سليمان الدليجان: هذه مخاطر انهيار أصول عقارية!

نتحدث هنا عن الأصول العقارية التجارية والاستثمارية التي شكلت %45 من تداولات العام على المستوى المحلي، ومن المؤكد أن انخفاض أو انهيار الأسعار ليس من مصلحة المستثمر الصغير أو المستثمر الكبير ولا حتى الدولة، لكن دعونا أولاً نتعرف على الأسباب المؤثرة في أسعار العقار:

أولاً: نمو الاقتصاد يعني زيادة مداخيل الناس لقوتهم الشرائية وبالتالي زيادة الطلب.

ثانياً: تأثير أوضاع مالية للدولة في الاقتصاد والقوة الشرائية.

ثالثاً: كلما زادت القنوات التمويلية ارتفع الطلب والعكس صحيح. رابعاً: طبيعة العرض والطلب.

خامساً: هناك 7000 – 8000 طلب للسكن سنوياً في الكويت.

سادساً: انخفاض الفائدة يقلل تكلفة التمويل ليرتفع الطلب. ماذا يعني انهيار الأصول العقارية؟

1 – إذا انهارت أو انخفضت أسعار الأصل، فهذا يدل على انخفاض نمو الاقتصاد بمعنى انحسار القوة التأجيرية والشرائية عند الناس.

2 – إذا انحسرت القوة التأجيرية والشرائية تقل المنافسة وقد يزيد سعر الخدمة المقدمة.

3 – إذا انخفض الطلب (بعد الانهيار) سيتجه الناس للتوظيف الحكومي المضمون مما يزيد من حصة الانفاق الحكومي في الاقتصاد، وهذا أمر غير مطلوب في ظل توجه دول العالم لاعطاء القطاع الخاص دورا أكبر وممارسة أعلى بالاقتصاد.

4 – سيزيد معدل تضخم السيولة بالبنوك نتيجة عدم الإقبال على الاقتراض مما سيقلل من أرباحها.

5 – الانخفاض في قيم الأصول العقارية سيستدعي من البنوك طلب ضمانات أعلى مما يقلل من حركة المستثمر. لذلك فإن الحكومة تقع عليها مسؤولية أكبر في أمور عدة:

1 – بناء منظومة اقتصادية مشجعة للاستثمار، مستقرة، كما فعلت في اصدار قرارات تحفيزية.

2 – تشجيع القطاع الخاص على الاستثمار لتقليل الانفاق الحكومي، في ظل انخفاض أسعار النفط والأمر يحتاج لتفصيل أكبر، الحاجة هنا إلى أربعة أمور: تخطيط، تنفيذ، رقابة ومتابعة.

3 – إحياء القطاع الشبابي الذي يمثل أكثر من %65 من عدد المواطنين، والذي تأثر البعض منه سلباً في استثماراته العقارية (محلات – مكاتب – وحدات تجزئة.. إلخ) عن طريق توفير فرص مناسبة في مختلف أنحاء البلاد، كمثال الاستثمارات الشبابية القليلة في محافظة الجهراء، طرح أراض تجارية صغيرة الحجم بأسعار مشجعة للاستثمار على مدى 5 – 10 سنوات ستكون فرصة مناسبة للشباب المتضررين من أزمة «كورونا». العقار.. ومصادر الدولة المالية قلة الموارد المالية، المصاريف المرتفعة للانفاق الحكومي، انخفاض أسعار النفط.. إلخ، هذا ما يدور الحديث حوله لدى الاقتصاديين لكن ما هو الحل؟

ابحث عن العقار. هناك مصادر مالية داخل الدولة متعددة مثل: تسييل عقارات داخل مؤسسات تملكها الحكومة بكاملها أو بنسب متفاوتة وإليكم الأمثلة:

1 – كثير من الشركات العقارية الحكومية أو بالمشاركة مع القطاع الخاص تملك أراضي استثمارية وتجارية، حان الوقت لتسييلها للاستفادة منها وفق تقييم عادل لتطرح في السوق.

2 – تملك الدولة محفظتين عقاريتين تداران من بيت التمويل الكويتي والمركز المالي بقيمة 250 مليون دينار لكل واحدة منهما، أنشئتا بعد الأزمة المالية 2008، تستطيع الدولة البدء في تسييل الأراضي الخالية عند المحفظتين كبداية ثم يتبعها بيع العقارات المدرة.

نتحدث هنا عن الأصول العقارية التجارية والاستثمارية التي شكلت %45 من تداولات العام على المستوى المحلي، ومن المؤكد أن انخفاض أو انهيار الأسعار ليس من مصلحة المستثمر الصغير أو المستثمر الكبير ولا حتى الدولة، لكن دعونا أولاً نتعرف على الأسباب المؤثرة في أسعار العقار:

أولاً: نمو الاقتصاد يعني زيادة مداخيل الناس لقوتهم الشرائية وبالتالي زيادة الطلب.

ثانياً: تأثير أوضاع مالية للدولة في الاقتصاد والقوة الشرائية.

