توجيهات مجلس الوزراء الأخيرة.. هل ستنهي ظاهرة احتكار الأراضي؟

خاص : حديث العقار

تعد ظاهرة احتكار الأراضي في المملكة العربية السعودية، من أهم الأسباب التي تؤثر على الحركة التنموية بالمملكة كما أنها ساهمت بشكل خطير في ارتفاع أسعار العقارات، ومن ثم ازدياد حدة الأزمة الإسكانية، ليأتي القرار الجديد لمجلس الوزارء حاملاً معه مهلة الـ 30 يوم لمجلس الشورى لدراسة قرار رسوم الأراضي والذي سيساعد عند إقراره في فك احتكار الأراضي، بإشراف من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وبهدف تقليل تكلفة الحصول على المسكن الملائم، وبخاصة لذوي الدخول المحدودة أو المنخفضة.

 

ضربة قاضية

وكان نائب رئيس اللجنة المالية في مجلس الشورى السعودي، فهد بن جمعة، قد صرح بأن خطوة فرض الرسوم على الأراضي هي في حد ذاتها ضربة قاضية لمحتكري سوق العقارات لأنها تهدف إلى فك احتكار العقارات، والوقوف بوجه من يقسم السوق ويحتل الأراضي من أجل رفع سعرها

والإجراءات الجديدة ستؤدي حتما إلى انخفاض سعر العقارات غير المطورة، وبالتالي تدني قيمة إيجارات الوحدات السكنية التي ستشيد على هذه الأراضي، والقرار بدوره سينشط الدورة الاقتصادية، لأنه يطال أحد أبرز القطاعات التي تساهم في تحريك عجلة الاقتصاد، ألا وهو سوق العقار والبناء.

مشيراً إلى أنه في العاصمة الرياض فهناك أكثر من 40 بالمئة من الأراضي غير مستغلة، ويملكها قلة من الأشخاص يساهمون من خلال هذا الاحتكار في ارتفاع أسعار العقارات، وسيساهم القرار الجديد بتراجع، بنسبة 20 إلى 30 بالمئة، في سعر المتر الذي يبلغ نحو 4 آلاف ريال.

 

الاحتكار وراء الندرة

وقال عضو مجلس الشورى الدكتور فهد العنزي، في تصريحات صحفية أن ندرة الأراضي ليست بالعدد وإنما بالاحتكار، والسعودية لديها مساحات شاسعة، والتوسع الجغرافي فيها أفقي؛ ولكن المعاناة تتمثل في ظاهرة احتكار الأراضي، والحلول تتمثل في إيجاد مناطق جديدة بعيدا عن الأراضي المحتكرة وتوفير الخدمات فيها، مبينا أن هذا سيؤدي إلى تخفيف الضغط على المدن الكبيرة.

 

تحزبات بين رجال الأعمال

بحسب مختصون فأن أسباب الارتفاع المتواصل للأسعار في السوق العقارية وعدم انخفاضها، سببه احتكار أشخاص لمساحات شاسعة من الأراضي، إضافة إلى وجود تحزبات بين قطاع رجال الأعمال والمقاولين لإبقاء الوضع كما هو عليه، وهذه الاحتكارات تقف عائقا أمام توقعات وزارة الإسكان التي تشير إلى أن الأسعار في القطاع العقاري في طريقها للانخفاض ثم الاستقرار، حيث أكد الدكتور خالد البسام، استاذ الاقتصاد في جامعة الملك عبد العزيز في جدة، بأن ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات في المملكة يعود في المقام الأول لقيام أعداد محدودة من الشخصيات والعوائل بالاستحواذ، واحتكار مساحات شاسعة من الأراضي سواءً بشكل شرعي أو غير شرعي، وتأتي في المقام الثاني المضاربات غير المبررة على الأراضي، بحيث تباع الأرض عدة مرات خلال فترة وجيزة بيعاً صورياً.

مشيراً إلى أن استحواذ شخصيات نافذة على المخططات أسهم في رفع أسعار الأراضي التي باتت تشكل أكثر من ثلث الوحدة السكنية، وبالتالي عطل كثيرا من الأشخاص عن تملك مساكنهم، إضافة إلى التخطيط غير السليم للمدن السعودية وخصوصاً المدن الرئيسة مثل جدة والرياض أسهم في ارتفاع أسعار العقارات فيها بشكل ملحوظ مقارنة بالمدن الأخرى..

