مارتن كوبر: فرص الاستثمار بسوق العقارات السكنية في دبي

يستمر سوق العقارات السكنية في دبي بمواجهة عدد من العقبات. ومنها انخفاض أسعار النفط، وأزمة ناتجة في السيولة المحلية. إن قوة الدولار الأمريكي، وبالتالي قوة الدرهم الإماراتي، تجعل العقار السكني في دبي أغلى ثمناً للمستثمرين الدوليين؛ كما أن الاضطراب الإقليمي المتواصل يخلق خطراً وغموضاً.

وفي بعض الحالات، تقود الانخفاضات الأخيرة في أسعار المبيعات السكنية إلى تعليق النشاط الاستثماري لأن المستثمرين ينتظرون انخفاض الأسعار. على الرغم من هذه العقبات، لاتزال المحفزات الرئيسية لسوق العقارات السكنية بدبي قوية، وتتوافر فرص أمام المستثمرين في المدى المتوسط إلى الطويل.

متوسط أسعار النفط  العالمية سيبلغ 41 دولاراً لبرميل في 2016، و50 دولاراً للبرميل في 2017، حسب توقعات اقتصادية. ونظراً إلى الدور المهم الذي يلعبه النفط في اقتصاد دولة الإمارات، يتوقع للنمو الحقيقي في الناتج المحلي الإجمالي أن ينخفض خلال الفترة ذاتها، ليصل إلى %1.15 في 2016، و%1.7 في 2017.

ومن الجدير بالملاحظة أن دبي معزولة نسبياً عن هذه التحديات الاقتصادية للإمارات. وهذا لأن دبي أحرزت تقدماً قوياً في تنويع اقتصادها بعيداً عن الاعتماد المفرط على النفط، من خلال تنمية قطاعات مثل الإنشاءات والخدمات المالية والتجارية واللوجستيات والتصنيع والعقارات والتجزئة والسياحة.

كما عززت دبي مكانتها كمركز إقليمي في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، عن طريق الاستثمار في البنية التحتية للنقل مثل المطارات والموانئ ومترو دبي وترام دبي، إضافة إلى الاستثمار في البنية التحتية غير المادية مثل التعليم والرعاية الصحية والترفيه والتسلية.

إن التنويع الاقتصادي، وما تبعه من خلق فرص العمل شجع الجنسيات الأجنبية على الانتقال إلى دبي، مما أسهم في زيادة عدد سكان الإمارة من 1.9 مليون نسمة في 2011 إلى 2.5 مليون نسمة في 2016، بارتفاع نسبته %32. كما أن الاستثمار المستمر في البنية التحتية (المادية وغير المادية) ستمكن السكان المتزايدين والقوى العاملة في دبي من العمل بإنتاجية أعلى مقارنة بنظرائهم الإقليميين، وتعزيز مكانتها كمركز إقليمي. بلغت سوق المبيعات السكنية بدبي ذروتها في أكتوبر/ تشرين الأول 2014 بمتوسط أسعار مبيعات على مستوى المدينة مقداره 1455 درهماً إماراتياً لكل قدم مربعة للفلل و1495 درهماً للشقق. وتبلغ أسعار المبيعات السكنية في دبي، اعتباراً من مايو/ أيار 2016، بمقدار 1288 درهماً للقدم المربعة للفلل و1297 درهماً للشقق، مما يمثل انخفاضاً نسبته ما بين %12 و%13، على التوالي بين أكتوبر/ تشرين الأول 2014 ومايو/ أيار 2016.

ومن الجدير بالملاحظة أن أسعار المبيعات السكنية في دبي شهدت نمواً سنوياً استثنائياً قدره %24 في 2013 و%14 في 2014، وأن الهبوط الحالي في أسعار المبيعات السكنية في دبي يمثل إعادة توازن للسوق نحو نمو مستدام متوسط إلى طويل الأجل. وتظهر النظرة متوسطة إلى طويلة المدى أنه ومنذ النقطة الأدنى للدورة السابقة في يناير/ كانون الثاني 2011، نمت أسعار المبيعات السكنية في دبي بمقدار فاق %55، وهي نسبة فاقت عدداً من المدن العالمية الأخرى.

ومن المحفزات الرئيسة لسوق المبيعات السكنية في دبي التوجه المستمر نحو الأسعار المعقولة، حيث يطالب العملاء بمنتجات ضمن نطاق أسعار معقولة. ويلبي المطورون هذا الطلب بمجموعة من المشاريع التي تشمل على سبيل المثال مشروع (Reem) لشركة (Emaar) و(Town  Square) لشركة (Nshama). وهذا التوجه نحو الأسعار المعقولة ينعكس من خلال متوسط أسعار الصفقات في سوق دبي السكني، الذي انخفض من 2 مليون درهم في 2014 إلى 1.7 مليون درهم في 2015.

ويقدر أن الطلب الدولي على العقارات السكنية في دبي في المشاريع المتاحة للمشترين الأجانب يمثل %80 تقريباً من السوق، فيما تمول غالبية هذه الصفقات بدفعات نقدية بدلاً من التمويل عن طريق القروض والرهونات، أما المستثمرون الخارجيون الرئيسون في سوق عقارات دبي، من حيث القيمة، فيشملون الهند، المملكة المتحدة، باكستان، السعودية، الأردن ولبنان.

لاتزال المحفزات الرئيسة لسوق العقارات السكنية في دبي قوية. ولاتزال الرغبة في الاستثمار باقية، إذ إن الإمارة تمثل فرصة “ملاذاً أمناً” للمستثمرين الإقليميين، وقد ازدادت عوائد الاستثمار في سوق العقارات السكنية بدبي، لأن أسعار الإيجارات السكنية لم تنخفض بنفس معدل انخفاض قيم رأس المال السكني في الأشهر الـ18 الماضية. لاتزال الفرص قائمة للمستثمرين على المدى المتوسط والطويل.

المصدر