تعرف على الشروط الأساسية لبناء الأبراج السكنية

خاص : حديث العقار

البرج السكني هو المبنى الذي يتجاوز ارتفاعه ثلاثون متراً أي ما يقدر بعشرة طوابق أو يزيد، وهذا هو التعريف العالمي للبرج، أما التعريف المحلي له فهو المبنى الذي يتجاوز ارتفاعه ستة عشرة متراً أي خمسة طوابق، وهناك شروط هامة يجب تتوافر في الأبراج السكنية بهدف تحقيق السلامة العامة، وتنقسم هذه الشروط إلى:

شروط معمارية 

لايجوز أن يقل الارتفاع الداخلي الخالص مقاساً بين السطح النهائي للأرضية، وبطنية السقف في جميع طوابق البناء عن 2.70 متراً، ويجوز أن يقل الارتفاع المذكور عن هذا القدر إلى 2.30 مترا بالنسبة للمداخل و الحمام و الطرق الداخلية و الأجزاء المماثلة من الأسقف العلوية.

كما يجب أن يكون لكل غرفة أو مرفق من مرافق البناء فتحة أو عدة فتحات للتهوية تطل على طريق أو على فناء، ولا يجوز بأي حال من الأحوال أن يقل مسطح الفتحة عما يلي:

8% من مسطح أرضية الغرف المخصصة للسكني أو المكاتب بشرط ألا يقل مسطح أرضية الفتحة عن متر واحد.

10% من مسطح أرضية المطبخ و الحمام و المرحاض وبئر السِّلم بالطابق و غيرها من مرافق البناء غير المعدة للسكن أو المكاتب بشرط ألّا يقل مسطح الفتحة عن نصف متر مربع.

وفي حالة تعدد الفتحات تحسب مساحة الفتحة اللازمة على أساس مجموع مساحات الفتحات و بشرط ألا يقل مسطح الفتحة الواحدة عن نصف متر مربع بغرف السكن و المكاتب و آبار السلالم، وعن ربع متر مربع بالنسبة للمطابخ أو الحمامات أو المراحيض، ويجوز بموافقة لجنة التنظيم المختصة إنارة وتهوية المكاتب مرافق البناء المعدة للسكن بطريقة صناعية وذلك فيما عدا مطابخ الوحدات السكنية.

ولا تسري أحكام هذه المادة على الصالات وطرقات المداخل وآبار المصاعد وغرف تشغيل ماكينات الأجهزة والمضخّات والخزانات والغلايات والمحولات ولوحات التوزيع وما في حكمها، كما يجب أن تكون الأفنية المخصصة لتهوية وإنارة غرف ومرافق البناء عند إقامة المباني أو تعليتها أو إجراء تعديل في المباني القائمة مطابقة للاشتراطات الآتية:

وبالنسبة للأفنية المخصصة لتهوية وإنارة الغرف السكنية، فالفناء الخارجي لا يجوز أن يقل البعد بين المستوى الرأسي المار بحائط الفناء لأي فتحة وبين المستوى الرأسي بالحائط المواجه له عن ثلاثة أمتار.

أما الفناء الداخلي فلا يجوز أن تقل مساحته عن مربع عشر ارتفاع أعلى واجهة للبناء مطلة عليه وبحد أدنى اثني عشر مترا مربعا. كما لا يجوز أن يقل أصغر أبعاده عن ثلاثة أمتار.

وبالنسبة للأفنية المخصصة للتهوية وإنارة مرافق البناء غير المعدة للسكن والمكاتب كالمطابخ والحمامات والمراحيض وآبار السلالم.

