عبدالحميد العمري: قيمة صفقات السوق العقارية تنهي أكتوبر بانخفاض سنوي 30%

واصلت السوق العقارية المحلية أداءها الضعيف، منهية الثلث الأول من تشرين الأول (أكتوبر) من الربع الأخير من العام الجاري على انخفاض سنوي بإجمالي قيمة صفقاته، مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي بلغت نسبته 30.0 في المائة، مستقرة عند 20.9 مليار ريال، مقارنة بأكثر من 29.9 مليار ريال خلال تشرين الأول (أكتوبر) 2015، وامتد الانخفاض إلى كل من عدد صفقات السوق وعدد العقارات المبيعة بنسبة 36.8 في المائة ونحو 34.3 في المائة على التوالي، بينما ارتفعت مساحات الصفقات العقارية المنفذة بنسبة قياسية، وصلت إلى 127.7 في المائة.

يأتي الأداء المتراجع فترة بعد فترة للسوق العقارية المحلية منسجما ومتأثرا في الوقت ذاته، مع الأوضاع الاقتصادية والمالية والنقدية السائدة خلال الفترة الراهنة، فوفقا لأحدث بيانات الأداء الاقتصادي الصادرة عن الهيئة العامة للإحصاء، انخفض النمو الحقيقي للاقتصاد إلى أدنى من 1.4 في المائة بنهاية الربع الثاني من العام الجاري، مقارنة بنحو 3.5 في المائة عن العام السابق، كما انخفض معدل النمو السنوي للقطاع الخاص للفترة نفسها إلى أدنى من 0.1 في المائة، مقارنة بنحو 3.4 في المائة عن العام السابق.

وتأثرت أيضا السيولة المحلية بالأوضاع السائدة تلك؛ لتسجل بدورها معدل نمو سنوي سلبيا بلغ في جانب عرض السيولة M3 نحو 4.0 في المائة بنهاية أيلول (سبتمبر) الماضي، وانخفض عرض السيولة M2 للفترة نفسها بنحو 3.3 في المائة، كما انخفضت الودائع المصرفية بشكل عام وودائع الشركات والأفراد للفترة نفسها بنسبة 4.3 في المائة ونحو 2.4 في المائة على التوالي. كل تلك المعطيات يعد طبيعيا أن تنتقل ضغوطها إلى السوق العقارية وغيرها من الأسواق المحلية الأخرى، التي تترجم مجتمعة حالة التأثر بالانخفاض الكبير في الأسعار العالمية للنفط “44.7 دولار للبرميل حتى 4 تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي”، وانعكاسه المباشر بالانخفاض على الإنفاق الحكومي، بما يمثله من ثقل كبير في الأداء الاقتصادي الكلي.

ووفقا للتوقعات الراهنة؛ التي تشير إلى احتمال استمرار تلك الأوضاع الاقتصادية السائدة لعدة أعوام مقبلة، وتزامنها مع الإصلاحات الهيكلية وفقا لـ”رؤية المملكة 2030″، وبرنامج التحول الحكومي 2020، يقدر أن تتفاقم الضغوط بصورة أكبر على السوق العقارية المحلية مستقبلا، لتشهد الأسعار السوقية المتضخمة للأصول العقارية باختلاف أنواعها مزيدا من الانخفاضات، وهو الأمر المتوافق مع دخول السوق العقارية للجزأين الأخيرين من دورتها الزمنية الممتدة لـ18 عاما (2004-2021)، حيث تخضع في الوقت الراهن للجزء الثالث (العرض المفرط) الذي يتسم بزيادة شواغر الإسكان (فاق 1.5 مليون وحدة سكنية)، بزيادة بناء الوحدات السكنية الجديدة، تمهيدا لانتقالها إلى الجزء الرابع والأخير (الركود) في منتصف 2018، الذي يتسم بارتفاع أعداد شواغر الإسكان واكتمال بناء الوحدات السكنية الجديدة خلال الفترة الراهنة والعام المقبل.

الجدير ذكره هنا؛ أن الفترة الزمنية المقبلة حتى 2021 عدا الضغوط الاقتصادية والمالية التي ستخضع لها السوق العقارية المحلية، سيضاف إليها تأثير تضاعف تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، حسب مراحل التطبيق التي أعلنت عنها وزارة الإسكان، التي بدأ تأثيرها مسبقا من خلال اندفاع ملاك الأراضي البيضاء نحو تطويرها والبناء عليها، أو نحو عرضها للبيع المباشر، في إشارة إلى زيادة تحقق بناء كثير من الوحدات السكنية الجديدة، التي تنسجم تماما مع فرضية دورة السوق العقارية.

