات من حيث رفع التكلفة، حيث يعتقد ملاك العقار أن هذه الأراضي مستودع للثروات، تساعدهم في تعظيم ثرواتهم ولا تكلفهم أموالا غير كلفة الشراء.

وأشارت مصادر إلى أن تطبيق النظام سيكون بشكل تنازلي أي سيتم البدء بالمساحات الكبرى ثم الأقل فالأقل وصولاً إلى الفئة الأولى التي ستطبق بشأنها الرسوم.

تباين للأراء

هذا وقد تباينت آراء المواطنين والمهتمين بالشأن العقاري حول فرض الرسوم السنوية على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، فمنهم من يرى أن فرض الرسوم على محتكري الأراضي سوف يضطرهم إلى التوجه نحو تطويرها بدلًا من تجميدها ترقبًا لارتفاع الأسعار، وهذا لن يعود بالنفع على الاقتصاد الوطني، ويرى البعض الأخر أن هذه الرسوم ستؤدي بدورها لإحداث توازن بين العرض والطلب والقضاء على تضخم سعر الأرض الذي وصل إلى أرقام فلكية وبخاصة في الفترة الأخيرة، وهو ما سيساهم بدوره فى حل أزمات مستحقي السكن فيما يرى البعض الآخر أن قرار الرسوم سيؤدي إلى ارتفاع أسعار بشكل كبير خاصة في ظل العوائق الكبيرة التي تواجه أصحاب المخططات وتحول دون تخطيط الأراضي بشكل كبير.

مباراه كروية بين هوامير العقار

أكد صالح العيد المهتم بالشأن العقاري لـ “حديث العقار ” أن آلية تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء لم تتضح معالمها، وللأسف الإشاعات والتنظير عنها ارتجالي، ويفترض أن يكون هناك شفافية حتى لا يضطر البسطاء للبيع تهرباً منها.

موضحاً أن هناك مباراة كروية تجري بين هوامير الأراضي وبعض المحللين والبسطاء فقط هم من ينتظرون رسوم الأراضي البيضاء، مطالباً بضخ وحدات سكنية، وشقق من قبل الإسكان وتسهيل إجراءات التطوير ومعالجة الأحياء العشوائية والسماح بتجزئة الأراضي البور إلى قطع سكنية.

“عقار” ارتفاع الأسعار

ووصف سالم المسير رسوم الأراضي بأنها العقار المناسب لعلاج ارتفاع أسعار العقار، أما المهندس يوسف التويم فأكد عبر تغريدة له على تويتر أنه إذا طبقت الرسوم على الأراضي الصغيرة فسترتفع تكلفة بناء المساكن، أما إذا لم يطبق عليها فسوف تستمر الأسعار في الارتفاع.

ويرى أحمد المفلح أن نظام رسوم الأراضي لن يكون موحد التعرفة؛ بل سيتم تطبيقه وفق شرائح يتحكم بها سعر المتر المربع، فكلما زاد سعر المتر ارتفعت الرسوم وصولا لشريحه العليا.

بسبب الرسوم.. أراضي للبيع

وقال العقاري عبدالرحمن النافع عبر تويتر أن تجار الأراضي سوف يعرضون أراضيهم للتخلص من الرسوم السنوية لأن الاحتفاظ بالأرض أصبح مكلف وغير مجدي اقتصادياً كما أن ٧٦٪ من النطاق العمراني في الرياض أراضي بيضاء، وكل هذه الأراضي سوف يتم عرضها للبيع لتفادي دفع الرسوم، والحاجة فقط لـ ٢٠٪ منها.

ضرائب لحل المشاكل الأقتصادية

فيما يطالب المهتم بالشأن العقاري فؤاد الملحم بسرعة فرض الرسوم لفك الاحتكار وزيادة العرض، وأوضح العقاري عبدالسلام الريدي أن فرض رسوم الأراضي سيدخل مفهوم الضرائب في إدارة الدولة وبالتالي ستكون اداة لحل العديد من المشاكل الاقتصادية.

واعتبر الكاتب الاقتصادي عصام الزامل القرار بأنه أحد أهم القرارات الاقتصادية في تاريخ السعودية، وسيمتد أثره إلى كل القطاعات دون استثناء، مؤكداً أن هناك ضرر جسيم تسبب به احتكار الأراضي، ولم يقتصر فقط على ارتفاع أسعار السكن، لكن أثر سلبا على نمو الحركة الاقتصادية.

