محمد العمران: هل ستنجح صناديق الاستثمار العقارية المتداولة؟!

قبل أيام قليلة، أعلنت شركة السوق المالية السعودية (تداول) عن نيتها إدراج عدد من صناديق الاستثمار العقارية المتداولة و المدرة للدخل «ريتس»، وذلك قبل نهاية العام الحالي، حيث تتيح هذه الصناديق لأول مرة بتاريخ السوق المالية السعودية فرصة الوصول إلى السوق العقاري مباشرة من خلال تملك أصول عقارية قائمة أو مطورة أو جاهزة للإستخدام على أن تحقق دخل دوريٍ منتظم بينما تحظر التعليمات على هذه الصناديق الاستثمار في الأراضي البيضاء وتلزمها بتوزيع نسبة لا تقل عن90% من صافي ربحها السنوي على ملاك الوحدات سنوياً.

لا شك أنها ستكون تجربة جديدة من المفترض أنها ستوفر للمستثمرين أدوات ادخارية مهمة تساهم في تنويع الخيارات المتاحة أمامهم و هذا رائع، إلا أن ذلك سيحتاج لبعض الوقت على اعتبار أن تأسيس هذه الصناديق و جمع الأموال من المستثمرين ثم شراء الأصول العقارية المدرة للدخل الجيد ثم إدراج هذه الصناديق في السوق المالية كلها أمور تحتاج إلى وقت، وذلك حتى نضمن تحقيق نتائج مشجعة !!! و لا أدري حقيقة كيف ستنجح «تداول» فعلاً في تحقيق إلتزامها بإدراج عدد من هذه الصناديق قبل نهاية هذا العام (أي قبل 7 أسابيع من الآن) ؟ و على أي أساس من النتائج يا ترى ؟.

يجب أن نضع في الإعتبار أن هذا النوع من الصناديق ظهر في الأسواق المالية الأمريكية منذ بداية الستينات الميلادية إلا أن إنتشاره في بقية دول العالم (اوروبا واليابان مثلاً) لم يبرز إلا مع بداية الألفية الحالية، مما يدل على أن نجاح و انتشار هذه الصناديق تحتاج إلى وقت طويل و تدرج عقلاني وخصوصا ما يتعلق باختيار و شراء الأصول العقارية !!! و أرى أنه في حال اختيار شراء الأصول العقارية الجيدة المدرة للدخل المنتظم على المدى الطويل، فإن هذه الصناديق ستكون بديل إستراتيجي و قوي للودائع البنكية الإدخارية و لإتفاقيات المرابحة ولصناديق النقد و للأوقاف بسبب العوائد المتوقعة لها والتي لا تقل في المتوسط حالياً عن نسبة 7% سنوياً !!!.

يكمن التحدي الأكبر لنجاح هذه الصناديق في ضرورة تركيز أصولها في المدن الرئيسية للمملكة (كالرياض و جدة و الدمام) و بعيداً عن أطراف هذه المدن و بعيداً عن مكة المكرمة و المدينة المنورة بسبب الجاذبية الكبيرة للعوائد الاستثمارية داخل المدن الرئيسية، و أيضاً ضرورة بقاء أسعار الفائدة المستقبلية على الريال السعودي دون مستوى العوائد الاستثمارية للتأجير العقاري بسبب المخاطر التي ستشكلها أسعار الفائدة في حال تجاوزت نسبتها لنسبة العوائد التي ستحققها هذه الصناديق، و الأهم هو الكيفية التي سيتم التعامل مع هذه الصناديق من المنظور الزكوي بعيداً عن الازدواجية او الخطأ؟ و من سيدفع الزكاة (الصناديق أم المشتركون أم كلاهما) ؟ و على أي أساس ؟

المصدر