الكاتب الصحفي عبدالعزيز العيسى في حوار خاص لـ “حديث العقار”

لهذه الأسباب انخفضت الصفقات العقارية بنسبة 10%.
تحديات جمّة تواجه السوق العقاري أدت لتعثر مشاريعه.
وزارة الإسكان رمت الكرة في ملعب القطاع الخاص.
قرار الرسوم على الأراضي البيضاء أحيط بهالة إعلامية تسببت في خوف ملاك الأراضي.
أتمنى توسيع مواعين مشاركة الإسكان مع المطورين العقاريين لحل الأزمة الإسكانية بالمملكة.
يجب على وزارة التجارة عمل آلية ولوائح لتنظيم حركتي الاستيراد والتصدير.

خاص: حديث العقار 

أكد الكاتب الصحفي المهتم بالشأن العقاري رئيس تحرير صحيفة أملاك العقارية“عبدالعزيز بن عبدالله العيسى”، أن السوق العقاري بالمملكة يتأثر بالتغيرات الاقتصادية العالمية والمحلية بشكل كبير، ولكي يستعيد توازنه فلابد من وجود منظومة عقد متكاملة ومرتبطة مع بعضها البعض؛ تبدأ بوضع رؤية حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبد العزيز في عين الحسبان، لتحقيق أهداف التنمية الشاملة، والمتوازنة بين المناطق المختلفة، ووزارة الإسكان رمت الكرة في ملعب القطاع الخاص ممثلاً في شركات التطوير العقاري وهيئة المهندسين السعوديين، وفتحت خطاً مع وزارة العمل لحل مشاكل المقاولين.

وأوضح عبدالعزيز العيسى أن قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء شكل هاجسًا كبيرًا وأُحيط بهالة إعلامية تخوف منها أصحاب الأراضي، وصوّر الإعلام القرار بأنه سيطيح بأسعار الأراضي، وقد يؤدي لانهيار العقارات، وذلك نسبة لكبر مساحات الأراضي البيضاء بالمدن والتي تصل لأكثر من 73% من مساحة بعض المدن، لافتًا إلى أن هناك أسباب عدة تساهم في ارتفاع أو انخفاض أسعار مواد البناء..

حاور “حديث العقار ” عبدالعزيز العيسى لمعرفة رؤيته حول الوضع الحالي للسوق العقاري بالمملكة؛ وماهي مقترحاته كي يستطيع السوق العقاري استعادة توازنه، ومواجهة التحديات والعوائق التي تواجه القطاع بأكمله..

بداية أستاذ عبدالعزيز حدثنا عن صحيفة أملاك العقارية؟

صحيفة أملاك العقارية نبعت فكرتها لتغطي الفراغ الإعلامي كأول صحيفة متخصصة في قطاع العقارات العريض، وتلعب دوراً كبيراً في صناعة الأحداث الاقتصادية عامة، بقراءتها الحصيفة للأحداث وتنبؤاتها التي لا تخيب في مآلات القضايا التي تغوص فيها تحقيقاً وتحليلاً واستطلاعاً ودراسة، مما أهّلها لتكون الصحيفة المستشار للكثير من الجهات والشركات، وتعتبر الصحيفة الأولى المتخصصة التي يجتمع حولها رجال الأعمال لانتشارها الواسع إذ يتابعها أكثر من 500 ألف قارئ، وهي العنصر الإعلامي الوحيد الذي يتواجد في كل المعارض العقارية خاصة والاقتصادية برعايتها المتخصصة لهذه المحافل، بل تعدت نطاق المملكة إلى كامل دول مجلس الخليج العربي، ولها تواجد في القنوات الفضائية لتحليل واقع السوق العقاري.