قبل التنفيذ فرصة لتصحيح الأوضاع

فيما عدد منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية بغرفة مكة المكرمة أسباب عدم اتفاقة مع فرض الرسوم على الأراضي البيضاء منها أن وزارة الإسكان خصصت لها مساحات تزيد عن 300 مليون متر مربع ولم تستفد منها إلى الآن بشكل جيد، وفرض الرسوم سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي، مؤكدًا أنه إذا كان لابد من تطبيق القرار فلابد من إعطاء القطاع العقاري فرصة لا تقل عن خمس سنوات لتصحيح الأوضاع، مع تغيير الإجراءات المتبعة في تراخيص المخططات السكنية لدى الأمانات والبلديات، لأن الترخيص لأي مخطط سكني يستهلك مدة لا تقل عن ثلاث سنوات بسبب الإجراءات الروتينية العقيمة كما أن الأمانات تطالب صاحب المخطط بتوفير خدمات السفلتة والإنارة والكهرباء والمياه والاتصالات، وكل هذه الخدمات تكاليف إضافية على صاحب المخطط.

إسراع التخطيط

أشار عضو اللجنة العقارية وعضو مجلس غرفة مكة المكرمة المهندس أحمد عبدالعزيز سندي إلى أنه مع فرض الرسوم لكن بشكل مقنن ومدروس، مع ضرورة التفريق بين المخططات السكنية والمخططات العشوائية، وأن تكون هذه الرسوم رمزية ووفقًا للمساحة الإجمالية للأرض البيضاء لأن هذه الخطوة ستؤدي إلى الإسراع في تخطيط الأراضي البيضاء وتحويلها لقطع سكنية تمتد إليها التنمية العمرانية وتسهم في حل أزمة الإسكان، وتطبيق الرسوم على المخططات العشوائية، تحديدًا والتي أصبحت تشكل خطورة كبيرة على التنمية العمرانية خطوة جيدة ستحد من هذه العشوائيات لأن لها أضرار كبيرة على تخطيط المدن والبنى التحتية، مشددًا على أهمية دراسة هذا القرار بشكل جيد ليطبق بحيث لا ينجم عنه أي أضرار.

تعاظم الأحتكار

وفي تغريدة له قال رجل الأعمال أنس عبدالصمد القرشي: مشروع فرض الرسوم على الأراضي البيضاء سبق أن جاء بناءً على توجيه المقام السامي، وعلى ما صدر من مجلس الشورى في قراره رقم26/19 وتاريخ 10/5/1425هـ في صورة نظام جباية الزكاة، وتَعمُّد تجاهل هذا التوجيه السامي أدى في الآونة الأخيرة إلى تعاظم ظاهرة احتكار الأراضي البيضاء، والمضاربة عليها حتى وصلت أسعارها إلى أرقام خيالية اكتوى بأسعارها المواطن البسيط خاصة المقترضين من الصندوق العقاري، وهذا هو السبب الحقيقي وراء عدم الانفراجة التي كانت مأمولة.

الضحية هو المواطن

أما العقاري مبارك النهدي فيرى ان أبرز الأيجابيات لهذا القرار هو تسريع عمليات التطوير العقاري على الأراضي البيضاء، وعن السلبيات فالمواطن هو من يتحمل فرق السعر على بقاء الأراضي؛ لأن صاحب الأرض قد يحتفظ بالأرض، ويدفع الرسوم ومن ثم يحصلها من المستهلك النهائي في سعر البيع.

تقديرات سي بي ريتشارد إيليس

وبحسب تقديرات شركة الاستشارات سي بي ريتشارد إيليس فقد أكدت أن نحو 60% من المواطنين السعوديين يعيشون  في شقق مستأجرة.

وتعاني السوق العقارية السعودية من مشاكل عديدة، على رأسها ارتفاع أسعار الإيجارات، والمضاربة على الأراضي غير المطورة، وطول فترة الحصول على التراخيص، وعدم توفر القدرة الشرائية بين معظم الشرائح التي يتركز فيها الطلب.

وتعود ملكية معظم الأراضي البيضاء في المملكة لرجال أعمال وشركات وأفراد أثرياء، ويحتفظون بها دون تطوير ربما للرغبة في ارتفاع أسعارها لاحقا، أو لصعوبة تطويرها سريعا في ظل تعقيدات روتينية وتحمل تكلفة تزويدها بالخدمات والبنى الأساسية.