فالفناء الخارجي لا يجوز أن يقل البعد بين المستوى الرأسي المار بحائط البناء لأية فتحة وبين المستوى الرأسي المار بالحائط المواجه له عن مترين، أما الفناء الداخلي فلا يجوز أن يقل البعد المذكور في الفقرة السابقة عن مترين، وألا تقل مساحة الفناء عن 8 متر مربع إذا كان ارتفاع أعلى واجهات البناء المطلة على الفناء، لا يزيد عن 20 متر، 10 متر مربع إذا زاد ارتفاع أعلى واجهات البناء المطلة على الفناء عن 20 مترا، ويجوز في الأفنية وكذلك واجهات البناء المطلة على الطرق العامة أو الخاصة عمل ارتدادات بقصد إنارة وتهوية غرف معدة للسكن أو المكاتب أو أي مرفق آخر من مرافق البناء لا يتيسر به فتح نافذة مطلة على الطريق أو البناء مباشرة ويشترط في هذه الحالة ألّا يتجاوز عمق الارتداد ضعف أدنى عرضه وأن تكون النافذة في الجانب المواجه للطريق أو الفناء المباشر. ويجوز عمل شرفات بالارتداد في حدود نصف عرضه الأدنى فقط، ولا يجوز تغطية أي فناء من الأفنية بأي طريقة ما، ويجوز عمل كرنيش لا يتجاوز 30 سم في الأفنية الخارجية فقط، كما لا يجوز إقامة سلالم ثابتة أو مصاعد أو أية منشآت يكون من شأنها تقليل كمية الضوء أو التهوية في الأفنية أو إنقاص أبعادها أو مساحتها عن الحدود.

الشروط الواجب توافرها في السلالم

أن يكون هيكل ودرج السلالم الرئيسي أو الثانوي من مادة غير قابلة للاحتراق، وألّا يقل الطول لدرج السلالم الرئيسية عن 1.10 متراً إذا كان السلم يخدم أربع وحدات سكنية في الدور على الأكثر وبطول 1.30 متر إذا زادت الوحدات السكنية بالدور على ذلك، وتكون نائمة الدرج بعرض لا يقل عن 270 مم من واجهة القائمة إلى واجهة القائمة، ولا يزيد ارتفاع القائمة على 170 مم، وألا يقل الطول الظاهر لدرج السلم الثانوي عن 0.8 متر، وألا يزيد عدد الدرجات المتوالية على 14 قائمة يليها بسطة لا يقل عرضها عن عرض ثلاث نائمات، ويجب أن يتوافر في السلالم الدائرية الشروط المنصوص عليها وتقاس النائمة على بعد 45, متر من طرف الدرجة عند المنحنى الداخلي، وألّا يقل ارتفاع درابزين السلالم عن 0.9 متر مقاسا عموديا من منتصف النائمة.

أما عن الشروط الإنشائية

فهناك مستندات هامة يجب تقديمها وهي تقرير عن الحالة الميكانيكية لتربة الموقع بناء على دراسة ميدانية تشتمل على هذه البيانات:

1. التركيب الطبقي لتربة الموقع مبينا منسوب المياه الجوفية.

2. قوة تحمل التربة ودراسة احتمالية هبوط التربة.

3. نوع الأساسات وعمق التأسيس المناسب حسب طبيعة التربة وحسب المنشأ.

كما يجب أن تشتمل الدراسة والتصاميم الإنشائية للمبنى على:

1. النظام الإنشائي المستخدم في مقاومة كل من الأحمال الرأسية والأفقية.

2. تفصيل بالأوزان الميتة والحية التي تم أخذها بالاعتبار في التصميم إضافة إلى الأحمال الأفقية.

3. عوامل الأمان المستخدمة في احتساب الأحمال وحالات التحميل وكذلك فيما يتعلق بقوة تحمل قطاعات البناء المختلفة.

4. طريقة التحميل الإنشائي وكذلك مثال تفصيلي يبين طريقة تحليل العناصر الرئيسية بالمنشأ.

5. طريقة التصميم والكود المستخدم.

6. خرائط تفصيلية لجميع العناصر الإنشائية الرئيسية منها والثانوية مع مقاطع و خرائط تفصيلية توضح المعالجات الإنشائية الممكنة.

