عبدالرحمن الحلافي: ثبات معامل البناء وسيلة للمساواة بين العقاريين

أكد عبدالرحمن الحلافي المستثمر العقاري ورئيس مجموعة الحلافي للاستثمار العقاري، أن القطاع العقاري السعودي يشهد طفرة جديدة، معتمداً على مشاريع السكن التي تقوم عليها وزارة الإسكان، بمشاركة القطاع الخاص، وهذه المشاركة ستعمل على إيجاد حلول لأزمة السكن بالمملكة في أقرب وقت ممكن.

وشدد  الحلافي على أهمية ثبات معامل البناء في المخططات السكنية الجديدة، حيث أن معامل البناء يحدد نوعية وأسعار وقيمة الفرص الاستثمارية في القطاع العقاري، ويساهم في تعزيز المساواة بين المستثمرين العقاريين في تلك الفرص، محذراً من تقسيم الأحياء السكنية الجديدة بحسب الفئات الاجتماعية، ودعا إلى مزج تلك الفئات في جميع الأحياء، والاهتمام بالمنازل الاقتصادية، للحد من الفقر وانتشار الجريمة في الأحياء التي تسكنها أسر محدودة الدخل، مشيراً إلى أن فرض رسوم على الأراضي البيضاء، فرصة لتوفير الأراضي لمشاريع السكن خلال الفترة المقبلة، داعيا إلى استثمار الرسوم التي يتم تحصيلها في دعم مشاريع السكن في المملكة.

وقال الحلاقي :  أستطيع التأكيد على أن سوق العقارات السعودي مقبل على طفرة جديدة، عمودها الفقري مشاريع السكن، التي تتولى وزارة الإسكان تنفيذها في الوقت الحالي بالمشاركة مع شركات التطوير العقاري، فاليوم نشاهد المشاريع السكنية منتشرة في كل أنحاء المملكة، والعمل فيها يتواصل على قدم وساق من أجل إنجاز تلك المشاريع في أوقاتها المحددة، ولم يكن يتحقق ذلك لولا أن الدولة نفسها، تعهدت أن تحل أزمة السكن، وسخرت لهذا الأمر ميزانية مبدئية، تبلغ 250 مليار ريال، لبناء 500 ألف وحدة سكنية، وصراحة أجد نفسي متفائلاً جداً بمستقبل السوق خلال الفترة المقبلة، وأتوقع أن تنتعش عمليات السوق ومشاريعه، خاصة ان شركات التطوير العقاري التي تتولى مشاريع السكن، ترى أنها أمام فرصة ثمينة، بعد قرار وزارة الإسكان الاستعانة بها، وتريد هذه الشركات إثبات نفسها وإثبات جدارتها.

وأضاف في تصريحة لصحيفة الرياض : فرض الرسوم على الأراضي البيضاء يشكّل دعماً للمواطنين للحصول على وحدات سكنية مخفضة، وهي ستكون بمثابة محرك ومحفز حيوي للسوق العقاري في المملكة، وهناك تفاؤل كبير بثمار هذا التنظيم الذي تطبقه عدد من دول العالم، ويحقق نتائج إيجابية كبيرة في تطوير واستثمار الأراضي البيضاء غير المستغلة، وإدخالها لسوق العقار بالتطوير والاستثمار.

موضحاً أن نشاط سوق العقار في هذه الأيام، يتخذ وتيرة ثابتة، معتمداً على ميزة مهمة، وهي أن المعروض من المنتجات العقارية المناسبة خاصة في المدن الكبرى مازال أقل من الطلب المتزايد، وهذه الميزة كفيلة بدعم السوق في الفترة المقبلة، وفرض رسوم على الأراضي البيضاء، سيساهم في تعزيز السوق بشكل أكبر، خاصة إذا عرفنا أن توفير أراضي بيضاء لمشاريع السكن، من أهم المشكلات التي تواجهها الوزارة في الفترة الحالية، وسيسهم فرض رسوم على الأراضي البيضاء، على تداول الأراضي، وعدم الاحتفاظ بها على ماهيتها، ولابد من استثمارها، سواء بالبناء عليها، أو بيعها، وهذا يعزز نظرة التفاؤل عندي تجاه القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة، ويا حبذا لو يتم استثمار هذه الرسوم في دعم مشاريع الإسكان.

