نادر العمري: الاستثمار في تملك المنزل

من خلال تجربتي العملية على الصعيدين الرسمي (في إدارة الاستثمار العقاري لأحد الصناديق الحكومية) والشخصي في التطوير والاستثمار العقاري، وجدت أن الغالبية العظمى من الأطراف والجهات ذات العلاقة بالقطاع العقاري السكني (منظمين وممولين ومستثمرين ومطورين ومشترين) تنقصهم بعض المعرفة الفنية (ولا ألومهم) في كيفية التسويق لفكرة تملك المسكن وبالآلية الصحيحة، وكذلك فيما يتعلق بكيفية تحقيق أعلى المكاسب من الاستثمار في المسكن، وأعتقد أن المشكلة الأساسية التي يعاني منها قطاع الإسكان في المملكة تكمن في نقص المعرفة لدى المواطن والمسؤول واستشاري التمويل العقاري.

فالمواطن من جهته يخشى الاقتراب من القروض بعد أن نشأ على مقولة “السلف تلف” بينما استشاري التمويل العقاري وللأسف الشديد هو نفسه لم يتلق التدريب الكافي لتثقيف العميل عن إيجابيات وفوائد التمويل العقاري، فيما المسؤول كذلك لم يقم بدوره في تثقيف المجتمع وزيادة وعي المواطن في كيفية استخدام القرض العقاري.

كيف ياترى ستكون ردة فعل المواطن عندما يعلم أنه بتملكه للمنزل، فبإمكانه تحقيق عوائد خيالية تضاهي مكاسب أفضل الاستثمارات في أي قطاع آخر. كيف ياترى ستكون ردة فعل المواطن والمواطنة عندما يعرفان بأن من الممكن تحقيق مالايقل عن (500%) عبر “الاستثمار” في تملك المنزل، وبناء ثروة من خلال التملك بالآلية الصحيحة.

وللتوضيح، فلنفترض أن هناك فيلا سكنية مكونة من (3) وحدات سكنية (أي دور + دور+ شقة في الملحق)، بقيمة (1) مليون ريال. من المفترض ألا يقل دخلها عن (8%) أي مايعادل (80) ألف ريال سنويا. والمواطن أمامه خياران إما الشراء “كاش” ودفع (1) مليون ريال، أو الشراء عبر تمويل عقاري ودفع (20%) دفعة أولى أي مايعادل (200) ألف ريال.

الخيار الأول: يتطلب وجود (1) مليون ريال لدى المشتري، وبافتراض تأجير الفيلا بـ(80) ألف ريال سنويا، فسيتم استرداد الـ(مليون) ريال خلال (12.5) سنة. ومن بعده يبدأ في تحقيق أرباحه، ومن ثم بيع العقار بعد (30) سنة بنفس قيمة شرائه أي (1) مليون ريال. في هذه الحالة، نجد أن المواطن حقق (340%) أرباحا على استثماره البالغ (1) مليون ريال، منها (2.4) مليون ريال عبارة عن إيجارات لمدة (30) سنة، و(1) مليون ريال عبارة عن قيمة التخارج عبر بيع العقار بعد (30) سنة. وعند تقسيم (340%) على (30) سنة، نجد أن ذلك يساوي معدل ربح سنوي يبلغ (11.3%) على رأس المال المستثمر مبدئيا والمقدر بـ(1) مليون ريال. أي أن المليون ريال تنمو سنويا بـ(11.3%) لمدة (30) سنة، لتصل إلى (3.4 ملايين ريال) بعد (30) عاما. وهذا استثمار لابأس به من الناحية الاقتصادية.

أما الخيار الثاني: الشراء عبر تمويل بنكي ودفع 20% دفعة أولى، بحيث تصبح حصة البنك في العقار (80%) أي مايعادل (800) ألف ريال وحصة العميل (200) ألف ريال، في حين يتم تأجير الفيلا كما في السيناريو السابق بـ(80) ألف ريال. في هذه الحالة وبافتراض سعر فائدة بنكي يبلغ (6%)، فإن قسط البنك السنوي يبلغ (58) ألف ريال، ويتبقى للعميل (22) ألف ريال سنويا، أي مايعادل (11%) على المبلغ المدفوع من قبل العميل والبالغ (200) ألف ريال، وبافتراض استمرار التمويل البنكي لمدة (30) سنة، فالنتيجة تراكم الإيجار للمشتري بقيمة (22) ألف ريال سنويا لمدة (30) سنة لتصل إلى مامجموعه (660) ألف ريال، أي أن المشتري حصل على عوائد ربحية تعادل (330%) من قيمة استثماره في العقار والبالغ (200) ألف ريال.

النقطة الأكثر جاذبية في الأمر، هو أنه وبانقضاء الـ(30) عاما، وبانقضاء دفعات التمويل العقاري، فإن العقار بقيمة الـ(1) مليون ريال سيصبح ملكا بالكامل للمستثمر الذي لم يدفع أساسا سوى (200) ألف ريال، أي أن رأسمال المستثمر تضاعف (5) مرات أو (500%) خلال (30) سنة.

الحصيلة النهائية هو أن مبلغ الـ(200) ألف ريال نجح في توليد إيجارات لصاحب العقار بقيمة (660) ألف ريال خلال (30) عاما بالإضافة إلى الحصول على عقار قيمته (1) مليون ريال، أي مايعادل أرباحا بقيمة (830%) خلال (30) عاما، بمعدل سنوي (27.6%) سنويا. جزء منها نقدا وجزء منها عبارة عن زيادة حصة المشتري في العقار سنويا وارتفاعها مقابل انخفاض حصة البنك في العقار وذلك بعد سداد قسط البنك السنوي.

غالبيتنا لايملك اليوم مبلغ (1) مليون ريال لشراء فيلا، ولكن بإمكاننا الحصول على مبلغ (150-200) ألف ريال بالإضافة إلى تمويل عقاري، مما يمكننا من استثمار مبلغ الدفعة الأولى لتحصيل عوائد مجزية جدا ومغرية خلال (30) سنة، وقد يقول قائل، ان الانتظار كل هذه المدة صعب، وأقول له، أن بإمكانك بيع العقار متى ماشئت وإرجاع قيمة التمويل العقاري والاحتفاظ بالمتبقي. كما أن من المهم التعامل مع الاستثمار في المسكن كصندوق للثروة وتنميتها، فالـ(200) ألف ريال تنمو سنويا بقيمة (27.6%) حتى تصل إلى (1.660) مليون ريال، فهل هناك أي استثمار أكثر أمانا من الاستثمار في المسكن.

ملاحظة: المثال أعلاه، خاضع لعدد من الفرضيات بخصوص ثبات نسبة الفائدة وثبات قيمة الإيجار ونسبة الإشغال للعقار وقيمة العقار.

أكبر المشاكل التي يقع فيها المواطن اليوم تكمن في شراء فيلا تفوق قدرته على السداد، فتجده انتقل من استئجار شقة بـ (35) ألف ريال إلى فيلا أقساطها (80) ألف ريال، مما يشكل عامل ضغط على القدرات المالية للمواطن أو المواطنة. وتجنبا لذلك، فمن المفترض أن تعمل وزارة الإسكان على تسهيل إجراءات بناء الفلل الاستثمارية والتي يكون من ضمن مكوناتها شقق سكنية، مما يمكن المواطن من سداد الأقساط بأريحية وفي نفس الوقت تملك منزل الأحلام.

المصدر