كيف ترى حالة الركود المسيطرة على السوق العقاري في هذه الآونة تحديداً، والتي كان لها تأثير مباشر على الصفقات العقارية بالمملكة؟ وماهي مقترحاتكم لإخراج السوق من حالة الركود التي طالته واستعادته لنشاطه مرة أخرى؟

السوق العقاري مثله ومثل أي نشاط استثماري يتأثر بالتغيرات الاقتصادية العالمية والمحلية كبير، فنجد هناك عرضاً كبيراً يفوق توقعات الطلب نتيجة للتنمية العقارية المتزايدة في المملكة، وازدياد عدد السكان الذي وصل إلى أكثر من 30 مليون نسمة وضف على ذلك التدفق الأجنبي المتواصل بمختلف المهن والمستويات، والجذب الاستثماري الكبير في المملكة، كل هذه الأسباب جعلت هنالك تنمية في السوق العقاري؛ ولكن في المقابل نجد أن هذا العرض يفوق بكثير الطلب في عمليات الصفقات العقارية، مما جعلها تنخفض عن قيمتها عن العام السابق بنسبة تصل إلى 10% نتيجة لغلاء الأسعار والمزايدات والمضاربات، وهذا التناقض والتشوه في السوق جعل القيمة الإيجارية في ارتفاع مستمر، مما حدا المستثمرون أصحاب النفس الطويل يفضلون دفع عقاراتهم للإيجار بدلاً من البيع.

أما السؤال عن المقترحات التي تعيد للسوق العقاري توازنه فهي عديدة ومتنوعة وهي عبارة عن منظومة عقد متكاملة ومرتبطة مع بعضها البعض؛ تبدأ بوضع رؤية حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبد العزيز في عين الحسبان وذلك بتحقيق أهداف التنمية الشاملة والمتوازنة بين المناطق المختلفة مما يعني توفر الخدمات الأساسية للمواطن في كل مكان وتحسين البيئة الاستثمارية التي توفر عمل مجدي وتثري حياة المجتمع مما يعني كبح جماح الهجرة للمدن، وبل السعي للهجرة العكسية من المدن للريف، وهذا يعني تخفيف الضغط على المدن الكبرى ( الرياض – جدة – الدمام )، وكذلك لا بد من تكوين هيئة عليا للعقار لتنظيم العمل الاستثماري وتكون هي الجهة المنسقة بين المستثمر والجهات الرسمية، ومن المخارج الحقيقية لمضبات السوق العقاري سعي الجهات الرسمية ممثلة في (وزارة الإسكان – والشؤون البلدية والقروية) في وضع الخطط العاجلة لحل أزمة السكن، آخذين في الاعتبار تفعيل الشراكة مع القطاع الخاص بصورة تشجع المطورين في تحمل المسؤولية تجاه إسعاد أكثر من 1.3 مليون مواطن ومواطنة على قائمة الاستحقاق السكني.

من خلال رؤيتكم لسوق العقارات ماهي أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري؟

هنالك فهم قاصر يقع فيه معظم الناس وبما فيهم المختصون في مفهوم العقار، العقار يشمل بجانب الأراضي والهياكل البنائية بمختلف مسمياتها تجارية كانت أم سكنية، فقطاع المقاولات المنوط به تشييد المشاريع يدخل من ضمن الأعمدة الرئيسية التي يستند عليها القطاع، وكذلك قطاع مواد البناء والتشييد وغيرها، ورجوعاً للسؤال نجد أن من أهم التحديات التي تواجه القطاع العقاري مشاكل قطاع المقاولات بوصفه الذراع القوي الذي تستند عليه العقارات، فهذا القطاع تواجهه مشاكل جمة أدت لتعثر عدد مهول من مشاريعه وهى عدم توفر العمالة المؤهلة والمدربة، مما يؤدي لتأخر تسليم المشاريع في وقتها، وكذلك الرسوم الحكومية السنوية تجاه كل عامل والبالغ قدرها 2400 ريال عن كل عامل، وتقلبات الأسعار العالمية والإقليمية لمواد البناء، والمشكلة الكبرى احتكار الأراضي البيضاء لكبار التجار والملاك مما يولد شحاً في الأراضي, وخاصة في المدن الكبرى، وهنالك إشكالية في لوائح التمويل العقاري المستحدثة مؤخراً والقاضية بدفع المستفيد مبلغ 30% من قيمة القرض وهي قيمة كبيرة يصعب على الكثيرين دفعها، وهذا ألقى بظلاله لإحجام المواطنين عن الاقتراض لتتراجع فعالية السوق العقاري، فمن أين لمواطن بسيط بمثل هذا الملبغ؟؟

