التقييم العقاري.. الأسس والضوابط والمعايير والأهداف

خاص: حديث العقار

أُنشئت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين “تقييم” بهدف النهوض بالقطاع العقاري، وتطوير إمكاناته، وتعزيز قدراته فيما يخص تقييم العقارات بالمملكة، بحيث يكون هذا بشكل علمي ودقيق، بما يحافظ على الحقوق ويصونها من الضياع.

ومن مهام الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)، وضع الضوابط والمعايير اللازمة لتقييم العقارات، والمنشآت الاقتصادية، والمعدات، والممتلكات المنقولة ونحوها، وذلك بموجب نظام المقيمين المعتمدين الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/43) وتاريخ (1433/7/9هـ) .

وتهدف الهيئة إلى تطوير مهنة التقييم، ورفع مستوى العاملين فيها، ووضع القواعد العامة لاكتساب عضوية الهيئة بمستوياتها المختلفة والحفاظ عليها، وتوفير وسائل التطوير المستمر للارتقاء بأعضائها إلى أفضل مستويات الممارسة والمعايير الدولية للمهنة.

وتتمتع الهيئة بشخصية اعتبارية، غير هادفة للربح، ولها ميزانية مستقلة وتعمل تحت إشراف وزارة التجارة والصناعة، وتلتزم الهيئة بفرض ومراقبة (ميثاق آداب وسلوك مهنة التقييم)، بما يسهم في تطوير مهنة التقييم وتعزيز ثقة المجتمع بها ومن ثم الحفاظ عليها.

وتكمن أهمية مهنة التقييم في حاجة معظم القطاعات مثل البنوك وشركات التأمين والشركات العقارية واجهزة الدولة المعنية بنزع الملكيات على مساعدتها في اتخاذ القرارات الاقتصادية المهمة كقرار الشراء والبيع والاستحواذ والاندماج وتقسيم الشراكات والارث وفض النزاعات والتعويضات وتحديد جدوى الاستثمارات واحلالها ونحوه.

وكانت دراسة حديثة قد أكدت أن التقييم العقاري في السعودية يمر بخمس خطوات يتم اتباعها من قبل المقيمين العقاريين في السوق السعودية, وهي خطوات روتينية، موصية في الوقت ذاته بإنشاء جمعية مهنية تعمل على تنظيم أعمال التقييم العقاري، وتسن الأنظمة والقوانين اللازمة لذلك.

وأوضحت الدراسة أن الخطوات الروتينية المتبعة في تقييم العقار تبدأ بجمع المعلومات الأولية عن العقار، وهي تشمل غالبًا معلومات صك الملكية ومخطط الموقع «كروكي»، ثم معاينة العقار على الطبيعة لمعرفة عمره وحالته ونوعية التشطيبات، ثم تقدير قيمة الأرض من خلال مكاتب العقار، أما الخطوة قبل الأخيرة فتشتمل على تطبيق طريقة واحدة للتقييم وهي طريقة التكلفة، وفي بعض الحالات يتم تطبيق طريقة الدخل إذا كان العقار مدرًا للدخل، ثم يتم إعداد التقرير النهائي في الخطوة الخامسة والأخيرة.

وأكدت الدراسة عدم استخدام المقيمين العقاريين المشمولين بالبحث الطرق العلمية المتعارف عليها بكامل تفاصيلها، فالطرق المستخدمة حاليًا تتشابه مع الطرق العلمية في المسمى فقط مع اختلاف كبير من ناحية التفاصيل وطريقة التطبيق، وتوصلت الدراسة إلى عدم استخدام الطريقة المناسبة حسب نوع الملكية العقارية، فهناك اعتماد كبير على طريقة التكلفة المعتمد على سعر تنفيذ المتر المربع للمباني، بحيث يتم ضرب سعر تنفيذ المتر المربع للمباني في إجمالي مساحة المبنى، وحاصل الضرب يُجمع مع قيمة الأرض ليصبح الناتج قيمة الملكية العقارية. والاعتماد على هذه الطريقة لسهولتها وقلة خطواتها. وهذه الطريقة غير مناسبة لكثير من أنواع العقارات خاصة العقارات السكنية، فهي تعطي نتائج مضللة وغير صحيحة لأسعار العقارات، وتؤدي إلى تضخم الأسعار وبالتالي تكون هناك انعكاسات سلبية على القطاع العقاري بشكل خاص وعلى اقتصاد الدولة بشكل عام.

وأظهرت نتائج الدراسة أن من أكبر عوائق التقييم العقاري في السعودية عدم وجود مرجعية مهنية لأعمال التقييم العقاري، وعدم وجود أنظمة وقوانين تنظم عملية التقييم وتمنع الأشخاص غير المؤهلين من ممارسة أعمال التقييم، وأن عمليات التقييم لا تمر على جهة رقابية تشرف على صحة ودقة هذه العمليات ومدى مطابقتها الطرق العلمية الصحيحة، فهي تقتصر على طرفين (المقيم العقاري والعميل)، إضافة إلى عدم وجود جهة تعتمد المقيمين وتمنح تصريح مزاولة المهنة وتشرف على أعمال التقييم العقاري للتأكد من تطبيق الطرق المناسبة.

