الفقاعة السعرية العقارية

الفقاعة السعرية العقارية المحلية، التي بدأت تشهد تصدع مستويات أسعارها المتضخمة بصورة متئدة منذ الربع الأخير لعام 2014، وتزامنها مع بدء مؤسسة النقد العربي السعودي بالتطبيق الإلزامي الكامل لنظام مراقبة شركات التمويل في التاسع من تشرين الثاني (نوفمبر) 2014، الذي فرضتْ من خلاله نسبة 70 في المائة كحد أقصى للتمويل العقاري، احترازا منها استهدف المحافظة على استقرار القطاع المالي، وتجنيبه التورط في أي أزمات مالية قد تنشأ من احتمالات تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية المحلية. هذا القرار أسهم بدوره في تقلص القوة الشرائية للأفراد في وقت لاحق، استمر في زيادة تأثيره في السوق العقارية، وأضعف كثيرا من قوة طلب الأفراد، انتقل أثره كما تشهد السوق في الوقت الراهن إلى دخولها في حالة من الركود للأسبوع السابع عشر على التوالي، وبدء مستويات الأسعار السوقية في التراجع بنسب راوحت بين 11 في المائة و 18 في المائة، إضافة إلى حدوث التغير الأهم والأبرز على مستوى أحد أخطر العوامل التي أسهمت في تشكل الفقاعة السعرية في السوق، المتمثل في تراجع حدة المضاربات على الأراضي “تحديدا الزراعية، قطع الأراضي السكنية”، حيث تراجعت نسبة سيطرة مجموع الصفقات على الأراضي الزراعية وقطع الأراضي السكنية من 94.0 في المائة من إجمالي قيمة صفقات السوق المسجلة لعام 2014، إلى أن وصلت إلى ما دون نسبة 74.6 في المائة من إجمالي قيمة صفقات السوق خلال شباط (فبراير) 2015 “بلغت النسبة نفسها خلال شباط (فبراير) 2014 نحو 93.0 في المائة، ونحو 94.0 في المائة خلال شباط “فبراير” 2013″.

حيث سجل إجمالي صفقات السوق العقارية للأسبوع الماضي في 19 شباط (فبراير) 2015، انخفاضا للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 3.2 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 5.7 مليار ريال، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 39.0 في المائة. يُعزى هذا التراجع في الصفقات إلى الانخفاض الأسبوعي الذي طرأ على صفقات القطاع السكني بنسبة 5.9 في المائة، وتراجعها من 4.7 مليار ريال إلى 4.4 مليار ريال، وكتأكيد على مؤشرات التراجع التي طرأت على مستويات الأسعار خلال فترة الركود التي تدخل الوقت الراهن أسبوعها السابع عشر على التوالي، بنسب تراوحت بين 11 في المائة و 18 في المائة حسب مختلف الأصول العقارية، شهدتْ مبيعات العقارات السكنية ارتفاعا بنسبة 4.1 في المائة من 5631 عقارا مبيعا (بقيمة 4.7 مليار ريال)، إلى 5860 عقارا مبيعا (بقيمة 4.4 مليار ريال).

