محمد المحزري: أثر الصيانة والتشغيل على الاستثمار العقاري

جدوى الاستثمار العقاري قائمة على عدة عوامل أساسية لتحديد العائد الاستثماري ويعتبر عامل الخبرة والممارسة أحد هذه العوامل التي يبنى عليها متغيرات دراسة الجدوى، من الأخطاء المشاهدة في دراسات الجدو

ى للمشاريع الاستثمارية تغافل الصيانة والتشغيل أو توحيد نسبة محددة لمصاريفها على جميع أنواع المشاريع لطيلة عمر المنشأة وهذه من الأخطاء الفادحة التي لا يلقي لها المستثمرين اهتماماً واضحاً، فمثلاً المباني الصحية أو المستشفيات تعد من المباني التي تحتاج إلى ميزانية عالية للصيانة ويتغير معدل هذه المصاريف السالبة عن المشاريع الأخرى كالمباني المكتبية او السكنية او الصناعية….، فلكل نوع من هذه المشاريع المختلفة مخصصها المناسب بناءً على التصميم وجود التنفيذ والمواد المستخدمة والمساحات وتعدد الخدمات.

في الوقت الذي يشهد فيه السوق العقاري تراجع نسبة الإيجارات وارتفاع تكاليف الصيانة والتشغيل، فإن القطاع العقاري في حاجة ماسة للشركات العقارية المتخصصة في إدارة الأملاك بطريقة احترافية تحافظ على العوائد الاستثمارية المتوقعة وتنميها وذلك عن طريق التحكم بأحد العناصر الأساسية للاستثمار وهو ضبط مصاريف الصيانة والتشغيل والتي تعد من العوامل المؤثرة السالبة التي تمتص جزءاً من إجمالي قيمة الإيجار.

المكاتب والمعارض التجارية الحديثة مثلاً والتي لم يتجاوز عمرها العشر سنوات فإن نسبة تكلفة الصيانة لها تقدر بـ 5% من قيمة الإيرادات السنوية تقريباً، وعندما يزيد عمر العقار عن العشر سنوات فإن نسبة تكلفة الصيانة تقدر بقرابة 10% من قيمة الإيرادات السنوية، والسبب في زيادة هذه النسبة انتهاء العمر الافتراضي لبعض مواد البناء وكذلك متطلبات صيانة التكييف والتمديدات والمضخات والمعدات الميكانيكية، وعليه فإن المشاريع الاستثمارية يمكن تقليل معدل نسبة مصاريف الصيانة وذلك بسبب وجود شركات عقارية متخصصة بإدارة الأملاك  تتابع هذه الأعمال أولاً بأول فحينها قد تصل نسبة تكلفة الصيانة من الإيجارات السنوية خلال الخمس سنوات الأولى من 3% – 4%  تقريباً وبعد العشر سنوات تقدر بـ 7% – 8% وذلك بسبب مراعاة أنواع الصيانة وتطبيقها على العقارات فمثلاُ تعد الصيانة الطارئة والصيانة التصحيحية والصيانة التنبؤية الوقائية أهم أنواع الصيانة والتي تعتبر أساساً في تقليل معدلات تكاليف الصيانة.

الهدف الاستراتيجي من صيانة المشاريع الاستثمارية، هو الحفاظ على العمر الافتراضي للمبنى مما يعزز من رفع مستوى قيمتها الاستثمارية وعوائدها المادية على عمر المبنى على المدى القريب والبعيد، وتعتبر الصيانة للمشاريع الاستثمارية حافزاً مهما للمحافظة على العملاء وبقاؤهم لأطول فترة ممكنة، وهنا يكون للصيانة جانبا مهما لرفع عوائد الاستثمار.

تعتبر مرحلة تصميم المبنى أحد المراحل الأساسية والمؤثرة على ارتفاع تكاليف الصيانة والتشغيل، حيث أن دراسة الظروف الطبيعية والبيئية المحيطة واحتياجات مستخدمي المبنى ومرافقه ونوعية المواد المستخدمة في التشييد تعتبر حجر أساس في تحديد تكاليف صيانة وتشغيل العقارات وتعزيزها لتحقيق عوائدها الاستثمارية.

وختاماً نوصي المطورين العقاريين والمستثمرين مراعاة الصيانة والتشغيل والتي تعتبر عاملاً هاماً للمحافظة على العقار ومحتوياته لأطول فترة استثمارية ممكنة وتبقيه مطلوباً في السوق، ويجب أن يراعى هذا الموضوع باحترافية أكثر في المشاريع التي تحتوي على خدمات ومرافق مشتركة (مشاعة) بين السكان، وقد يكون سبب فشل كثير من اتحادات الملاك وفشل بعض المشاريع الاستثمارية عدم إدارة الصيانة والتشغيل بالطرق العلمية والمهنية الصحيحة.