وهل ترون أن أداء وزارة الإسكان كافي لمواجهة مثل هذه التحديات؟ وما هو تقييكم لأداء الوزارة في السابق وحالياً؟

وزارة الإسكان الآن بإدارتها الجديدة تواصل ما بدأه الوزراء السابقون، واختطت لنفسها خطاً ممنهجاً وواضحاً يفضي لشراكة فاعلة وذكية حيث رمت الكرة في ملعب القطاع الخاص ممثلاً في شركات التطوير العقاري وهيئة المهندسين السعوديين، وفتحت خطاً مع وزارة العمل لحل مشاكل المقاولين، كل هذه المحاولات تعتبر جادة إذا ما وجدت الأرضية الصلبة التي يمكن أن ينطلق منها القطاع الخاص وذلك بتقديم المزيد من الحوافز والمغريات، وخاصة بعد لقاء وزير الإسكان الأستاذ ماجد الحقيل مع قادة الشركات المطورة مشيراً لهم بأن الوحدات المعروضة لا تتجاوز 25% من حاجة المواطنين بينما 75% من الوحدات أسعارها لا تتناسب مع الراغبين في الشراء، وهي رسالة واضحة للشركات بأن يلتزموا بالمواصفات المطلوبة وتكون أسعارهم في حدود مقدرة المواطن. وهذا التوجه نابع من رجل أتى لوزارة الإسكان بعد أن تشبّع بخبرات تراكمية مهنية وعملية في القطاع الخاص عبر التطوير العقاري وتمويله.

وقد بدأت الخطوات العملية والطموحة بعمل معارض الوزارة في مختلف المناطق (مثل الشرقية وجدة) حيث تعرض الشركات المختارة تصاميمها ويختار المستفيد تصميمه ويوقع عقداً بذلك، ويسبق ذلك خطوات خاصة من الوزارة بتحديد المستفيدين بإرسال رسائل لهم، وقد حققت هذه التجربة نجاحاً كبيراً في معرض الشرقية، وهناك شركات مثل ” الحاكمية” باعت كل ما لديها من وحدات وتبقت لها مرحلة التنفيذ.

يرى العديد من العقاريين أن قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء سيكون ضربة قاضية لمحتكري الأراضي، وسيحد من غلاء أزمة السكن، كيف ترى ذلك؟ وما هي مقترحاتكم لضمان نجاح تطبيق القرار على أرض الواقع؟ وهل سيكون له أثر في تنشيط الدورة الاقتصادية بسوق العقار والبناء؟

في البداية شكل القرار هاجساً كبيراً وأحيط بهالة إعلامية تخوف منها أصحاب الأراضي وذهب المحللون بأن القرار سيطيح بأسعار الأراضي وانهيار العقارات؛ وذلك نسبة لكبر مساحات الأراضي البيضاء بالمدن والتي تصل لأكثر من 73% من مساحة بعض المدن، ولكن خابت كل التوقعات في أول مزاد علني لوزارة التجارة بعد القرار، ويحافظ سعر المتر على قيمته، وبل ارتفع في بعض الأحيان، وفي آخر مزاد في مدينة الرياض بلغ سعر المتر المربع للقطع المبيعة بين ٣١٥٠ ريالاً و ٧١٠٠ ريال؛ وذلك بحي الرائد شمال الرياض ووصلت سعر قطعة مساحتها ١٧٥٠ مترًا مربعًا إلى ١٢.٤٢٥.٠٠٠ ريال، إذاً حتى الآن تكهنات القرار لم تحد من غلاء الأسعار، وذلك للتنمية العقارية الكبيرة التي تشهدها المملكة.

أما في الجانب الآخر تقف الأراضي المترامية على أطراف المدن حجر عثرة أمام تنميتها وهي تساعد في ركود السوق العقاري، وأحياناً تحد من التنمية الاقتصادية لأنها عبارة عن رؤوس أموال مجمدة!!

والضمان الوحيد لإنجاح تنفيذ القرار هو عقد تحالفات استراتيجية وذكية بين ملاك الأراضي والمطورين العقاريين والرأسماليين لدفع هذه الأراضي لحيز الحياة وتطويرها والاستفادة منها في حلول لمشاكل الإسكان، وخاصة بعد توجه السلطات المحلية في ضخ عشرات المليارات لتوصيل خدمات الكهرباء والمياه وغيرها من الخدمات.

