سليمان الرويشد: ما دقة مؤشر انخفاض أسعار العقار؟

من أجل متابعة تحركات أسعار الوحدات المكونة لقطاع العقار، ورصد قيم صفقاتها في مختلف مناطق المملكة، ومتابعة التغيرات التي تطرأ عليها من فترة لأخرى، قامت الهيئة العامة للإحصاء مؤخراً بنشر الرقم القياسي لأسعار العقارات، الذي هو عبارة عن أداة إحصائية لقياس التغير النسبي في أسعار العقارات، يهدف كما يشير موقع الهيئة، إلى إيجاد مؤشرات إحصائية عقارية، تقيس أداء السوق العقاري في المملكة، وتسد ثغرة في بيانات في هذا القطاع، من خلال برنامج جرى اعداده لهذا الغرض، يعتمد فيه على البيانات التي توفرها وزارة العدل في هذا المجال.

وجرى تصنيف البيانات لغرض إعداد هذا الرقم القياسي، إلى ثلاثة قطاعات رئيسة، تبعاً لما هو موجود لدى وزارة العدل، وهي القطاع السكني المؤلف من الأراضي والعمارات والفيلات والشقق السكنية والمنازل أو البيوت التقليدية، والقطاع التجاري المكون من الأراضي والعمارات والمعارض والمحلات والمراكز التجارية إضافة للقطاع الزراعي الذي يشمل كافة الأراضي الزراعية.

لقد سجل الرقم القياسي لأسعار العقارات على مستوى المملكة بوجه عام، وذلك للربع الأول من العام الحالي 2017، مقارنة بالربع الأول من العام الماضي 2016، انخفاضاً بلغت نسبته 9.9%، وهي نسبة من وجهة نظري لا زالت محل تساؤل في دقتها لأسباب عدة، منها أن هذا الرقم القياسي لا يشمل كافة أنواع العقارات في المملكة، حيث ان بياناته تخلو على سبيل المثال وليس الحصر من العقارات التي تصنف بأنها صناعية مثل الورش، وكذلك المستودعات، والعقارات الترفيهية مثل الشاليهات والاستراحات ونحوها.. والقائمة تطول مما ليس هذا مجال سرده، أما الثاني منها فهو العامل المكاني في انتشار تلك العقارات وبالذات السكني منها، التي بالتأكيد أنها تتفاوت في أسعارها تبعاً لتوزع مواقعها بين مدن المملكة، وليس مناطقها الإدارية فقط، وكذلك مراحل النطاق العمراني في تلك المدن، بل وبين أحياء المدينة في جهاتها الأربع لذا ليس بمستغرب أن نرى أثر ذلك العامل وقد بدا واضحاً في الاختلاف بين متوسط نسبة الانخفاض في أسعار الأراضي والفيلات والشقق السكنية (8.5%) من جهة، ونسبة الانخفاض في أسعار المنازل أو البيوت التقليدية (2.2%) التي نعلـم أنها غالبـاً ما تكون مســتقرة وضمن نطــاق واحد في وســط المدينــة، على عكس الأراضـي والفيلات والشقق السكنية، اما الثالث من تلك الأسباب، وليس بالضرورة الأخير، فهو عامل التباين في مواصفات مواد البناء المستخدمة في تشييد المنشآت والمباني العقارية، وكذلك عامل الجـودة في تنفيذهـا، والعمر الزمني لها التي بالتأكيد ليست ضمن نطاق رصد بيانات وزارة العدل.

لذا وكما سبق أن أشرت في مقال سابق، أنه من أجل بناء مؤشرات قياس ذات دقة وشمولية وموثوقية لا تقوم على مسوحات ميدانية، فلا بد من أن تتم إعادة هيكلة وصياغة قاعدة البيانات لدى وزارة العدل المتعلقة بهذا الشأن، لكي تلبي متطلبات بناء تلك المؤشرات، تشمل بالإضافة إلى قيم الصفقات العقارية، العناصر الأخرى الواجب أن تدخل في حساب هذا الرقم القياسي، أو غيره من مؤشرات السوق العقارية.

المصدر