عبدالعزيز الوذناني: القرض المدعوم الفكرة الجيدة والتنفيذ المُكلف

معضلة الإسكان كبیرة وشائكة ومعقدة ویمكن تقسیمھا إلى ثلاثة أجزاء: تكلفة الأرض، وتكلفة البناء، وتكلفة التمویل. وعلى رغم أھمیة الجزءین الأولین، خصوصًا تكلفة الأرض، لكن في ھذه المقالة سیكون التركیز على العنصر الثالث من مشكلة الإسكان ألا وھو تكلفة التمویل.

سبق أن كتبت مقالات عدة عن برامج الإسكان، خصوصًا المتعلقة بتوفیر التمویل السكني وتخفیض تكلفتھ مثل برنامج القرض المدعوم وبرنامج شراء القروض، وذكرت أنه أمام الوزارة فرصة ذھبیة للنجاح إذا تم تنفیذ ھذه البرامج بطریقة احترافیة وبعیدة عن تأثیر جماعات الضغط من قطاع البنوك والقطاع العقاري، ولكن یبدو لي كمراقب أن تنفیذ ھذه البرامج قد ركز على تحقیق نتائج سریعة على حساب الأھداف الإستراتیجیة والتنمویة السامیة التي من أجلھا أنشئت ھذه البرامج، وفي ظل ھذا السباق یبدو أن البوصلة قد فُقدت.

امتلاك منزل العمر في غایة الأھمیة للأسر السعودیة ومن منا لا یحلم بامتلاك منزل یكون بمثابة ضمان لھ ولأبنائھ بعد الله عز وجل من نوائب الدھر؟ إذا أخذنا الدخل كمعیار على القدرة المالیة فالأسر السعودیة یمكن تصنیفھا إلى مجموعتین: المجموعة الأولى وھي الأسر ذات الدخول الجیدة، وھذه المجموعة تمثل شریحة مھمة من الطبقة الوسطى في المجتمع السعودي، وأفراد ھذه الطبقة قادرون على الاقتراض من البنوك ومساعدة أنفسھم وشیل حملھم عن الدولة أعزھا الله، وكل ما یحتاجون إلیھ ھو
القوانین الفاعلة التي تحمیھم من الاستغلال وتضمن لھم معاملة عادلة وتكلفة مقبولة.

المجموعة الثانیة وھي الأسر المستحقة للدعم، وھي الغالبیة، وھذه المجموعة یمكن تقسیمھا إلى شریحتین. الشریحة الأولى وھم أصحاب الدخول المستقرة الذین بإمكانھم تحمل دفع الأقساط الشھریة لأصل القرض العقاري بینما الدولة أعزھا الله تتكفل بتحمل فوائد ھذه القروض.

أما الشریحة الثانیة من ھذه المجموعة وھم الذین لا یستطیعون دفع الأقساط الشھریة للقرض العقاري والمقصود ھنا أصل القرض العقاري والبالغ نحو 1660 ریالاً شھریاً، وھم القلة. ھذه الشریحة العزیزة علینا جمیعاً محدودة جداً ویجب أن تكون لھا معالجة خاصة، مثل الإسكان التكافلي، حتى یتمكنوا من تحسین أوضاعھم الاقتصادیة حیث حاجاتھم في الغالب تكون مؤقتة وتكالیفھا بسیطة ولھذا لن أتطرق لھا في ھذه المقالة.

القرض المدعوم

الھدف الأساسي من تحویل مستفیدي صندوق التنمیة العقاریة للبنوك في ما یعرف ببرنامج القرض المدعوم ھو توفیر موارد الصندوق بحیث یستفید منھا أكبر عدد ممكن من المواطنین. الفكرة الأساسیة التي بني علیھا البرنامج نبیلة وجیدة ومن الممكن أن یكون البرنامج أحد الحلول الناجعة لمشكلة التمویل العقاري، خصوصًا السكني، لو تم تنفیذه بطریقة سلیمة تضمن وصول الدعم لمستحقیھ وتحمي المواطنین والمال العام من استغلال المؤسسات الإقراضیة.

