سليمان الدليجان: مراحل نمو وهبوط العقار

يعتبر العقار ركيزة أساسية من ركائز الاستثمارات للمؤسسات والشركات والأفراد، يضمن العقار في معظم الأحوال للمبالغ المستثمرة العائد المناسب. عادةً عند ركود الأسواق كما هي الحال الآن، يبحث التاجر بين أوراقه ويعيد قراءة خريطة استثماراته. كما يعلم بعض المستثمرين أن العقار يمر حالياً بعدة مراحل، وهي النمو: the growth، الاتزان equilibrium، الانحدار Decline، وأخيراً إعادة التأهيل Revitalization، وللتفصيل:
النمو: مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار.
الاتزان: تمر العقارات بتغيّر بسيط.
الانحدار: يتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم.
الانتعاش أو إعادة التأهيل: تعمل هذه المرحلة عند زيادة الطلب في السوق على عقار ما، أو إضافة دور أو دورين أو ترميم العقار ترميماً كاملاً.
لذلك، فإن الشركات العقارية وتجار العقار معنيون حالياً بمتابعة أوضاع استثماراتهم العقارية من شقق ومحال وعمارات وأبراج.. إلخ.
معرفة المراحل التي يمر بها العقار مهمة ليعرف ملاكها في أي مرحلة من مراحل نمو استثماراتهم العقارية.

يمر القطاع التأجيري بالعمارات الاستثمارية في مرحلة ركود وارتفاع بالعروض وانخفاض طفيف بالقيم الايجارية تعادل %5 ـــ %10 عن السنة الماضية. وهذا لا يغني عن القول إن العقار المدر يظلّ سيّد الموقف، ولا غنى عنه لدى المستثمرين، سواء شركات عقارية أو مؤسسات أو أفراد وسط ظروف اقتصادية وسياسية غير ثابته. ومرّ العقار بالكويت بمراحل عدة منذ ازمة سوق المناخ بداية الثمانينات وعند توقف الحرب الإيرانية ـــ العراقية في اغسطس 1988 وهبوط الايجارات بقوة بعد الغزو العراقي عام 1990، وارتفعت مرة أخرى بعد عام 2001 حتى عام 2008 الذي شهد الأزمة المالية العالمية.. الخ.

القصد من ذكر هذه الأزمات أن العقار كان هو الرافد الأساسي لمكوّنات الاستثمار الشركات والأفراد. مرة أخرى، السوق العقاري مرّ وسيمر بمطبات عدة.

القوى الضاغطة
هناك قوتان ضاغطتان على اسعار العقار (أعلى وأسفل) المعني بالضغط للأعلى: اسعار الفائدة المنخفضة بالبنوك (سواء كانت وديعة أو قرضا)، تساعد بلا شك على إبقاء فرص الاستثمار بالعقار كفرص ذات عائد جيّد. بينما القوة الضاغطة للأسفل: قلة القنوات التمويلية بعد صدور القوانين المحددة لذلك، تردد الناس عن الشراء من تداعيات سيئة للأسعار، الضغوط الاجتماعية التي تدعو إلى عدم الشراء (خصوصاً السكن الخاص) على الرغم من عدم انخفاض الأسعار بالحجم المضاد لها من الحملات الشبابية وغيرها. لذلك ستظهر خلال الأشهر المقبلة أي القوتين أكبر وأكثر تأثيراً.

جليب الشيوخ والمثلث الذهبي
وفق علمي تقوم إحدى الحكومات الأجنبية ـــ عند القيام بتثمين عقار معين نتيجة مرور خط سكة حديد أو إنشاء مشروع حكومي.. الخ ـــ بتثمين العقار بزيادة %10 أو %15 عن سعر السوق، بينما لو يقدّم المالك ما يثبت أن هناك مشترياً أو مستأجراً بزيادة عن الوضع الحالي، تقوم الحكومة بتقدير ذلك في حال التثمين.
في الكويت ونتيجة انخفاض اسعار النفط، تم ايقاف مؤقت لتثمين عقارات عدة، لعدة أسباب منها: عدم الحاجة الملحّة، تقليص الميزانية.
باعتقادي أن عهد تثمين عقار بأسعار أعلى بـ 3 الى 4 وأكثر عن سعر السوق قد انتهى نتيجة عوامل عدة؛ منها: توجه الدولة لتخفيض نفقاتها العامة، لذلك فإن الطريقة التي تتبعها الحكومة الأجنبية طريقة جيدة عند تثمين عقار ما. منطقة جليب الشيوخ وأجزاء من مناطق أخرى كانت إلى وقت سابق حديث كثير من الملاك حتى وصل الحديث إلى داخل مجلس الوزراء، وتكونت فكرة المثلث الذهبي التي كانت تهدف لعدة معطيات: انشاء نمط جديد من المناطق الحديثة مقابل منطقة جامعة الكويت بالشدادية وإزالة وجه بائس من وجوه المناطق المكتظة بالسكان والتي تكثر فيها الجرائم. لذلك العمل على صياغة فكرة جديدة للتثمين خلاف التنفيع السابق المبالغ فيها قد يكون حلا معقولا لزحزحة بعض التثمينات المطلوبة.

المصدر