وكان للغياب المعلوماتي العامل الأول ضمن العوامل الثلاثة الرئيسة لتشكل الفقاعة السعرية في السوق العقارية المحلية، تمهيدا لاعتماد أولئك الأفراد على المعلومات الأسبوعية لـ “مؤشر الاقتصادية العقاري” المستندة إلى البيانات الرسمية الصادرة يوميا عن وزارة العدل، وأن تكون عونا لهم في اتخاذ أية قرارات بالشراء أو البيع ,ويُعد من أهم دلائل هذا التراجع في المضاربات على الأراضي الزراعية وقطع الأراضي السكنية، أن ثقة الناشطين والمتعاملين في السوق العقارية لم تعد كما كانت في سابق عهدها طوال الأعوام الأخيرة، فما كان يتم شراؤه في زمن مضى ومن ثم بيعه بهامش ربحي أكثر من جيد، لم تعد الظروف والعوامل التي خدمت كثيرا تلك التعاملات موجودة بالقدر نفسه في الوقت الراهن من عمر السوق العقارية، فالأسعار وصلتْ إلى ذروتها المرتفعة، المقترنة بدرجات مرتفعة جدا من المخاطرة، اقترنت بظهور العديد من المتغيرات المضادة لها، كان من أبرز تلك المتغيرات تراجع أسعار النفط بنحو 59.0 في المائة مقارنة بمستوياتها في منتصف 2014 ,بدء التطبيق الإلزامي الكامل لنظام مراقبة شركات التمويل، الذي فرض نسبة 70 في المائة كحد أقصى للتمويل العقاري,زيادة البيانات والمعلومات حول أداء السوق العقارية، وانكشافها بصورة أكبر وأوضح أمام عموم أفراد المجتمع، الذي بدوره في زيادة وعيهم ومعرفتهم تجاه السوق، ومنحهم مزيدا من القوة حال اتخاذ أية قرارات بالشراء أو البيع, وزيادة الثقة فترة بعد فترة لدى عموم الأفراد في توجهات الدولة، أيدها الله، المستهدفة معالجة تشوهات السوق العقارية، ومن أبرزها تضخم أسعار المساكن والأراضي السكنية، كأحد أخطر نتائج تلك التشوهات الجاثمة في السوق طوال أعوام مضتْ.

كما أن تراجع حدة تلك المضاربات العقارية، يعكس في حقيقته الموقف الفعلي الذي يقف عليه تجار العقار، الذين يحاولون إخفائه عن بقية أفراد المجتمع “المستهدفين بالبيع”، وانكشافه هنا من خلال البيانات الفعلية لصفقات السوق العقارية، لا كما تحاول تلك القوى العقارية الترويج له من أسباب عديدة وكثيرة، بأن وتيرة الأسعار ستعاود الصعود.

كل ذلك؛ يؤكد تماما عدم توقع تلك القوى التقليدية في السوق بارتفاع الأسعار، وأنه لو كان لديها نسبة اقتناع بتلك الأسباب الوهمية ولو بنسبة 1.0 في المائة، لما شهدت السوق العقارية هذا التراجع الكبير جدا في نسب المضاربة على الأصول العقارية خلال أقل من شهرين مضيا “بلغت نسبة استحواذ مجموع الصفقات على الأراضي الزراعية وقطع الأراضي السكنية خلال كانون الأول (ديسمبر) 2014 الماضي 89.7 في المائة من إجمالي صفقات السوق العقارية, بل إنها والحال تلك؛ تسجل في الوقت الراهن تراجعات سعرية فعلية كما تؤكده بيانات وزارة العدل، وأنها معرضة لمزيد من التراجع السعري طوال الفترة المقبلة. ومن يعلم؟ فقد تأتي صدمة التراجع في الأسعار في أي وقت قريب حال إقرار الدولة ـــ أيدها الله ـــ للرسوم على الأراضي داخل المدن والمحافظات، عدا ما قد ينتج عنه البدء الفعلي لتوزيع المنتجات الإسكانية للمستحقين من الأفراد من قبل وزارة الإسكان.

كما سجل إجمالي قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع الماضي تراجعا بلغت نسبته 3.2 في المائة، مقارنة بتراجعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 39.0 في المائة، لتستقر عند 5.7 مليار ريال، يُعزى هذا التراجع في الصفقات للانخفاض الأسبوعي الذي طرأ على صفقات القطاع السكني بنسبة 5.9 في المائة، وتراجعها إلى 4.4 مليار ريال (78.6 في المائة من إجمالي صفقات السوق)، مقابل ارتفاع قيمة الصفقات على القطاع التجاري بنسبة 8.6 في المائة، لتستقر عند 1.2 مليار ريال (21.4 في المائة من إجمالي صفقات السوق). أما على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد ارتفعت بنسبة 4.1 في المائة من 5631 عقارا مبيعا إلى 5860 عقارا مبيعا بنهاية الأسبوع، أتى هذا الارتفاع من الزيادة شهدتها مبيعات جميع أنواع العقارات عدا مبيعات الشقق السكنية.

المصدر :الأقتصادية