 

عقوبة المحكر والمستحكر 

وكانت المحكمة العليا للقضاء قد حسمت في وقت سابق إشكالية النظر في الأرض المحكورة، حين تنزع للمصلحة العامة، وكذلك تقرير مبدأ ما يستحقه كل من «المحكر» و»المستحكر» من القيمة نظرا للتضارب القائم بين القضاة من حيث التقدير.

حيث قررت الهيئة العامة للمحكمة العليا، أنه في حال نزع ملكية العقار المتضمن حكراً للمصلحة العامة، واقتضى الأمر تقدير ما يستحقه كل من «المحكر» و»المستحكر» من القيمة بناء على تقدير أهل الخبرة في البلد.

وكان أبرز ما تضمنه القرار وهو توحيد القيمة التي يتم توزيعها على الطرفين، وذلك حسب ما ورد في خطاب حصلت «مكة» على نسخة منه، «إذا كانت مدة المستحكر مؤيدة له وحكم المالك، فله قيمة تقدير الأرض منزوعا منها ما يقدر للحكر، فإذا قدرت الأرض خالية من الحكر بـ100 ألف ريال، ثم قدرت وفيها الحكر بـ60 ألف ريال مثلا، فالقرق وهو 40 ألف ريال وهو قيمة الحكر، تعطى للمحكر والباقي للمستحكر».

ورأى قانونيون أن هذا القرار انطلق من المادة 13من نظام القضاء الذي مكن المحكمة العليا بالاعتماد على تقرير مبادئ عامة في المسائل المتعلقة بالقضاء، والقرار كان حاسما للاضطراب في الأحكام القضائية بقسمة التعويض في ظل غياب نص يرفع الخلاف بين توجهات القضاة تجاه استحقاق كل من المحكر والمستحكر من قيمة التعويض، لا إلى أن ذلك يظهر جليا من خلال تعدد وجهات النظر بين قضاة المحكمة العليا في تقرير هذا المبدأ إذا صدر بالأغلبية مع ترجيح الرئيس وفقا للمادة 13من نظام القضاء والأبرز في القرار ما جاء في «ثالثا» وهو ما كان محل الاجتهاد القضائي قبل صدور هذا المبدأ لتستقر في هذا الباب، والقرار رغم أنه كان حاسماً لقيمة التعويض للطرفين إلا أنه ألغى نظام نزع الملكية للمنفعة العامة والذي كان يعتمد على نص نظامي ليحل محله «تقدير أهل الخبرة في البلد» إضافة لمندوبي الوزارات.

مندوبو الجهات الحكومية

1 – مندوب من الجهة صاحبة المشروع.

2 – مندوب من وزارة العدل.

3 – مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.

4 – مندوب من وزارة الداخلية.

5 – مندوب من وزارة المالية والاقتصاد الوطني.

قرار المحكمة العليا يقتضي بـ:

1 –  ما وضعه المستحكر في الأرض من بناء، وما في حكمه، فالقيمة المقدرة تسلم له، فإن وجد شرط خلاف ذلك، فمرده للنظر القضائي.

2 – إذا كانت مدة المستحكر موقتة إلى أجل، فهو كالمستأجر لا يستحق شيئا من قيمة الأرض، وتسلم للمحكر.

3 – إذا كانت مدة المستحكر مؤيدة وله حكم المالك فله قيمة تقدير الأرض منزوعا منها ما يقدر للحكر، فإذا قدرت الأرض خالية من الحكر بـ100 ألف ريال، ثم قدرت وفيها الحكر بـ60 ألف ريال مثلا، فالقرق هو 40 ألف ريال هو قيمة الحكر، تعطى للمحكر والباقي للمستحكر.

4 – يكون التقدير من قبل أهل الخبرة العالمين بعرف البلد، والعمل الجاري فيها، ويراعى ما بين الطرفين من عقود واشتراطات، وحال العين المقدرة، وما له أثر في التقدير.