سليمان الدليجان: مفاهيم عقارية خاطئة

1- صافي الدخل الحالي: يحسب البعض أن التاجر إذا استثمر بالعقارالاستثماري بعائد %8 سنوياً، فهو عائد صافي، والحقيقة أن ما يسمى (صافي الدخل الحالي) تخصم منه بنود النفقات مثل: الصيانة وعقودها، الإدارة، الخدمات، مصاريف الكهرباء والماء (المعلق، الدرج.. إلخ)، وقد تبلغ أكثر من %1 من مجموع الدخل، بينما في العقار التجاري قد تبلغ المصاريف %15.

2- أساليب التقييم: يعتقد البعض أن اسلوب التقييم واحد وهو ما يسمى بسعر السوق، الواقع أن هناك 3 أساليب تقيمية متفق عليها دولياً، وهي التقييم بطريقة السوق، التقييم بطريقة الدخل، التقييم بطريقة التكلفة. كل طريقة لها أسسها ومنطلقاتها تختلف عن الأخرى.

3- قواعد الاستثمار بالعقار الجيد: الاستثمار ناجح بالمردود العام للعقار، بينما هناك عوامل أخرى مؤثرة مثل ضمان رأس المال، المرونة بالإدارة، سهولة البيع أو التخارج وأخيراً تأمين الدخل.

4- طرق جمع البيانات: الاستثمار العقاري الناجح لا ينطلق من معرفة بيانات المنطقة فقط (القيمة الإيجارية، عدد الشقق.. إلخ)، بينما الطريقة الصحيحة تنطلق من: عمل استبيان والمقابلة والعمل الميداني واستخراج البيانات لمعرفة نوع وحجم الشقق أو المحال المطلوب إنشاؤها.

شركات عائلية
ثلاث شركات شبه عائلية مساهمة تستثمر حالياً استثمارات ضخمة بالعقار ممتدة من صباح الأحمد البحرية وصباح السالم الاستثمارية ومجمعات تجارية تقع على الدائري السادس إلى مدينة الكويت، يقدر مبلغ الاستثمار أكثر من مليار دينار يدور حول بناء وتطوير مجمعات تجارية وشقق تمليك وفنادق فخمة، هذه اشارة لثقة المجاميع بالسوق العقارية بالرغم من بعض المعوقات وفرض رسوم جديدة على الكهرباء والماء والوافدين. بالرغم من ذلك كله فإن هذه المجاميع نجحت في أمرين: تحريك الدورة الاقتصادية بالمشاريع الضخمة وإيجاد مفاهيم جديدة بالتسويق داخل المجمعات التجارية والفنادق.

ما هي السوق؟
السوق عبارة عن تجمعات تجمع بين المشترين والبائعين عندما تتساوى الكمية المطلوبة من العقار بالكمية المعروضة بالسعر السائد بالسوق يتوازن السوق.
وعند توازن السوق لا يوجد ضغط لتغيير الأسعار، بمعنى إذا كان السعر المطلوب لأرض في جنوب السرة للمتر 900 دينار والسعر المعروض يساويه، فإن هناك توازنا للسوق. وإذا أصبح هناك توازن فلا يوجد ضغط لتغيير الأسعار. في مثل هذه الحالات يبرز دور صانع السوق، عادة يقوم (صانع السوق) بتساوي كمية العرض والطلب وهذا غير موجود بالسوق حالياً لأسباب عديدة منها: منع الشركات والمؤسسات من تملك السكن الخاص، والتي بمقدورها القيام بهذا الدور وفق القانون، كما أن عدم تنظيم السوق بشكل آلي أحد الاسباب المهمة لعدم توافر صانع السوق. لذلك فإن من الصعوبة التحكم بآلية العرض والطلب. أو حتى بالأسعار في السوق العقارية وفق الاسباب المذكورة وغيرها.
بالمناسبة كانت شرارة الأزمة المالية العالمية من أمرين:
الأول: القروض العقارية، الثاني: الخلل بين العرض والطلب. باختصار زاد العرض فإنهارت الأسعار و أفلست البنوك.

المصدر