عبدالعزيز العيسى: أزمة تمويل بين خلق صناديق أو بيع أصول

يواجه المطورون العقاريون صعوبات عديدة مع الجهات التمويلية؛ مما ينذر ببوادر أزمة محتملة بين الجانبين قد تؤد لا قدر الله في حالة عدم الإيفاء بإلتزاماتهم المالية تجاه البنوك إلى بيع أصولهم العقارية أو تأجيرها لسداد قروض وعمولات جهات التمويل.

أمام هذه التحديات الحرجة هل ستتعامل البنوك بشفافية وتكشف عبر الوسائل الإعلامية والوسائط عن تلك الأصول المرهونة في السوق، وكيفية بيعها وتقييمها بواسطة الجهات المختصة وحتماً بيع الأصول لصالح البنوك سيؤثر سلباً في سيولة السوق لأن رؤوس الأموال تلك قد تتجه خارج أسوار القطاع العقاري، وستقف العقبات مجدداً أمام المستثمرين وشركات التطوير العقاري؛ عندما تحجم البنوك عن تمويل المشاريع الكبيرة بقروض متوسطة وطويلة الأجل، وهي ترى التعثر أمام عينيها أو أن ترفع معدل الفائدة مما يتسبب في تضخم أسعار منتجات تلك المشاريع.

وفي المقابل برزت على السطح نماذج جديدة من التحالفات بين المستثمرين والصناديق العقارية التي نافست البنوك في الحصول على تمويل بطريقة أسهل وأرخص من التمويل التقليدي المباشر، وهنالك عدة أمثلة نأخذ منها مثلاً صندوق الإنماء مكة العقاري الذي استحوذ على عدد من المشاريع الحيوية لشركة جبل عمر لمدة 10 سنوات بعائد قدره 540 مليون ريال وفي ذات الوقت مارس البنك وضع احتياطاته في رهن عقارات لشركة جبل عمر، وذلك بقيمة أقل من  قيمة السوق الحالية بنسبة حوالي 40% ورغم المفاوضات لم تستطع جبل عمر إقناع الجهة الممولة وقبلت بالشرط، ولكن اشترطت قبل طرح الصندوق حق إعادة الشراء بعد 5 سنوات للأصول، والهدف الحصول على تمويل بأقل التكاليف والمخاطر لإكمال مسيرة النجاح في تكملة بناء مشاريع أبراجها في مكة المكرمة.

وفي ذات الوقت حفزت جبل عمر المستثمرين بنسبة أرباح كدخل ثابت سنوياً بمقدار 8% لمشتري وحدات الصندوق، وهذا يعطي مؤشرا إيجابيا عن سوق العقار ومستوى الدخل السنوي، ولاسيما أن المرحلة القادمة لازالت غير واضحة مع عدم التأكد.

وهنا تبرز أهمية تعدد قنوات التمويل، وتوفير الأموال اللازمة للتنمية العقارية بمزايا تنافسية تشجع المستثمر والمطور في بدء مشاريعه وخاصة في تأهيل المخططات السكنية وبناء وحداتها وعرضها بأسعار مناسبة، كما يأتي دور صناديق الاستثمار العقاري في سد هذه الثغرة بما لديها من رؤوس أموال كبيرة يمكن الاستفادة منها في تنفيذ مشاريع لتكون جاهزة بجدول زمني محدد يحفظ لجميع الجهات حقوقها، وتحافظ في نفس الوقت على قوة وحيوية القطاع العقاري.

المصدر