وليد باحمدان: صناديق الريت وأصولها العقارية .. المجمعات السكنية أنموذج

صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (الريت) هي صناديق استثمارية عقارية متاحة للجمهور للتداول من خلال سوق الأسهم، والصندوق مقسم إلى وحدات متساوية يمكن المتاجرة فيها. هذه الصناديق تتميز بالعائد المشروط، الأصول القائمة، والشفافية العالية.

ولكونها صناديق عقارية فإن الركيزة الأساسية فيها هي الأصول العقارية وجودتها، كما أن محاولة فهم الديناميكيات  المستقبلية لحركة السوق العقاري وتوجهاته مهم للتبؤ بأداء الصندوق، وأما متابعة القوائم المالية للصندوق وتقاريره الدورية فهو على أهميته لا يغني عن محاولة التنبؤ بتحركات السوق العقارية.

والناظر للريتات يجد أنها تستثمر في أصول عقارية مختلفة التنوع من جهة الاستخدام كالمدارس، والفنادق، والمجمعات السكنية والمجمعات التجارية والمباني المكتبية والمستودعات، ولكل نوع من هذه الأصول العقارية عوامل تؤثر في أداءه والعائد منه وتبعاً لذلك أداء الصندوق.

وسوف نركز في هذا المقال على المجمعات السكنية، ففي تقرير نشرته كوليرز الاستشارية عن المجمعات السكنية في المملكة العربية السعودية أشارت إلى عدد من المحركات المؤثرة على قطاع المجمعات السكنية من أهمها عدد المقيمين الغربيين من المدراء التنفيذيين والذي انخفض خلال السنوات الأخيرة، ووجود الحواجز الأمنية والتي تم إزالتها مؤخراً حيث أنه لا حاجة لها لأن الظروف التي أوجدتها قد انتفت، ووجود البنية التحتية للترفيه من حدائق وأماكن لممارسة الرياضه وخلافه علماً أن التوجه نحو دور أكبر لقطاع الترفيه وإيجاد البنية التحتية يفقد المجمعات السكنية ميزة تنافسية، كل ذلك أدى لانخفاض أسعار الإيجارات ونسبة الإشغال والتي تتراوح بين معدل 75% في مدينة الرياض إلى 90% في مدينة جدة و92% في مدينتي الخبر والدمام بحسب التقرير وخصومات بين 10% إلى 5%، كما أكد تقرير نشرته شركة سنشري 21 أن مدينة الرياض ستشهد زيادة في المعروض في وحدات المجمعات السكنية، وقد أشار تقرير كوليرز أن صناديق الريت قد تكون وسيلة للتخارج من المجمعات من قبل الملاك والمطورين العقاريين مع إشارة التقرير أن هذه الطريقة يجب أن تعامل بحذر حتى لا يتم الاعتماد على سعر التأجير دون النظر لنسبة الإشغال المستقبلية.

وعليه فالسؤال لمدير الصندوق لماذا تستثمر صناديق الريت في المجمعات السكنية -الجدول أدناه يشير لتعرض الصناديق المدرجة لقطاع المجمعات السكنية-، وكذلك السؤال للمستثمر ما هو حجم تعرض الصندوق الذي تستثمر فيه للمجمعات السكنية.

ربما يشير مدير الصندوق إلا أن هناك عقود إيجار ملزمة وعليه فقد تم تخفيف المخاطر والحد من أثر تقلبات السوق، إلا أن الحقيقة أن هذا الأصل مملكوك للصندوق والعقود محدودة بفترة زمنية، وهذه مخاطرة على المستثمر أن يدركها، كما على مدير الصندوق البحث عن بدائل لاستغلال المجمع السكني للمحافظة على نسبة العائد.

أخيراً أوصي المستثمرين في صناديق الريت، البحث في محركات الأصول العقارية الأخر كالمدراس والمستودعات والمجمعات التجارية للبحث عن الاستثمار الأمثل طويل المدى.

نسبة أصول المجمعات السكنية إلى أصول الصندوق في الصناديق المدرجة بتاسي (بحسب تقارير الربع الأول 2020).

المصدر