كيف ترون أسباب أزمة السكن بالمملكة التي باتت تؤرق الكثير من المواطنين الذين يحلمون بتملك مسكن؟ وما هي مقترحاتكم لحل الأزمة؟

تتركز أسباب أزمة السكن في المقام الأول بندرة الأراضي المتوفرة للسكن، مما نتج عنه غلاء الأسعار، وتأخر الدعم السكني نتيجة لاكتظاظ قوائم الانتظار للمستحقين، وعدم جدوى القروض التي تقدّم في كثير من الأحوال، وكثيراً ما يفضل البعض تأجيل القرض لعدم جاهزيته لشراء الأرض أو بناءها أو الاثنين معاً. وهناك عدم قراءة دقيقة من قبل المطورين لواقع اقتصاديات المواطن المحتاج للسكن، وكما أسلفت هناك 75% من الوحدات المطروحة أسعارها فوق طاقة المواطن، وتحتاج المملكة لأكثر من  1.5 وحدة سكنية بأسعار مناسبة.

اتخذت وزارة الإسكان قرار للتعاون مع المطورين العقارين بالقطاع الخاص بهدف التوسع في بناء مساكن للمواطنين ومن ثم حل الأزمة الإسكانية بالمملكة، كيف تقيمون هذا القرار؟ وهل ترونه كافي لزيادة عدد الوحدات السكنية للمواطنين أم أن هناك قرارات وخطوات أخري لابد من اتباعها؟

نعم، قرار إشراك المطورين العقارين يساهم كثيراً في حلحلة الضائقة؛ ولكن نتمنى توسيع مواعين المشاركة لتشمل أكبر قدر من الشركات المؤهلة في كل مناطق المملكة حتى يستفيد منها أكبر شريحة من المعنيين بالأمر، ونتمنى توزيع جزء من حصص الشركات الكبرى في عملية التطوير للشركات المتوسطة حتى لا يحدث تشوه في السوق وينفي عملية احتكار المشاريع.

وهذا القرار هو جزء من حزم وقرارات سنتها الوزارة للتسريع والمساهمة في سد النقص، وهنالك إرهاصات وتنبوءات باستدعاء شركات أجنبية ذات خبرة في المجال للعمل جنباً لجنب مع الشركات الوطنية، وكل هذا يحتاج لمرونة في التعامل وسن التشريعات المنظمة للعلاقة بين الشركات والوزارة والمواطن.

ماهي الأسباب التي تساهم في ارتفاع أو انخفاض أسعار البناء والتي يكون لها تأثير مباشر على القطاع العقاري؟

هناك عدة أسباب مباشرة تؤثر على ذلك منها حركتي التصدير والاستيراد، فكلما فتح مجال التصدير لمواد البناء وعلى رأسها الحديد بات بوادر أزمة في السوق المحلي، مما يشجع التجار على الاحتكار ورفع الأسعار، وأحياناً تستبق الشركات الكبرى الأحداث وتقوم بإغراق السوق المحلي بالحديد مثلاً لتغطية الطلب الناتج من الطفرة التنموية والعقارية التي انتظمت في كل مناطق المملكة، وهذا بدوره يؤثر على السعر المحلي للمنتج، وفي نفس الوقت في الظروف العادية وفي فترة سابقة شهدت أسواق الحديد انخفاضاً قارب 23% في الأسواق العالمية خلال الربع الأول من هذا العام، إلا أنه لم يتراجع إلا بنسبة 4% في السوق السعودية المحلى، نتيجة  لارتفاع الطلب عليه، وجودة الحديد المحلي مقارنة بنظيره المستورد، ويجب على وزارة التجارة عمل آلية ولوائح لتنظيم حركتي الاستيراد والتصدير، وحماية للمنتجات المحلية والعمل على ثبات الأسعار دون التأثر بالعوامل الاقتصادية الخارجية، وخاصة أن حجم الاستثمارات في قطاع الحديد داخل السعودية بأكثر من 40 بليون ريال، وهو يغطي الطلب بنسبة 100% و بلغ إنتاج العام الماضي 10 ملايين طن حديد، فيما تم استيراد 750 ألف طن من الخارج.