منصور الشعيبي: صناديق الريت.. ومشاهير مواقع التواصل الإجتماعي

مواقع أو منصات التواصل الإجتماعي والثورة التي أحدثتها في نقل وانتشار المعلومة ساهمت في تطوير كثير من الأعمال فضلاً عن كونها أستحدثت أعمال جديدة لم نكن نعرفها من قبل، ومن هذه الأعمال التي أصبحت سمة بارزة من سمات هذه المنصات وهي مشاهير السوشال ميديا، ومنهم مهتد وكثير منهم غير ذلك، إن البعض منهم ساهم في شهرته كاريزما مميزة او موقف مؤثر أو صدفة لم تكن في الحسبان.

ولأن شهرته تحتم عليه الظهور والحديث بشكل مستمر لكي لاينفض الناس من حوله فيبدأ في الحديث عن كل ما حوله فهمه أم لم يفهمه ولأن أسهل ما يمكن الحديث عنه في هذه الأيام هي نظرية المؤامرة في كل ما يحيط بنا (تجار، مسئولين، أجانب، مدرسين، أطباء.. والقائمة تطول)، ولأن المؤمرة شي خفي لايمكن كشفه إلا بعد حين ومن السهل ربط بعض الأحداث والاراء بها، لذا يقوم هؤلاء المهرّجين بإختلاق قصص لاعلاقة لها بالواقع الذي نعيشه، ولكنها مواضيع خصبة تجد صدى عند كثير من العاطفيين اللذين يجدون فيها مبرر لفشلهم.

ما دعاني أكتب هذه المقال بصراحة هو هاتفي الذي ضاق بي وبعشرات المقاطع التي تتقاذفها مجموعات “الواتساب” .. كان أخرها المقطع الذي أنتشر مؤخراً لشخصين يتحدثان عن الصناديق العقارية المتداولة “ريت” بسطحية وتعميم تنم عن جهل الأمر الذي يستدعي التوقف عنده، ومما جاء في حديثهما إفتراض أن ملاك العقارات يقوموا برفع ايجار هذه العقارات بأكثر من قيمتها العادلة ولأن المشتري صندوق يهمه بالدرجة الأولى العائد على التكلفة فهي فرصة من خلال يقوم من خلالها مالك العقار برفع قيمة العقار عندما يستحوذ عليه الصندوق مورطين بذلك المكتتبين.

هذا الإدعاء غير صحيح لأن العقار سيتم تقييمه من قبل مقييمين مستقلين ومعتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وهؤلاء المقيمين سوف يقيموا هذه العقارات بإتباع طريقة الدخل التي تتطلب معطيات يجب أن يصل لها المقييم، أول هذه المعطيات هو صافي الدخل الفعلي للعقار (NOI) والثاني هو معامل الرسملة الملائم (Cap. Rate) بناء على معدل العائد المتوقع على الاستثمار والذي تم تحديده بناء على مقارنات استثمارية عقارية مماثلة.

عليه فإن المقييم يتطلب عمله مقارنة دخل العقار مع عقارات اخرى مشابهه، وإن كان هناك اختلاف غير مبرر في الدخل فسوف يقوم المقييم بتقييم العقار بناء على دخل آخر يفترضه بناء على وضع السوق، وليس على الدخل الفعلي للعقار، فضلاً عن ذلك فإن المستثمرين ومدراء صناديق الريت لهم ايضاً حسابات إضافيه فهم لديهم معيار آخر لتقييم العقار وهو بحساب العوائد من التشغيل (FFO) والتي يتم فيها خصم الإهلاك واستهلاك الدين اللازمين لعملية التشغيل وخصمها من صافي الدخل.

أما افتراض أن المقييم العقاري طرف غير محايد فهو في نهاية المطاف عقاري وقد تكون له مصلحة في العقار، فأقول لهما حدثوا معلوماتكم.. فعملية تقييم العقارات في السعودية لم تعد كما كانت في السابق يقوم بها أي مكتب عقاري، فهي عملية يقوم بها مهنيين حاصلين على ترخيص من الهيئة السعودية للمقيميين المعتمدين التي تشترط لعملية التأهيل اجتياز  16 دورة تدريبية واكثر من 2000 ساعة خبرة، وهي كمهنة منفصلة عن الأنشطة الأخرى المتعلقة بالبيع والتأجير، كما أن أتعاب المقييم ليست مرتبطة بإتمام أي صفقات عقارية، لذا ايضاً هذا الافتراض هو مجرد تكهنات منفصله عن الواقع.

أخيرا ذكر أحدهم وهو المتخصص ملك الريت كما يصفه صديقه الظريف، بأن السوق دائماً على صواب وهو المحدد للقيمة، وأن معظم صناديق الريت انهارت ويتم تداولها بأقل من قيمة الأكتتاب (الانخفاضات الحالية في أسعار الصناديق في معدل 10%) عليه فإنه يستنتج بأنه تم تقييمها ومن ثم إدخالها على هذه الصناديق بأعلى من قيمتها السوقية.

وجدير بالذكر، أن هذه الاستنتاج العظيم لم يصل له هو وحده فقط بل وصل إليه آخرون في مواقع التواصل الإجتماعي ويرون أن هذا دليل عملي على فرضيتهم بأن العقار على شفا جرف هاو، لا أعرف هل رأى هؤلاء أن هناك بعض صناديق الريت ارتفعت قيمتها واستمرت أشهر يتداول بها الناس عند مستويات مرتفعة دون مبرر سوى المضاربة لقطيع تقوده الأوهام والتوصيات؟

حتى أن بعض هذه الصناديق لازال مرتفعاً حتى بعد الإعلان عن تخفيض عوائده بنسبة كبيرة، هل يمكن اسقاط نفس النظرية على المثال السابق ونقول ان عقارات الصندوق تم الاستحواذ عليها بأقل من قيمتها؟ أو أن أسعار العقارات بدأت بالأرتفاع؟ طبعا لا!

والصحيح أن سوق الصناديق العقارية المتداولة “الريت” في السعودية لازال سوق ناشء لم يصل لمرحلة النضج والكفأة المطلوبة ليتم الحكم عليه، وهو سوق مختلف عن السوق الرئيسية والخاص بأسهم الشركات وكونه في منصه واحدة معها قد يؤثر ذلك على بعض سلوكيات المضاربين اللذين من وجهة نظري كانوا العامل الرئيسي في الأرتفاعات الغير مبررة لأسعار أسهم هذه الصناديق، الأمر الذي قاد ايضاً إلى فتح شهية ملاك العقارات للدخول بحصص عينية في الصناديق ومن ثم بيعها وتحقيق أرباح أكبر نظراً لأنه لاتوجد عليهم قيود في البيع سوى ما يفرضه مدراء الصناديق كالمثال الحاصل في صندوق جدوى الحرمين ريت.

أخيراً أتمنى أن تقوم هيئة السوق المالية والهيئة السعودية للمقيميين ايضاً بدورها للرد على اللغط الذي نراه والتشويه من قبل هؤلاء المتحدثين بغير هدى عن سوق صناديق الريت.

المصدر