أما عن الشروط التنظيمية

فيشترط في البناء أن لا يزيد ارتفاعه عن واحد وخمسة وسبعون من المائة من البعد ما بين حدي الطريق العام أو الخاص الذي يقع عليه ويستثنى من ذلك ما يلي:

1. بيت الدرج وغرف آلات المصاعد وأجهزة التكييف وخزانات المياه.

2. الارتفاع داخل مستوى وهمي تكون زاوية ميله اثنين أفقي إلى ثلاثة رأسي مع المستوى الرأسي المار بواجهة البناء المطلة على الشوارع الخارجية.

ويجب أن لا يقل الحد الأدنى للارتدادات الجانبية لجسم البناء الفوقي عن حدود القسيمة عن 10% من ارتفاع البناء الكلي لكل جانب، كذلك يجب ألّا يقل الحد الأدنى للارتدادات الخلفية لجسم البناء الفوقي عن حدود القسيمة عن 15% من ارتفاع البناء الكلي، أما بالنسبة للارتدادات الأمامية فتخضع للقواعد العامة، وبالنسبة للدور أو الأدوار المقامة تحت مستوى منسوب الشارع أو الشوارع الواقع عليها البناء فتطبق القواعد العامة المعمول بها في الارتدادات، وعدم الإخلال بالشروط المنصوص عليها في النظام فانه لا يجوز إضافة طوابق علوية لأبنية قائمة إلّا إذا كان الهيكل الإنشائي للبناء القائم وأساساته تسمح بأحمال الأعمال المنوي إقامتها، ولا يجوز استعمال أو استغلال البناء في غير الغاية التي أنشئ لأجلها إلا بموافقة مسبقة من لجنة التنظيم المختصة، ويجوز للجنة التنظيم المختصة عدم منح الترخيص المطلوب إذا كان البناء المنوي إقامته يقع في المناطق أو الشوارع التي ترى اللجنة بقرار مسبب من هيئة البلدية وقف الترخيص فيها، على ألّا تجاوز مدة التوقيف سنة واحدة قابلة للتجديد لسنة أخرى، وإذا خالف طالب الترخيص أي شرط من شروط الترخيص المنصوص عليها في هذا النظام فانه يحق للجنة التنظيم المختصة مصادرة التأمينات المقدمة من طالب الترخيص الخاصة بالبناء مع عدم الإخلال بأية عقوبة أخرى منصوص عليها قانون أو نظام آخر.

وعن الشروط الخاصة بالخدمات:

1. فعلى طالب البناء الالتزام بعمل الخزانات والمضخّات اللازمة لتوفير المياه لجميع أدوار البناء وان يستخدم أنابيب مياه ذات أقطار كافية تسمح بمرور القدر الكافي المناسب للاستهلاك.

2. يلتزم طالب الترخيص بربط البناء بشبكة المياه العمومية طبقا لنظام المياه المعمول به بالسلطة المحلية.

3. يجب ألا تكون مصادر المياه المستخدمة لأغراض الشرب والاستخدام المنزلي معرّضة بأي شكل من الأشكال لأخطار التلوث.

4. يزود البناء بمخزون مياه أرضي وعلوي بكمية كافية للاستعمال العادي.

5. يزود البناء بنظام مستقل لإطفاء الحرائق وبمخزون مياه كاف لهذه الغاية.

6. يجب ألّا يقل ارتفاع أرضية الخزان العلوي عن ثلاثة أمتار عن أعلى سطح للوحدات السكنية، كما يجب أن تتوفر في الخزان خاصية عدم الرشح وأن يكون سقفه محكما ولا يسمح بدخول الأتربة والحشرات.

7. يكون ملئ الخزان الأرضي ذاتيا.

8. يجب تجهيز الخزان العلوي بأنبوب فائض يزيد قطرها على قطر أنبوب الملء.

9. يجهز خزان المياه بسلم للوصول إلى سطحه وفي حالة وجود سلم داخلي للخزان فيجب أن يكون من الحديد المجلفن أو من مادة مناسبة أخرى غير قابلة للصدأ.