إنها المرحلة التي تتسم بزيادة ضغوط البيع على ملاك الأراضي والعقارات، والاستجابة لانخفاض الأسعار السوقية، والقبول بخصمها بنسب معينة في الوقت الراهن، هروبا من الخصم بنسب أكبر في الفترات التالية، ودخول الملاك في سباق محموم على تدافع البيع، سيكون العامل الحاسم فيه الأسعار الأدنى من غيرها، وانتفاء الفكرة السائدة سابقا لدى ملاك الأراضي والعقارات – حال عدم وجود قوة شرائية كافية – أنهم غير مضطرين للبيع، يأتي انتفاء تلك الفكرة لثلاثة أسباب رئيسة: أولا – أنه مع مرور الوقت مستقبلا، ستتسع دائرة تطبيق الرسوم على الأراضي، ما يعني بالضرورة تحمل الملاك تكلفة باهظة الثمن لقاء الاحتفاظ بها، عوضا عن انخفاض أسعارها كخسارة إضافية. ثانيا- أن تدافع الملاك نحو البيع سيؤدي إلى مزيد من انخفاض الأسعار الراهنة، ويعني ذلك خسارة محققة للثروات المحتفظ بها لدى بقية الملاك الذين لم يقوموا بالبيع أو التطوير. ثالثا- أن الإصلاحات الهيكلية الراهنة للاقتصاد الوطني، التي من أهم أهدافها الدفع نحو الاستثمار في الإنتاج والتشغيل لا في الاكتناز واحتكار الأراضي، وتطور سوق الدين المحلي (السندات، والصكوك)، سيحد كثيرا من توجه السيولة نحو شراء الأراضي واكتنازها، عدا تحملها رسوما مكلفة، ما سينزع عنها كونها وعاء لتخزين الثروة حتى على احتمال عودة أسعار النفط للارتفاع.

إنها التطورات التي تصب في مصلحة حل أزمة الإسكان الراهنة، ما يسهل على الباحثين عن تملك مساكن تحقيق هذا الهدف بتكاليف أدنى بكثير من الأسعار المتضخمة الآن، خاصة مع الحالة القصوى لتشبع الأفراد من القروض المصرفية، التي وصل مجموعها (استهلاكية، عقارية، بطاقات ائتمان) حتى نهاية الربع الثالث من العام الجاري إلى أعلى من 463.5 مليار ريال، تجاوزت أعداد المقترضين لها سقف 3.3 مليون مقترض، ما يؤكد أن أية حلول لزيادة القدرة الائتمانية لدى الأفراد استنفدت تماما، هذا عدا الانخفاض الذي طرأ على الأجور الشهرية لدى كثير من العاملين في القطاع الحكومي، ليبقى السبيل الوحيد أمام ملاك الأراضي والعقارات للتخارج من ملكياتهم الكبيرة جدا، متمثلا فقط في خصم أسعار البيع المتضخمة، والتنافس قدر الإمكان في هذا الاتجاه المتاح، مقابل تلك العوامل والمعطيات المسيطرة اقتصاديا بصورة عامة، وعلى السوق العقارية بصورة خاصة.

الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية

سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، انخفاضا في متوسط قيمته بنسبة 3.4 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف للأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر عند 645.7 نقطة، كما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال الأسبوع نفسه (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا بنسبة 2.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 691.4 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية انخفاضا بلغت نسبته 2.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 627.0 نقطة. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية “القطاع السكني”).

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا بنسبة 12.5 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 29.6 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الرابع والأربعين من العام الجاري عند مستوى 3.6 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 30.3 في المائة).

وتباين التغير في قيمة الصفقات العقارية بين كل من القطاعين السكني والتجاري، أظهر ارتفاعا بالنسبة لقيمة صفقات القطاع السكني بلغت نسبته 21.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 20.4 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند مستوى 2.3 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 24.3 في المائة). بينما سجلت صفقات القطاع التجاري انخفاضا طفيفا بنسبة 0.1 في المائة، مقارنة بانخفاضها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 39.6 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند مستوى 1.3 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري نسبة 38.7 في المائة). أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت ارتفاعا بلغت نسبته 25.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 30.0 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3139 عقارا مبيعا، وشهدت جميع مبيعات العقارات الأخرى بمختلف أنواعها ارتفاعات أسبوعية، باستثناء العمائر السكنية التي سجلت انخفاضا بنسبة 22.2 في المائة، لمزيد من التفاصيل (انظر الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).

المصدر