عبدالعزيز العيسى: المزادات تكشف التقييم!

معظم المشترين أو البائعين لا يعرفون كيف يقيمون أراضيهم، فليست كل الأراضي متشابهة، والأراضي التجارية قد تستحق قيمة أعلى من الأراضي السكنية، أو الزراعية، فتقييم العقارات المشغولة قد يكون أسهل من الأراضي غير المشغولة. ولا شك أن الأرض تعد أحد عوامل الإنتاج المهمة جداً.

فالأراضي عموماً تنقسم إلى ثلاث فئات وهي حضرية- ضواحي- ريفية أو زراعية، ومن هنا نفكر في تقييم هذه الفئات حسب استخداماتها، إما سكنية، زراعية، تجارية، أو صناعية. ويتم استخدام طرق عديدة ومختلفة في التقييم ، مثل جمع البيانات للمساحات القريبة الشاغرة والتحليل ومقارنة المبيعات فيها أو باستخدام التكلفة والدخل.

وسبب صعوبة تحليل البيانات تاريخياً في السوق السعودي يعود لعدم توفرها، أو عدم وجودها أصلاً، ولكن مع تطور الأنظمة والشفافية من خلال كشف وزارة العدل وتقاريرها عن مبيعات الأراضي بالأحياء بالأسعار لكل منطقة سيساهم مستقبلاً في إيجاد عامل مساعد ومهم عند تقييم الوحدات العقارية وسيبدأ معها السجل التاريخي لكل عقار.

ومن العوامل ذات الأهمية القصوى في تقدير أو تقييم قيمة الأراضي التجارية على سبيل المثال:

الوصول إلى الأرض: وهو عامل رئيسي ويؤكد ذلك خبراء العقار (الموقع،الموقع، الموقع).

طبيعة الأرض وخصائصها: جبلية، ساحلية،رملية، صلبة.

الحجم: كلما كبرت الأرض قل السعر، كشراء المنتجات بالجملة بأسعار معقولة.

التطوير والتحسينات: مثل إضافة خدمات أو طرق أو تسوية.

استخدامات الأرض: متطلبات المنطقة، أو الشوارع التي تقع عليها وصلاحيات استعمالاتها لأنشطة معينة.

استعمالات الأراضي المجاورة واتجاه السوق: قد يكون ما يجري القيام به في الأراضي المجاورة مؤشراً لاتجاه السوق ومستقبله وقد تكون مكملة لخدمات مشابهة، أو مساندة لم يكتمل ما حولها.

أيضاً هناك الكثير من العوامل الخاصة بكل أرض، كالواجهات والأطوال، والعمق، ومعدل البناء، والخدمات، ونوعية الشوارع…الخ وهذه يتطلب من المقيم للأرض الانتباه لها.

وفي الختام يتبقى عامل خفي  قد يصعب تقديره وهو تفضيلات المشتري أو الطلب على أرض معينة لأسباب خاصة ويسبب ذلك تباينا وفارقا بين القيمة السوقية والسعر، كما نشاهده في المزادات وهذا أخطر على المشتري الذي يتورط في المزايدة مع هؤلاء وحاجتهم «حاجة في نفس يعقوب..» التي لا يكشف عنها.

ولكن بدون وظيفة الطلب لا يمكن للقيمة وحدها التأثير على السعر، ويمكن أن تكون القيمة السوقية وسعر السوق متساويين في سوق متوازن.

المصدر