وتبلغ نسبة الأراضي البيضاء ما بين 40 و 50% من مساحة النطاق العمراني للمدن الرئيسية الكبرى وأبرزها الرياض وجدة والدمام.

كيفية احتساب الرسوم على الأراضي

وكانت هناك دراسات أعدتها وزارة الإسكان في وقت سابق، كشفت أن رسوم الأراضي البيضاء تتراوح ما بين 5 و 16 في المائة من قيمة الأراضي التي تقل أسعارها عن 250 ريالا للمتر، بينما تحتسب للأراضي التي تتجاوز أسعار المتر فيها 3 آلاف ريال بنسبة 5 إلى 7 في المائة، إلا أن بعض المختصين في هذا الشأن استبعدوا أن تحتسب الرسوم بهذه الطريقة، مشيرين إلى أن عملية الاحتساب، يتوقع أن تكون ما بين 2 و 5 في المائة، على إجمالي قيمة الأراضي، التي تزيد مساحتها على 10 آلاف متر.

وعن النتائج المترتبة على قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء في السعودية، أرجح كثيرون من المهتمين بالشأن العقاري أن القرار سيحد من ارتفاع اسعار الأراضي، وستشهد أسعار الأراضي في السعودية انخفاضاً ملحوظاً بنسبة تتخطى الـ30% ، بسبب فرض الرسوم على الأراضي، وسيدفع هذا القرار أصحاب الأراضي إلى الإستثمار في السوق العقاري، الأمرالذي سيزيد من المعروض.

وسيستفيد المطورون العقاريون غير المضاربين من القرار الذي سيمكنهم من شراء الأراضي بأسعار جيدة، وهذا ما سيجعلهم قادرين على توفير السيولة المطلوبة للاستثمار.

استراتيجية 2020

حددت الاستراتيجية الوطنية للإسكان الجدول الزمني لتطبيق قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء أو نزع ملكيتها بحلول 2020.

ووضعت الاستراتيجية سياستين لمكافحة الاحتفاظ بالأراضي البيضاء، منها فرض ضرائب على المكاسب الناجمة عن التخطيط، إذ يمكن هذا الأمر من وضع أحكام على التأخر غير المبرر في تطوير الأراضي، كإحدى طرق مكافحة المضاربة بالأراضي من خلال فرض ضرائب على الأرباح، إذا جرى بيع الأرض في تاريخ مستقبلي.

أما السياسة الأخرى لمكافحة الاحتفاظ بالأراضي البيضاء فقد نصت على فرض ضرائب العقارات من خلال فرض ضرائب على الأراضي السكنية الخالية ضمن الأراضي المخططة الموافق عليها من أجل منع الاحتفاظ بالأراضي والمضاربة بها، ويمكن للضريبة أن تنخفض عامين بعد أن تصبح قطعة الأرض جاهزة للبناء عليها، كما يمكن أن تزداد حسب فترة الشغور.

وقالت أن إحدى القضايا المركزية التي تواجه سوق الإسكان في السعودية هي ندرة البيانات والمعلومات الموثّقة، الأمر الذي يرسم معالم صورة غير كاملة حول الواقع الحالي في سوق الإسكان، موصية بأهمية إنشاء مركز وطني لبحوث الإسكان وقاعدة بيانات للإسكان مع نظام شفّاف لمؤشرات الإسكان والقياس المقارن، الأمر الذي سيضع الحكومة والقطاعين الخاص والعام في موضع أفضل لمراقبة سوق الإسكان، وفهم الاتجاهات السائدة، وتوقّعها بدقة، والاستجابة بشكل فعّال لتقلّبات السوق.

وشددت على أن مصادر البيانات الأساسية يشوبها نقص، إذ إن بعض المسوح والأدوات الإحصائية للتعداد العام للسكّان والمساكن موجودة ومعظم تلك المسوح غير موجود، بيد أن نظام البيانات المتطوّر يجب أن يحتوي على مؤشرات أسعار المساكن بشكل سنوي، أو ربع سنوي، على أن تراعي كل منطقة على حدة، إضافة إلى مؤشر تكلفة الإنشاء والبناء سنويا، ومعدّلات الشغور للمساكن والأراضي بشكل سنوي، ولكل منطقة على حدة.