وأوصت الدراسة بإنشاء جمعية مهنية تعمل على تنظيم أعمال التقييم العقاري، وتسن الأنظمة والقوانين اللازمة لذلك، وتشرف على إعداد معايير شاملة لأعمال التقييم وتنظيم المحاضرات والندوات للتوعية بأهمية التقييم العقاري، وتشرف على دورات تدريبية وتلزم المقيمين بالحصول على الرخص اللازمة والتأكد من حملهم المؤهلات والخبرات اللازمة لممارسة المهنة حفاظًا على الملكيات العقارية، والتأكيد على أهمية أن يستخدم المُقَيّم الطرق العلمية المتعارف عليها دولياً بكامل تفاصيلها، وضرورة استخدام الطريقة المناسبة لكل نوع من أنواع الملكيات العقارية. وأن تتضمن تقارير التقييم جميع الإجراءات والخطوات المتبعة للوصول إلى القيمة النهائية للعقار، وضرورة إعادة النظر في مدى إمكانية تعديل المادة السابعة من «نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات» التي لا تشترط أن يكون المقيم العقاري مؤهلاً وذا كفاءة، حيث تكتفي بعاملي الخبرة والأمانة فقط، على الجهات الحكومية المعنية بأمر التقييم العقاري خاصة الجهات القضائية التقيد بالأساليب العلمية المتعارف عليها في التقييم.

وبحسب عصام المبارك أمين عام الهيئة السعودية للمقيمين العقاريين المعتمدين في السعودية، فإن بداية العام 2017م سيكون موعدًا لبدء الممارسة الرسمية لمهنة التقييم العقاري، وهي فترة انتقالية ستقوم بها الهيئة خلالها بالكثير من الأنشطة والأعمال الخاصة بتطوير، وتأهيل المقيمين بناء على أسس علمية وفق المعايير الدولية للتقييم المعمول بها عالمياً، وهناك أكثر من 700 مكتب وشركة تمارس التقييم العقاري كنشاط وليس كمهنة، وبحسب النظام الجديد للتقييم العقاري فهذه المكاتب مطالبة بتغيير نشاط التقييم، واعتماده كمهنة مؤكدًا عدم إمكانية تسجيل أي مكتب عقاري إلا بالحصول على عضوية الهيئة.

والهيئة تقوم حاليًا بإعداد دراسة عن احتياجات المقيمين، ومن المتوقع أن يصل عدد المقيمين إلى 500 مقيم معتمد، وتهدف الهيئة لاعتماد التقييم بمعايير عالمية دقيقة تعطي الأصل أيًا كانت قيمته السوقية الحقيقية؛ كما تعني بتقييم الأصول بشكل عام سواء عقار أو المنشآت الاقتصادية أو المعدات والممتلكات المنقولة، وأنها تعمل الآن على مشروع لتأهيل المقيمين بمجال المركبات وغيرها متوقعاً أن تخلق هذه المهنة فرص عمل ، والهيئة قامت على الحاجة الملحة للارتقاء بمهنة التقييم والتي تعد أهم عناصر حفظ مدخرات وأصول المال العام، وهناك حاجة إلى معظم القطاعات كالبنوك وشركات التأمين والشركات العقارية وأجهزة الدولة المعنية بنزع الملكيات بمساعدتها في اتخاذ القرارات والتقييمات بدقة كالشراء والبيع والاستحواذ والاندماج وتقسيم الشركات والإرث وفض النزاعات والتعويضات وتحديد جدوى الاستثمارات وإحلالها ونحوه.

ومنذ أيام قليلة صرح المبارك الأمين العام للهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين أن الدورات التي تقيمها الهيئة تأتي ترجمة لسعي الهيئة لتنظيم مهنة التقييم العقاري ورفع أداء الممارسين، وتدريب المقيمين، يهدف إلى منح الممارسين للمهنة عضوية الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، تنفيذاً للقرار الوزاري والقاضي بأنه يجب على كل من يمارس مهنة تقييم العقار أن يحصل على عضوية الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، والتي بقي منها نحو ثلاثة أشهر.

وتعطي عضوية الهيئة للممارسين المستوفين المتطلبات الحق في تقديم خدمات تقييم العقارات في المملكة، وتزداد الحاجة إلى خدماتهم في المحاكم لإثبات الحقوق وخاصة في إجراءات الحجز والتنفيذ، وتوزيع الإرث، والاستحواذ والاندماج، وكذلك لتقديم خدمات التقييم للقطاع الخاص من البنوك وشركات التمويل العقاري، بالتنسيق مع وزارة العدل ومؤسسة النقد العربي السعودي.