عبدالعزیز الوذناني: ضحايا القروض العقارية ومتضررو السايبر

ضحایا القروض العقاریة أو ما یعرف بمتضرري «السایبر» ھم شریحة مھمة من الطبقة الوسطى في المجتمع السعودي، وكل ذنبھم أنھم أرادوا امتلاك منزل العمر، ومن منا لا یحلم بامتلاك منزل یكون بمثابة ضمان لھ ولأبنائھ بعد الله عز وجل من نوائب الدھر؟، ولكنھم وجدوا أنفسھم في دوامة لھا بدایة ولا یعرف لھا نھایة أو طرق للنجاة منھا.

قضیتھم أصبحت قضیة رأي عام بعدما تناول الإعلام الوطني المتزن ھذه القضیة وسلط الضوء على معاناتھم مع البنوك المحلیة. فھم قادرون على مساعدة أنفسھم وحمل ھمھم عن الدولة، وكل ما یحتاجون إلیھ ھو القوانین الفاعلة التي تحمیھم من استغلال البنوك وتضمن لھم معاملة عادلة.

أولاً ما ھو السایبر: ھو معدل تكلفة الإقراض بین البنوك للیلة واحدة، وللتوضیح للقارئ الكریم، لنفرض أن البنك «س» عنده نقص في السیولة ویحتاج إلى 10 ملایین ریال، في ھذه الحالة یمكن للبنك الاقتراض من أحد البنوك المحلیة، ولیكن البنك «ص»، بفائدة 1 ،%فھذا ھو السایبر، ویتم تحدیده بشكل یومي من قبل البنوك المحلیة، حیث تقوم «ساما» بالاتصال علیھم أو یتم الاتصال من قبل طرف ثالث مكلف من قبل ساما، ومن ثم أخذ المتوسط وھذا ھو السایبر. إذن السایبر ھو جزء من العملیة البنكیة، ولكن مشكلة إخواننا المتضررین مما یعرف بقضیة السایبر ھي أكبر وأعمق وأشمل من السایبر الذي ما ھو إلا جزء یسیر من معاناتھم ومن الظلم الذي وقع علیھم.

من وجھة نظري معاناتھم ترجع لعاملین أساسیین ھما
الأول: الصناعة البنكیة في المملكة، خصوصا ما یعرف ببنوك التجزئة أو البنوك التي تقدم خدماتھا للأفراد التي تعاني مما یسمى «احتكار القلة»، وھذا الخلل تتحمله مؤسسة النقد، حیث شدة حرصھا على حمایة البنوك المحلیة تسببت في تعطیل تطور الصناعة البنكیة في الاقتصاد الوطني، فاقتصاد بحجم الاقتصاد السعودي الذي یمثل واحدًا من أكبر 20 اقتصاداً في العالم لا یوجد فیھ سوى 11 بنكاً.

ھذا ھو أحد الأسباب الرئیسیة في المعاناة والضرر الذي وقع على أصحاب القروض العقاریة، فاحتكار القلة غیب دور المنافسة الفاعلة وأجبر المستفیدین من خدمات البنوك على محدودیة الخدمة وارتفاع تكالیفھا، فعلى الرغم من أن نحو 64 %من ودائع بنوكنا المحلیة تأتیھم من دون تكالیف إلا أن فوائد قروض الأفراد العقاریة في السوق المحلیة تصل إلى نحو ضعفي مثیلاتھا في السوق الأمریكیة.
ُ

عدم توفر حتى الحد الأدنى من الحمایة للمقترضین، وھذا ھو السبب الرئیسي الثاني لمعاناة ضحایا القروض العقاریة، مثل بقیة الإدارات التنفیذیة في القطاع العام.