وتابع الحلافي : التوسع العمراني في أي بلد، لابد أن يقوم على أسس قوية ومدروسة بعناية من جميع النواحي، حتى يكون في منأى عن العشوائية أو التجريب الذي قد يفسد النظر العام للمدن الجديدة بعد بنائها، ونحن في المملكة، في حاجة اليوم أكثر من أي وقت مضى، إلى وضع آلية عمل تكون بمثابة خارطة طريق للمدن السكنية الجديدة في المملكة، لمدة 100 عام مقبلة، تحدد وبكل دقة شكل وتصاميم المباني والشوارع والميادين، وتوزيع مناطق الخدمات داخل الأماكن السكنية، ومن المعايير التي يجب الالتفات إليها ودراستها معامل البناء، الذي يحدد آلية تعلية الأدوار في المنازل الجديدة، سواء في الشوارع التجارية الرئيسية الكبيرة، أو الشوارع التجارية الداخلية، ومن المهم أن تكون بنود معامل البناء معروفة للجميع، سواء المستثمر العقاري أو مالك المنزل، أو المستهلك، وتكون هذه البنود غير قابلة للتغيير أو التعديل عليها، لأن هذا يعزز المساواة في الفرص الاستثمارية المطروحة في سوق العقارات، وهذا الامر ينطبق كذلك على الاحياء السكنية القديمة، والعشوائيات

لافتاً إلى أن معامل البناء يلعب دوراً كبيراً في تحديد سعر الأرض التي تبنى عليها المنازل الجديدة، فإذا كان معامل البناء يسمح بتعلية المنازل في أرض ما إلى دورين فقط، فلن يكون سعر هذه الأرض مثل أرض أخرى، يسمح فيها معامل البناء برفع عدد الادوار إلى ستة أو أكثر من ذلك، وتغيير معامل البناء أو تعديله في منطقة ما شهدت بناء منازل بالفعل، فيه اجحاف للذين انتهوا من بناء مبانيهم سواء كانت سكنية أم استثمارية، كما أن فيه دعما للذين لم يبنوا مشروعاتهم بعد، وهذا الأمر بالمناسبة من أهم أسباب احتفاظ ملاك الأراضي داخل المدن بأراضيهم، وعدم استثمارها، او تحويلها إلى منتجات سكنية أو استثمارية.. لأن الذين بنوا وفق معامل بناء معين، من الصعب تعديلها بالتوافق مع معامل البناء الجديد، لذا فإنني على يقين تام بأهمية ثبات معامل البناء، وعدم إجراء أي تغييرات عليه لفترات طويلة، تصل إلى 100 عام على الأقل، لضمان مساواة الفرص بين الملاك، كما أنه يضمن منظراً موحداً للمباني وارتفاعاتها داخل الأحياء وعلى أطرافها.

موضحاً أن مخططات المدن الجديدة جيدة ومتواكبة مع متطلبات المواطن في إيجاد بيئة سكنية نموذجية، توفر له ما يحتاج من خدمات حكومية وأهلية، ولكن ما لفت نظري أن هذه المخططات على صورتها الحالية، قد تفرز أحياء ذات طبيعة ديموغرافية وسكانية متشابهة من ناحية الوضع الاقتصادي، والاجتماعي، وأخرى لمتوسطي الحال، وثالثة للأسر الفقيرة، وهذا خطأ، يؤدي إلى تفاوت كبير بين هذه الأحياء وساكنيها، فقد نجد اهتماماً بأحياء على حساب أحياء أخرى، وقد تنشأ مشكلات اجتماعية في أحياء الأسر الفقيرة، مثل انتشار الفقر والجريمة، وينعكس ذلك على أسعار المنتجات العقارية في كل حي، بحسب مستواه الاجتماعي، ودرجة الإقبال عليه.

وأكد الحلافي أن الحل سهل جداً، ويتحقق إذا تم استحداث مدن وأحياء جديدة فيها كل الفئات الاجتماعية، الغنية والمتوسطة والفقيرة، حتى يحدث المزج بينها، وبالتالي تذوب الفوارق الاجتماعية، فكما هو معروف، فإن الأمانات تستقطع ما نسبته 40 بالمئة من الأراضي المخصصة للسكن، لإنشاء خدمات عليها، وتستطيع الأمانة أن تخصص نسبة 7 بالمئة من الأراضي المقتطعة، كي تبني عليها مشاريع السكن الاقتصادية بأسعار معقولة لفئة محدودي الدخل، على أن تكون هذه المساكن قريبة من المساكن الخاصة بمتوسطي أو ميسوري الدخل.