منصور الشعيبي: أخطاء في تقييم أصول صندوق الجزيرة موطن ريت

طرح يوم أمس صندوق الجزيرة موطن كابيتال وهو ثاني صندوق عقاري متداول في السعودية بعد صندوق الرياض ريت، وأطلعت على نشرة الإكتتاب الخاصة بالصندوق في موقع تداول وكان من الملفت أن يذكر في النشرة تفاصيل ومعلومات تقييم الأصول العقارية للصندوق وهو أمر إيجابي يحسب لإدارة الصندوق أن ترفع من مستوى الشفافيه في النشرات والتقارير للصناديق العقارية.

وبعد إطلاعي على تفاصيل تقييم العقارات أرى من وجهة نظري المتواضعة أنها أحتوت على أخطاء في آلية تقييم العقاري لأصول الصندوق، وأود إثارتها هنا في هذا المقال، فهي أخطاء يفترض أن لاتقع في الوقت الذي توجد فيه هيئة حكومية تنظم أعمال التقييم العقاري في السعودية.

أصول الصندوق العقارية قام بتقييمها ثلاثة مقييمين عقاريين يفترض أنهم معتمدين من الهيئة السعودية للمقييمين المعتمدين (تقييم)، وفي تقييمهم لعقارات الصندوق أعتمدوا للوصول إلى القيمة السوقية للعقار على التقييم بطريقة التكلفة وهي أحد طرق التقييم المعتمدة حسب معايير التقييم الدولية (IVS) والمعمول بها في السعودية، ولكن في جداول المقييمين التي أُدرجت في نشرة الصندوق يتضح بأن هناك فروق في مواصفات العقارات في تقرير المقييمين حيث لم تكن مساحة المباني متطابقة بين تقييم وآخر (التقييم الأول: 65,391 م2/ التقييم الثاني: 54,000م2 / التقييم الثالث: 65,388م2) وهذا من شأنه أن يعطي نتائج غير صحيحه في القيمة النهائية للعقار.

ومن المعلوم أن مساحة المباني رقم محدد وثابت وليس رقم افتراضي أو اجتهاد يقوم به المقييم حتى لايتطابق هذا الرقم بين تقرير وآخر، فمساحة المباني يتم معرفتها إما عن طريق رخصة البناء المعتمدة من البلدية أو بعمل رفع لمساحة المباني (As Built).

وفي تفاصيل النشرة أيضاً ذكر أن المشروع الذي استحوذ عليه الصندوق هو مشروع مستودعات قائم وبدأ تأجيره منذ ثلاث سنوات، لذا في طريق التقييم التي اتبعها المقييمين يلزم عليهم أن يقوموا بتقدير الإهلاك للمباني من ثلاث مصادر (تدهور مادي، وتقادم وظيفي، والتقادم الخارجي) ومن ثم يتم خصمها من تكلفة الإنشاء، ولكن لم يتم أخذ ذلك في الإعتبار والنتيجة أن هذا المشروع تم تقدير قيمة المباني فيه على أساس أنها جديدة وهي في الأساس مستهكلة لمدة ثلاث سنوات على الأقل، ولم تنتهي القضية هنا وحسب بل أن القيمة التي تم تقديرها للمتر المربع للمباني والإنشاءات تراوحت من 300 وحتى 500 ريال بين تقييم وآخر وهو فارق كبيرة وبالتأكيد أن أحدهم غير صحيح.

فالعقار المقييم هو مستودع ولاتتجاوز أعمال البناء فيه عن صب أرض المستودع بخرسانة جاهزة والإنشاءات الحديدية لهيكل المستودع واخيراً أنظمة الإطفاء والتهوية وقد تزيد بعض أعمال البناء فيه لتشمل بعض الغرف وملحقاتها، كل هذه الإنشاءات يمكن تقدير قيمتها بسهوله وقد نجد فروق في تقدير القيمة بين تقييم وآخر ولكن يجب أن لاتتجاوز 10% في مشروع بسيط مثل هذا.. لكن أن يصل الفرق إلى 40% فهذا غير منطقي أبداً.

اخيرًا العقار المقيّم هو عقار استثماري بالدرجة الأولى ويجب أن يكون المعيار الأساسي في التقييم هو الدخل، وبما أن المشروع له دخل ثابت ومعروف ومعدل الرسملة لهذه المشاريع يمكن الوصول لها بسهوله من خلال المقارنات المتوفرة في السوق، كان الأولى والأجدى أن يتم تقييمه بطريقة رسملة الدخل وبصيغة (IRV) وليس بطريقة التكلفة! التقييم بطريقة رسملة الدخل هي الطريقة المثالية في تقييم العقارات الاستثمارية ذات الدخل، والتي تقوم على أساس قسمة صافي العائد التشغيلي على معدل الرسملة للعقارات المقارنة.

إن التقييم العقاري في السعودية تطور بعد استحداث الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم) والتي قامت بعقد تحالفات مع هيئات ومنظمات عالمية من أهمها المجلس العالمي لمعايير التقييم العقاري (IVSC) ومعهد التقييم الأمريكي، والمعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS)، ومجلس المقييمين الماليزي، وذلك لعمل برامج تدريبية مكثفة للمقيّمين لتدريبهم وتأهيلهم على أفضل المعايير والممارسات في هذا المجال، ومن غير المقبول بعد كل هذا أن تتكرر مثل هذه الأخطاء.

المصدر