ثانیاً، مؤسسة النقد تتولى التشریع والتنفیذ والرقابة في ما یخص الصناعة البنكیة. بلغة الحوكمة ھذا فیھ تضارب مصالح ویتعارض مع مبادئ الحوكمة الفاعلة التي تتطلب استقلال ھذه الوظائف، فضلاً عن أن التشریعات، خصوصا المتعلقة بحمایة المستفیدین من خدمات المؤسسات المالیة، أصبحت أكثر تعقیداً وتتطلب كفاءات وطنیة ذات معرفة وخبرات تراكمیة في سن مثل ھذه التشریعات ودراسة آثارھا الاقتصادیة والاجتماعیة، وعلاقتھا بالسیاسات العامة للدولة، ولیس بالضرورة أن تتوفر لدى مؤسسة النقد مثل ھذه الكفاءات البشریة. كذلك ھذا یتعارض مع مبدأ المسؤولیة والمساءلة واحدة ھي المشرع والمنفذ والمراقب؟ ھذا خلل كبیر في نظام حوكمة القطاع العام ویجب تداركه، فكيف تكون جھة (accountability and responsibility)
ھل لفوائد البنوك العالیة ما یبررھا اقتصادیاً؟
في السنوات الأخیرة ابتكرت البنوك المحلیة صیغا متعددة لعقود التمویل العقاري التي تستھدف الطبقة الوسطى، مثل عقود الإجارة، وعقود المرابحة، ومشتقاتھما، ھذه العقود في مجملھا ھي عقود إذعان، وأحادیة الجانب، فھي مكتوبة لحمایة البنوك، وبطریقة تجعل البنوك تُفسر الغامض منھا لمصلحتھا، ولا تتضمن حتى الحد الأدنى من الحمایة للمقترضین، وھم الجانب الأضعف في العلاقة التعاقدیة مع البنوك والأحق بالحمایة.
عقود الإجارة ھي الأكثر انتشاراً وتفضیلاً لدى البنوك المحلیة، وغالباً تسوق ھذه العقود بما یسمى ھامش الربح، وھو معدل فیھ الكثیر من التضلیل، حیث یوحي بأن الفائدة منخفضة بعكس الفائدة الحقیقیة التي یتحملھا المقترض وھي تساوي نحو ضعفي ما یسمى بـ«ھامش الربح» الذي تستخدمه البنوك
للتوضیح.. المثال التالي مبني على قرض أحد متضرري القروض العقاریة. في ھذا المثال اشترى أحد المواطنین عقارا بمبلغ ملیوني ریال، وكانت الدفعة المقدمة من قیمة العقار تبلغ 500 ألف ریال، والباقي من قیمة العقار، أي 5.1 ملیون ریال، یتم تسدیده على 25 عاما بأقساط شھریة، وبناء على ھذه المعطیات فإن حسبة قرضه تكون على النحو التالي
قیمة العقار ملیوني ریال، والدفعة الأولى من قیمة العقار 500 ُ ألف ریال، ومبلغ التمویل – المبلغ المقترض من البنك 5.1 ملیون ریال، والقسط الشھري 9770 ریال، فیما ستصل مدة التمویل بالسنوات 25 عاماً (300 شھراً)، وصافي الأرباح (الفوائد) 1431000 ریال، و2931000 ریال إجمالي المدیونیة، ویصل ما یسمى 8.3%بھامش الربح لدى البنوك أین الخطأ في ھذا المثال؟
الخطأ یكمن في طریقة احتساب الفائدة (الأرباح).

المثال ذكر بأن ھامش الربح 8.3 %وھو محسوب كالتالي 000.500.1 ریال 000.500.1 ریال/038.0 وھذا یوحي للمقترض بأن معدل الفائدة السنویة للقرض ھو 8.3 %وھذا غیر صحیح، حیث تم احتساب الفوائد على أصل القرض بالطریقة التالیة %8.3 = 100 xعاماً = 000.425.1 ریال مضافاً إلیھا رسوم إداریة في حدود 6000 ریال 25 x معدل الفائده السنوي = 000.57 ریال في السنة 038.0 x ریال 000.500.1 وبالتالي أصبح ما یسمى إجمالي الإرباح 000.431.1 ریال. من ھذا المثال البسیط یتضح للقارئ الكریم بأن معدل الفائدة الحقیقي لیس 8.3 %وإنما 11.6 %.

ھذامع العلم بأن ھذا المعدل یساوي نحو ضعفي معدل الفائدة المتغیر .الفعلي (الحقیقي) أو ما یسمى (APR – Rate Percentage Annual the ھو معدل الفائدة فلو كان معدل الفائده 8.3 %مثلما ذُكر في المثال فإن حسبة القرض ستكون كالتالي ،APR الأمریكي الشامل لجمیع التكالیف أي
القسط الشھري یصبح 7753 ریالاً بدلاً من 9770 ریالاً، وإجمالي صافي الفوائد (الأرباح) سیكون 900.825 ریال بدلاً من 000.431.1 ریال، وإجمالي المدیونیة شھر ولیس 000.931.2 ریال.

