عبدالحميد العمري: انخفاض أسعار الأراضي 50% والفلل 17% والعمائر 27% والشقق 8.4%

تضاعفت الضغوط بصورة غير مسبوقة على السوق العقارية المحلية، متجاوزة مجرد انخفاض السيولة التي ظلت تعانيها طوال أكثر من عامين مضيا؛ فقدت خلالهما نحو 136 مليار ريال من إجمالي سيولتها خلال أقل من 10 أشهر مضت حتى تاريخه، لتمتد في المرحلة الراهنة إلى الضغط بدرجة أكبر على الأسعار السوقية للأصول العقارية، التي سجلت مستوياتها السعرية حتى نهاية الأسبوع الماضي، مقارنة بأعلى مستوياتها السعرية خلال الفترة 2013-2016، نسب انخفاض ملموسة، علما أن نسب الانخفاض تلك لا تقارن مطلقا بنسب الارتفاع الكبيرة جدا التي تحققت لها العقد الزمني الماضي 2006 – 2015، حيث سجل متوسط سعر قطع الأراضي السكنية لعام 2016 مقارنة بأعلى سعر خلال الفترة، انخفاضاً وصلت نسبته إلى 49.9 في المائة، مستقرا عند متوسط سعر 324 ريالا للمتر المربع، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2013 عند متوسط سعر 647.2 ريال للمتر المربع.

كما انخفض متوسط سعر الفلل السكنية خلال 2016 بنسبة 17.0 في المائة، ليستقر عند متوسط سعر 1.2 مليون ريال للفيلا الواحدة، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2014 عند متوسط سعر 1.5 مليون ريال للفيلا الواحدة. وانخفض أيضا متوسط سعر العمائر السكنية خلال 2016 بنسبة 26.6 في المائة، ليستقر عند متوسط سعر 774.7 ألف ريال للعمارة الواحدة، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2013 عند متوسط سعر 1.1 مليون ريال للعمارة الواحدة. أخيرا؛ انخفض متوسط سعر الشقق السكنية خلال 2016 بنسبة 8.4 في المائة، ليستقر عند متوسط سعر 535.1 ألف ريال للشقة الواحدة، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2013 عند متوسط سعر 584.5 ألف ريال للشقة الواحدة.

جاءت الضغوط الجديدة نتيجة للتطورات والإجراءات الأخيرة التي قامت بها الحكومة، التي استهدفت من خلالها تعزيز الاستقرار المالي للميزانية الحكومية، استعدادا لمواجهة الأوضاع الاقتصادية والمالية للاقتصاد الوطني، والتكيف بوقت كاف مع توقعات استمرار أسعار النفط في الانخفاض لعدة سنوات قادمة، والعمل على تعزيز جانب الإيرادات غير النفطية تعويضا للانخفاض في الإيرادات الحكومية من النفط، عبر اتخاذ عديد من التدابير والسياسات المالية.

تتوافق التطورات الراهنة للسوق العقارية إلى درجة بعيدة، مع التوقعات السابقة التي أوردها التقرير العقاري لصحيفة “الاقتصادية” منذ أكثر من عام ونصف، أن انعكاسات انخفاض أسعار النفط والإصلاحات الحكومية للسوق العقارية، ستتجاوز آثارها مستقبلا مجرد إعادة معالجة تشوهات السوق، لتمتد إلى نقض حتى الآثار التضخمية التي نتجت عنها تلك التشوهات، ولهذا جاء التحذير لمن قد يتورط في تحمل أعباء قروض عقارية كبيرة لأجل شراء أرض أو مسكن، وضرورة التريث خلال هذه المرحلة الزمنية القصيرة، انتظارا لما ستسفر عنه تلك الإصلاحات الحكومية الجذرية، إضافة إلى التطورات الاقتصادية والمالية المحيطة.

في ضوء الأوضاع الاقتصادية الراهنة؛ يتوقع استمرار تلك الانخفاضات السعرية بصورة أكبر، ولعل ما تشهده الآن السوق العقارية من تعثر إتمام المزادات العقارية مؤشر واضح على فقدان السوق للثقة بحدوث أي ارتفاع محتمل على مستويات الأسعار، وسيطرة توقعات تعرضها لمزيد من الانخفاضات مستقبلا أكبر من أي توقعات أخرى.

الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية

سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، انخفاضا في متوسط قيمته بنسبة 4.0 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 6.2 في المائة، ليستقر عند 666.8 نقطة.

كما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال نفس الأسبوع (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا بنسبة 1.1 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.3 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 706.3 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية انخفاضا بلغت نسبته 1.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.8 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 643.3 نقطة. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا بنسبة 36.3 في المائة، مقارنة بانخفاضه القياسي للأسبوع الأسبق بنسبة 54.2 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الـ42 من العام الجاري عند مستوى 4.6 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 13.1 في المائة).

وشمل الارتفاع في قيمة الصفقات العقارية كلا من قطاعي السوق السكني والتجاري، إلا أن الارتفاع جاء أعلى في جانب القطاع التجاري، التي سجلت قيمة صفقاته ارتفاعا بلغت نسبته 52.9 في المائة، مقارنة بانخفاضها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 61.3 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند مستوى 2.2 مليار ريال (نفس المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري). كما سجلت قيمة صفقات القطاع السكني ارتفاعا أسبوعيا بلغت نسبته 23.9 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 47.0 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند مستوى 2.4 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 22.5 في المائة).

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت ارتفاعا بلغت نسبته 19.9 في المائة، مقارنة بانخفاضها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 25.4 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3579 عقارا مبيعا، كما شهدت جميع مبيعات العقارات الأخرى بمختلف أنواعها ارتفاعات أسبوعية باستثناء العمائر والفلل السكنية، اللتين شهدتا انخفاضا خلال الأسبوع بنسبة 31.3 في المائة ونحو 12.5 في المائة على التوالي.

وتعكس وتيرة أداء السوق العقارية الغالب عليها تراجع قيمة الصفقات مقابل ارتفاع محدود في أعداد العقارات المباعة أو في مساحاتها بنسب ارتفاع أكبر، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية لركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق مزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.

المصدر