ولكن مع كل أسف یبدو أن البرنامج تم التأثیر علیھ من قبل البنوك وشركات التمویل حیث تم تنفیذه بطریقة عجیبة وبتكالیف خیالیة أقرب إلى توزیع الغنائم منه إلى التعامل الاقتصادي، مما أفرغ البرنامج من مضمونھ وجعلھ غیر قابل للاستمرار بل یجب إیقافھ حفاظاً على المال العام وحفاظاً على سلامة تطور صناعة التمویل العقاري.

من المعلومات المتداولة بشكل واسع التي نشرت في بعض الصحف المحلیة؛ تبدأ فوائد القرض المدعوم من 43.7 %وتضاف إلیھا مصاریف إداریة للبنوك نحو 69.7 .%بناء على ھذه المعلومات فإن إجمالي تكلفة الفوائد لقرض APR في حدود 1 %وبھذا تكون نسبة الفائدة السنویة الفعلیة للقرض المدعوم أو ما یعرف بـ 500 ألف ریال یسدد شھریاً على 25 عاماً (مع تأجل تسدید أصل القرض فترة الإنشاءات التي تقدر بسنتین) قد تصل إلى 700 ألف ریال.

بھذه الحسبة البسیطة فإن الصندوق سیتكبد عجزاً مالیاً عن كل قرض في حدود 200 ألف ریال وھذا العجز سیكون عالیاً، خصوصًا في النصف الأول من عمر القرض.

لكي نعطي القارئ الكریم تصورا عن حجم العجز المالي الذي سیتكبده الصندوق عن ما یسمى بالقرض المدعوم، لنفرض أن المستفیدین من القرض المدعوم في 2018م 40 ألف مقترض فقط وھذا ھو عدد منح الصندوق العقاري في 2014م. وبافتراض أن ھذا العدد سینمو بنحو 10 %سنویاً. ھذه تقدیرات متحفظة جداً، وھذا الرقم مرشح لزیادة كبیرة خلال العقدین القادمین حیث نسبة النمو السكاني أكثر من 5.2 %سنویاً ونحو 70 %من المجتمع السعودي تحت 35 عاماً وعدد أفراد الأسرة یقل بشكل متسارع. بناء على ھذه الأرقام فإنھ بنھایة السنة العاشرة من عمر البرنامج أي في 2028م ستكون فوائد القروض المدعومة التي یتحملھا الصندوق سنویاً نحو 4.22 ملیار ریال بینما الأقساط المسددة من قبل المقترضین من أصل القروض المدعومة نحو 8.14 ملیار ریال سنویاً أي أن فرق الفوائد التي یتحملھا الصندوق (عجز) نحو 8 ملیارات ریال سنویاً.

وإذا استمر الصندوق على نفس النھج فإن العجز المالي الذي سیتحملھ الصندوق سیصل إلى نحو 8.16 ملیار ریال
سنویاً، و1.26 ملیار ریال سنویاً بنھایة العقد الثاني والثالث من بدایة البرنامج على التوالي أي بنھایة سنة 2038م ونھایة سنة 2048م.

ملاحظة: ھذه الأرقام للعجز السنوي ولیس التراكمي. العجز التراكمي یقترب من نصف التریلیون ریال بنھایة العقد الثالث من بدایة البرنامج.

مثلما ذكرت سابقاً وزارة الإسكان أمامھا فرصة ذھبیة لإصلاح مشكلة التمویل العقاري الخاص بالأفراد الذي أعتقد بأن مؤسسة النقد عجزت عنھ أو لم توفق في فھم طبیعتة وأبعاده وآثاره السلبیة على الاقتصاد الوطني وعلى الطبقة الوسطى على وجھ الخصوص والتي تمثل العمود الفقري للاقتصاد الوطني وذروة سنامھ. من وجھة نظري تعود جذور ھذه المشكلة لسببین رئیسیین.

الأول: احتكار القلة وعدم وجود المنافسة الفاعلة الذي تعاني منھ الصناعة البنكیة وخاصة بنوك التجزئة أو البنوك التي تتعامل مع الأفراد وھذا الخلل عطل تطور لمحدودیة الخیارات المتاحة أمام المقترضین الصناعة البنكیة ورفع تكلفة التمویل السكني بشكل مبالغ فیه نظراً.