الفرق: 2017 ریال شھریاً، أي 100.605 ریال زیادة 300 x أصل القرض + الفوائد سیكون 900.325.2 ریال 753.7 ریال في تكالیف القرض، وتحمل للم ُ قترض، وھذا یمثل ضعف ھامش الربح المشار إلیھ الذي یستخدم من قبل البنوك للترویج لمنتجاتھم
ھذه لیست المشكلة الوحیدة في القروض العقاریة الخاصة ببنوكنا المحلیة، فعلى الرغم من أن 64 %من ودائع بنوكنا ھي عبارة عن ودائع جاریة، أي أنھا أموال تتوفر للبنوك وتستخدمھا بدون مقابل، إلا أن فوائد بنوكنا المحلیة الخاصة بقروض الأفراد العقاریة تساوي تقریباً ضعفي فوائد مثیلاتھا الأمریكیة، وھذه تعتبر نسبة مرتفعة جداً بكل المقاییس ولیس لھا ما یبررھا من الناحیة الاقتصادیة. عادة فوائد القروض تتناسب طردیاً مع مخاطرة القروض، فكلما كانت المخاطرة في عدم السداد.

عالیة كلما ارتفعت الفوائد، ولكن ھل الفوائد العالیة لقروض الأفراد العقاریة تتناسب مع درجة المخاطر التي تتحملھا البنوك من ھذه القروض؟ ھذا النوع من القروض العقاریة في سوقنا المحلیة یعتبر قروضاً آمنة، وھامش المخاطرة فیھا یكاد یكون معدوما، وذلك للأسباب الأربعة التالیة:

أولاً: أصحاب ھذه القروض من الطبقة الوسطى وربما من كبار موظفي القطاع الخاص أو العام، وفي الغالب ھم في الأربعینات من العمر أو قریبون من ھذا السن، ومن ذوي الملاءة المالیة الجیدة، وخدماتھم الوظیفیة قد تصل إلى 25 عاماً
ُثانيا : القروض العقاریة مضمونة بالعقار نفسھ، حیث يكتب العقار باسم البنك، بینما المشتري عبارة عن مستأجر، ویظل العقار باسم البنك إلى أن یتم تسدید آخر قسط من قیمة الشراء مضافا إلیھا الفوائد

ثالثا: القرض مضمون براتب الم ُ قترض، حیث یشترط البنك الممول التزام جھة عمل المقترض بتحویل راتب صاحب القرض إلى البنك شھریاً، وعادة لا ینظر البنك في أي طلب قرض عقاري ما لم یقدم خطاب تحویل الراتب للبنك القرض العقاري مضمون بخدمات وحقوق الموظف، سواء أكانت الخدمات السابقة للقرض العقاري أو اللاحقة لھ، حیث یطلب في خطاب تحویل الراتب.

رابعاً: جھة العمل للبنك أن یتنازل الموظف عن حقوقھ وتعویضاتھ التقاعدیة، وتلتزم جھة العمل بتحویل ھذه الحقوق وأي تعویضات مالیة أو رواتب للموظف إلى البنك في حال ترك الموظف للعمل، وأن لا یعطى للموظف إخلاء طرف أو نقل راتبھ إلى بنك آخر قبل أن یأتي الموظف بخطاب إخلاء طرف من البنك.
ما ھي الحلول؟
ُیقال الاعتراف بالمشكلة نصف الحل، ومن ھذا المنطلق فإنھ یجب أن نعترف بأن لدینا خللا، وھذا الخلل على مستویین: خلل على مستوى سوق الخدمات المالیة، وخلل على مستوى كفاءة وفاعلیة التشریعات. والحل من وجھة نظري یمكن تقسیمه إلى جزأین.

الجزء الأول: وھو الجزء المتعلق بمتضرري القروض العقاریة، فقضیتھم عادلة وتتطلب التدخل والإنصاف. فتحویلھم للبنوك لیس حلاً وإنما ھروب من المشكلة وإطالة أمد معاناتھم. الحل یجب أن یكون مبنیا على قاعدة لا ضرر ولا ضرار، أي الحل المتوازن الذي ینصف المتضررین ولا یؤثر على البنوك. الحل من وجھة نظري یجب أن یكون أحد الخیارات الثلاثة التالیة:
الخیار الأول: الرجوع للفوائد التي وقع علیھا المتضررون مع البنوك في العقود الأصلیة التي أنشأت القروض الحالیة. على الرغم من أن ھذه الفوائد مرتفعة، إذ تمثل ضعفي مثیلاتھا في البنوك الأمریكیة، ولا تتناسب مع الحمایة والضمانات المعطاة للبنوك، ولكن الرجوع إلیھا ربما فیھ شيء من مسك العصا من المنتصف.