ثالثاً: كلما زادت القنوات التمويلية ارتفع الطلب والعكس صحيح.

رابعاً: طبيعة العرض والطلب.

خامساً: هناك 7000 – 8000 طلب للسكن سنوياً في الكويت.

سادساً: انخفاض الفائدة يقلل تكلفة التمويل ليرتفع الطلب. ماذا يعني انهيار الأصول العقارية؟

1 – إذا انهارت أو انخفضت أسعار الأصل، فهذا يدل على انخفاض نمو الاقتصاد بمعنى انحسار القوة التأجيرية والشرائية عند الناس.

2 – إذا انحسرت القوة التأجيرية والشرائية تقل المنافسة وقد يزيد سعر الخدمة المقدمة.

3 – إذا انخفض الطلب (بعد الانهيار) سيتجه الناس للتوظيف الحكومي المضمون مما يزيد من حصة الانفاق الحكومي في الاقتصاد، وهذا أمر غير مطلوب في ظل توجه دول العالم لاعطاء القطاع الخاص دورا أكبر وممارسة أعلى بالاقتصاد.

4 – سيزيد معدل تضخم السيولة بالبنوك نتيجة عدم الإقبال على الاقتراض مما سيقلل من أرباحها.

5 – الانخفاض في قيم الأصول العقارية سيستدعي من البنوك طلب ضمانات أعلى مما يقلل من حركة المستثمر.

لذلك فإن الحكومة تقع عليها مسؤولية أكبر في أمور عدة:

1 – بناء منظومة اقتصادية مشجعة للاستثمار، مستقرة، كما فعلت في اصدار قرارات تحفيزية.

2 – تشجيع القطاع الخاص على الاستثمار لتقليل الانفاق الحكومي، في ظل انخفاض أسعار النفط والأمر يحتاج لتفصيل أكبر، الحاجة هنا إلى أربعة أمور: تخطيط، تنفيذ، رقابة ومتابعة.

3 – إحياء القطاع الشبابي الذي يمثل أكثر من %65 من عدد المواطنين، والذي تأثر البعض منه سلباً في استثماراته العقارية (محلات – مكاتب – وحدات تجزئة.. إلخ) عن طريق توفير فرص مناسبة في مختلف أنحاء البلاد، كمثال الاستثمارات الشبابية القليلة في محافظة الجهراء، طرح أراض تجارية صغيرة الحجم بأسعار مشجعة للاستثمار على مدى 5 – 10 سنوات ستكون فرصة مناسبة للشباب المتضررين من أزمة «كورونا».

العقار، ومصادر الدولة المالية قلة الموارد المالية، المصاريف المرتفعة للانفاق الحكومي، انخفاض أسعار النفط.. إلخ، هذا ما يدور الحديث حوله لدى الاقتصاديين لكن ما هو الحل؟ ابحث عن العقار.

هناك مصادر مالية داخل الدولة متعددة مثل: تسييل عقارات داخل مؤسسات تملكها الحكومة بكاملها أو بنسب متفاوتة وإليكم الأمثلة:

1 – كثير من الشركات العقارية الحكومية أو بالمشاركة مع القطاع الخاص تملك أراضي استثمارية وتجارية، حان الوقت لتسييلها للاستفادة منها وفق تقييم عادل لتطرح في السوق.

2 – تملك الدولة محفظتين عقاريتين تداران من بيت التمويل الكويتي والمركز المالي بقيمة 250 مليون دينار لكل واحدة منهما، أنشئتا بعد الأزمة المالية 2008، تستطيع الدولة البدء في تسييل الأراضي الخالية عند المحفظتين كبداية ثم يتبعها بيع العقارات المدرة. Volume 0%   3 – تملك الدولة جزءا لا بأس به من الأراضي السكنية وغيرها من الأبراج الاستثمارية والتجارية من أيام سوق المناخ بعد استملاكها من أصحابها المعسرين، حان الوقت المناسب لبيعها.

4 – حان الآن الوقت لتحريك المياه الراكدة في موضوع تملك الدولة لأكثر من %85 من الأراضي الخالية في شمال وجنوب وجزر الكويت، تقابلها سيولة تزيد على 36 مليار دينار بالبنوك خاصة بالأفراد والمؤسسات وشركات خاصة تبحث عن فرص مناسبة للاستثمار، ولا افضل واكثر استقرارا لهذه الأموال من العقار، كيف؟ مساحة الدولة 17.800 كم2، المتبقي الخالي %85 غير مستغل يساوي 14450 كم2، لو يطرح %2 = 289 كم2 في السوق وفق آلية تقييمية رقابية ستنجح في استقطاب الأموال السائلة بالبنوك وإيجاد مورد للدولة وتحريك الاقتصاد.

الاستفادة من التصرف بقطاعات حكومية عن طريق بيعها أو تخصيصها وفق القانون من قبل شركة المشروعات السياحيةـ التي تملك أراضي في أعز وافضل المواقع بالدولة مثل المشاريع الترفيهية على الشواطئ، المدينة الترفيهية، منتزه الخيران.. الخ.

المصدر