السبب الثاني: عدم وجود حتى الحد الأدنى من القوانین الفاعلة التي تحمي المقترضین من الاستغلال وتضمن لھم معاملة عادلة. ھذه الخلفیة مثلت فرصة سانحة لوزارة الإسكان وصندوق التنمیة العقاریة لإصلاح ھذا الخلل بما یملكان من قوة تفاوضیة جبارة بحكم العدد الكبیر من المقترضین الذین سیوجھونھم للبنوك ولكن مع كل أسف لم یقوما بشيء یذكر بل زادا الطین بلة مثلما یقول المثل.

ھل لم یدركا حجم المشكلة التي تعاني منھا صناعة التمویل السكني، وھنا أقصد التمویل السكني للأفراد، أو لم یدركا مصدر قوتھم وقدرتھم على إصلاح الخلل؟ ھذا ھو السؤال ولكن في كلتا الحالتین النتیجیة واحدة على الرغم من البدایة غیر الموفقة لبرنامج القرض المدعوم إلا أنى أعتقد بأنھ ما زال أمام الوزارة والصندوق فرصة كبیرة لتدارك ھذه الأخطاء وإعادة الأمور إلى
مسارھا الصحیح وذلك من خلال تفعیل برنامج شراء القروض العقاریة وھذا یشمل أصحاب الدخول الجیدة القادرین على الاقتراض وتحمل فوائد قروضھم وكذلك الشریحة المستحقة للدعم من خلال ما یعرف بالقرض المدعوم.

في السوق (Mac Freddi and Mae Fannie (ھذا البرنامج لیس جدیداً وسبق وكتبت عنھ عدة مرات وھو مبني على فكرة مؤسستي فاني ماي وفریدي ماك الأمریكي.

أعتقد أن فكرة ھذا البرنامج جیدة جداً وجدیرة بالتوقف عندھا ودراستھا. فإذا تم تطبیقھا بطریقة صحیحة وھذه جملة شرطیة ولیست اعتراضیة فسوف تكون نقلة نوعیة في تمویل القطاع العقاري، والتطبیق السلیم لھذا البرنامج سوف یساھم إلى حد كبیر في حل مشكلة تمویل شراء المنازل السكنیة من قبل الأفراد، حیث یوفر شراء القروض سیولة للنظام البنكي مما یسمح لھ بتمویل المزید وسیخفض تكلفة التمویل إلى حدھا الأدني ویساھم في تطور صناعة القطاع العقاري، وخاصة القطاع السكني وھذا بدوره سوف یرفع نسبة الملكیة في المجتمع السعودي ولكن ھناك بعض الشروط یجب توفرھا لكي ینجح ھذا البرنامج ویؤتي ثماره.

أُولاً: یقتصر دور البنوك على إنشاء القروض العقاریة لمن تتوفر فیھم الملاءة المالیة والشروط الأخرى التي یحددھا صندوق التنمیة العقاریة مقابل رسوم بسیطة جداً، وعادة تكون ھذه الرسوم في حدھا الأدنى یمكن الاستفادة من التجربة الأمریكیة في ھذا الشأن.

ثانیاً: تكون شروط الإقراض واضحة وصریحة حتى لا تتوسع البنوك في عملیة الإقراض من أجل زیادة إیراداتھا من رسوم إنشاء ھذه القروض وتحمل المواطنین قروضُا فوق إمكانیاتھم المالیة مما یؤدي إلى عجزھم عن سدادھا في المستقبل.
ثالثًا :ھذه القروض ممكن أن تكون بفوائد متغیرة أو ثابتة حسب رغبة المقترضین. في ما یخص معدل الفائدة السنویة المتغیرة، فیمكن ربطھا بالسایبر بحیث دائماً.

ثالثاً: تتراوح بین 100 و200 نقطة أساس فوق السایبر من خلال الأخذ في الحسبان عدة عوامل مثل الملاءة المالیة للمقترض وحجم المبلغ المسدد من قیمة القرض والتغیر في القیمة السوقیة للعقار والتاریخ الائتماني للمقترض، ویجب أن تُلزم البنوك بقوة القانون بھذه النسبة، وكذلك بإیضاح ھذه المعاییر ووزنھا النسبي في قرار تعدیل معدل الفوائد السنویة لأصحاب القروض في كل مرة یتم تغییر معدل فائدة قروضھم.