الخیار الثاني: یمكن لمؤسسة النقد أن تقوم بتحدید الفوائد التي یمكن للبنوك أخذھا على ھذه القروض فوق معدل السایبر بنسبة تراوح بین 1 %و5.2) %كحد أعلى) مع الأخذ في الحسبان عدة عوامل، مثل الملاءة المالیة للمقترض، وحجم المبلغ المسدد من قیمة القرض، والتغیر في القیمة السوقیة للعقار، وتلزم البنوك بقوة القانون بإیضاح ھذه المعاییر ووزنھا النسبي في قرار تعدیل ھامش الفوائد لأصحاب القروض في كل مرة یتم تغییر معدل فائدة قروضھم.
الخیار الثالث: تعدیل عقود المتضررین مع البنوك إلى عقود مرابحة، واستخدام معدل المرابحة الثابت الذي كان سائدا في تاریخ توقع العقود الأصلیة مع البنوك.

الجزء الثاني: أو الجزء المتعلق بإصلاح سوق الخدمات المالیة وإصلاح البیئة التشریعیة. غیاب المنافسة الفاعلة في السوق البنكیة وخاصة البنوك التي تقدم خدمات للأفراد مقروناً بعدم كفاءة التشریعات والقوانین التي تحكم العقود التي تجریھا ھذه المؤسسات وفي ظل عدم وجود حتى الحد الأدنى من الحمایة للمستفیدین من الخدمات المالیة التي تقدمھا المصارف جعلت ضحایا القروض العقاریة فریسة سھلة ولقمة سائغة للبنوك. ھذا الخلل یجب تداركھ وإصلاحھ لتفادي سیل من الضحایا وتشرید أسر، وللحفاظ على الطبقة الوسطى التي ھي العمود الفقري والمحرك الحقیقي للاقتصاد الوطني. الحل من وجھة نظري یجب أن یسیر في مسارین.

المسار الأول: فتح سوق الخدمات المالیة للمنافسة العادلة والمدروسة حتى لا تترك السوق المحلیة تحت رحمة احتكار قلة من المصارف. ھذا كفیل بتوفیرعدة خیارات للخدمات والمنتجات المالیة أمام المستفیدین في السوق المحلیة، ورفع كفاءة الخدمات المقدمة، وتحسین جودتھا، وتخفیض تكالیفھا.
المسار الثاني: یجب أن یركز على إصلاح البیئة التشریعیة وخاصة المتعلقة بحمایة المستفیدین من الخدمات المالیة التي تقدمھا المؤسسات المالیة.

ضحایا القروض العقاریة ھم الحلقة الأضعف في العلاقة التعاقدیة مع البنوك، القوي لدیھ من الموارد والإمكانات ما یمكنھ من حمایة نفسھ، أما الضعیف فلیس لھ بعد الله إلا الدولة التي یجب علیھا حمایته من استغلال وبطش القوي تولي الإدارات التنفیذیة وظیفة التشریع والتنفیذ والرقابة ربما خدمنا فترة من الوقت حیث كنا مجتمعا بسیطا في قوانینھ وتشریعاتھ واقتصاده ولكنھ عطل تطور بیئتنا عن أنه یتنافى مع أبسط أسس ومبادئ الحوكمة الفاعلة التي تتطلب استقلال ھذه الوظائف.

الیوم أصبح سن التشریعات عملیة معقدة التشریعیة والقانونیة، فضلاً وتتطلب كفاءات ذات معرفة وخبرة تراكمیة قادرة على دراسة الآثار الاقتصادیة والاجتماعیة المباشرة وغیر المباشرة للأنظمة المقترحة وھذه الكفاءات ربما لا تتوفر للإدارات التنفیذیة.

ربما یكون مجلس الشورى ھو الأنسب لتولي العملیة التشریعیة بعد توسیع صلاحیاتھ وإصلاح آلیاتھ. فمجلس الشورى و
الحمد فیھ كفاءات وطنیة ذات خبرة ومعرفة تراكمیة في القانون والاقتصاد والمعارف الإنسانیة الأخرى. فمجلس الشورى أكثر قدرة على إدارة العملیة التشریعیة والاسترشاد بأفضل الممارسات الدولیة والمحلیة والاستفادة من الخبرات والمعارف التراكمیة لقطاع واسع من المختصین وقطاع الأعمال والإدارات والھیئات الحكومیة ومؤسسات المجتمع المدني، فضلاً عن قدرته على مناقشة مشاریع القوانین في جلسات مفتوحة لوسائل الإعلام وتتسم بالشفافیة والمصارحة. ھذا بلا شك سیثري التشریعات الوطنیة ویعزز التوافق الوطني علیھا، ویدفعھا لمواكبة التقدم والتطور الاجتماعي والسیاسي والاقتصادي الذي تنعم به المملكة ولله الحمد.

المصدر