يجب ألا يقل الحد الأدنى للمساحات المخصصة للمرافق التالية حسبما هو مبين قرين كل منها:

1. دورة المياه 1.2 متر مربع.

2. الحمام 1.4 متر مربع.

3. المطبخ 5 متر مربع.

ويجب تزويد البناء بعدد مناسب من المصاعد لنقل الأشخاص والمنقولات بحيث لا يتم ترخيص البناء الذي يتجاوز عدد طوابقه عن أربعة طوابق ما لم يكن مركبا به مصعد واحد وحتى الطابق التاسع أما إذا زاد عن ذلك فيجب أن يتوفر به مصعدين بحمولة سبعة أشخاص على الأقل.

أما بالنسبة لضغط الرياح على الأبراج السكنية فيقصد بتعبير المبنى العالي تلك المنشآت من المباني التي تشكل فيها الأحمال الأفقية كضغط الرياح أو الزلازل عاملا هاما في الحساب الإنشائي، والتي بدورها تؤثر تأثيرا واضحا و تسبب إجهادات وقوى إضافية في عناصرها الإنشائية.

و من العوامل المؤثرة على شدة القوى:

1. طبيعة البناء و ارتفاعاته و نسب أبعاده الأخرى.

2. الطبيعة المناخية التي سيقام عليها المنشأ.

3. سرعة الرياح و كثافة الهواء و اتجاه حركة الرياح.

4. نوع العنصر المدروس و طبيعته، وموقعه في البناء.

ولذلك لابد من إجراء الدراسات والحسابات التي تضمن سلامة المنشآت التي هي عرضة للانهيار من تأثير هذه القوى.

وهناك احتياطات تصميمية للحريق في المباني يجب وضعها في الاعتبار، وهي كيفية وقاية هذا المبنى من الحريق وكيفية إطفاء الحريق إذا شب فيه بأسرع وقت ممكن وبأقل كمية من الخسائر وفيما يلي النقاط التصميمية والتنفيذية الواجب مراعاتها:

• شكل المسقط الأفقي وطرق وضع طفايات الحريق وأجهزة الإنذار.
• أنواع الفرش المستخدمة يجب أن لا تكون موصلة للنار ولذلك يوصى بعدم استخدام الموكيت التي تحترق واستخدام الأخشاب بكميات قليلة ومعالجتها بمواد لوقايتها ضد الحريق وأيضا دهان الحوائط يكون من حوائط غير قابلة للاشتعال.
• أجهزة الإنذار ضد الحريق وتكون متصلة ببعضها وبشبكة وتظهر على شاشة في غرفة التحكم للحريق في المبنى وعلى هذه الشاشة يوجد مسقط المبنى كله وبذلك يمكن معرفة مكان الحريق بسهولة وسرعة لإمكانية السيطرة عليه في أقصر وقت ممكن وتكون لغرفة التحكم اتصال مباشر مع الدفاع المدني وأقرب نقطة إطفاء للمباني.
• السلالم والمصاعد وسلالم الهروب وكيفية معالجتها ضد الحريق.

وعن سلالم الهروب فيجب أن تكون في الهواء الطلق وخارج المبنى حتى لا يكون فراغ راسي يجمع فيه النار ويكون في خارج المبنى حتى يمكن لرجال الإنقاذ إنقاذ الناس على السلم ويجب أن تكون المسافة بين أي نقطة في المبنى واقرب سلم هروب لا تزيد عن 30 متر وهذا الزمن الذي يمكن أن يقطعه الإنسان جريا قبل أن تؤثر عليه الأدخنة المتصاعدة والنار.

الأماكن المغلقة مثل المخازن والمغاسل والصالات تحت الأرض يكون نظام الإنذار فيها بالخلية الضوئية وتكون الخلايا موزعة في الفراغ الداخلي للمخزن بحيث تغطى المساحة كاملة.