رابعاً: یتم تصنیف القروض العقاریة المشتراة من البنوك ووضعھا في عدة سلات (محافظ) مختلفة وفقاً لمعاییر معینة یقوم البرنامج بتحدیدھا ومن ثم إصدار سندات قابلة للتداول وبعوائد سنویة مختلفة وفقاً لكل نوع من محافظ القروض المشار إلیھا. ھذا سوف یساھم في توزع المخاطر التي قد یتعرض لھا البرنامج بسبب تعثر بعض قروض الأفراد العقاریة وكذلك یساعد في الحفاظ على المال العام ویضمن استمراریة البرنامج.

في الختام: برنامج شراء القروض العقاریة الخاصة بالأفراد وتحویلھا إلى صكوك متطابقة مع الشریعة الإسلامیة ومتداولة في السوق المالیة سیكون نقلة نوعیة مثل ألف ریال وعشرة آلاف ریال حتى تكون في متناول المستثمرین (denominators (لصناعة التمویل العقاري.

یفضل أن تكون ھذه السندات بشرائح مختلقة الأفراد وبعائد سنوي یتراوح بین 3 %و4 %وھذا أعلى من متوسط فوائد القروض الأمریكیة المماثلة للعشرین السنة الماضیة. ھنا أقصد نسبة الفائدة السنویة أي الـ الذي تستخدمھ البنوك حیث ھذا الأخیر مضلل.

التطبیق السلیم لھذا البرنامج سیكون لھ عدد من الآثار الإیجابیة Rate Flat ولیس ما یسمى ھامش الربح أو APR
على الاقتصاد الوطني ومن ضمنھا تحریر السیولة في المؤسسات التمویلیة وتخفیض تكلفة القروض العقاریة إلى حدودھا الدنیا وھذا بدوره سیؤدي إلى زیادة نسبة التملك ویوفر المال العام من خلال تخفیض تكلفة القروض المدعومة ویوفر موارد الصندوق العقاري التي یمكن استخدامھا لإقراض عدد أكبر من المواطنین.

كذلك سیساھم ھذا البرنامج في تطور صناعة التمویل السكني وسیمكن شریحة كبیرة من الطبقة الوسطى من الحصول على قروض عقاریة بفائدة تنافسیة مما یعطي الوزارة، والصندوق فرصة لتركیز جھودھما على الشرائح المستحقة للدعم
لكي تتضح الصورة أكثر للقارئ الكریم، ھذه مقارنة مختصرة لتكلفة القروض المدعومة تحت كل من برنامج شراء القروض وبرنامج القرض المدعوم الحالي.

برنامج شراء القروض سیوفر على الصندوق في المتوسط نحو 5.20 ألف ریال سنویاً من تكالیف الفوائد السنویة التي سیتحملھا الصندوق عن كل قرض من مستحقي الدعم.

فافتراض أن الصندوق سیقرض 40 ألف مواطن فقط في 2018م وھذا العدد سینمو بنحو 10 %سنویاً للأسباب المشار إلیھا في صدر المقال فإن تكالیف الفوائد التي سیتحملھا الصندوق تحت برنامج القرض المدعوم ستكون في حدود 476.1 ملیار ریال بنھایة السنة الأولى بینما تكلفة فوائد القرض المدعوم تحت برنامج شراء القروض نحو 672 ملیون ریال فقط، وبھذا یوفر الصندوق أكثر من 800 ملیون ریال في سنته الأولى بنفس المنطق ستكون التكالیف السنویة لفوائد القرض المدعوم.

تحت البرنامج الحالي نحو 7.22 ملیار ریال بنھایة السنة العاشرة من البرنامج أي بنھایة 2028م بینما متوسط إجمالي تكالیف فوائد القروض المدعومة تحت برنامج شراء القروض لن تتجاوز 3.10 ملیار ریال سنویاً وھذا سیوفر على الصندوق نحو 4.12 ملیار ریال سنویاً.

توفیر الصندوق من برنامج شراء القروض سیتجاوز 37 ملیار ریال سنویاً بنھایة العقد الثاني من بدایة البرنامج أي بنھایة سنة 2038م.

ملاحظة: ھذه الفروق السنویة ولیست التراكمیة، الوفورات التراكمیة تصل إلى تریلیون ریال بنھایة العقد الثالث من بدایة البرنامج.

المصدر