سليمان الدليجان: كيف الحال عقارياً؟

إذا كان عام 2015 والنصف الأول من عام 2016 اتصفا بالهدوء والركود بالتداول العقاري، فإن النصف الثاني من عام 2016 والنصف الأول من عام 2017 أخذا جانب الانخفاض بالأسعار والكميات.

الحديث هنا ينطبق على القطاعين السكني والاستثماري، في وقت القطاع التجاري يلاقي رواجاً إلى حدّ ما؛ لأسباب متنوعة، منها:

قلة المعروض، زيادة الطلب على المحال، ندرة الفرص الاستثمارية لصغار المستثمرين الذين يجدون فرصاً حقيقية في المحال، مما يزيد الطلب، وأخيراً سهولة إصدار التراخيص بخلاف لو كان الاستثمار في مصنع أو مبان ضخمة، تستلزم وقتا طويلا لجني الأرباح.

عودة مرة أُخرى للقطاع السكني ثم الاستثماري، بالنسبة إلى السكني فإن هناك تزايداً نسبيا على الطلب للبيوت المؤجرة (العائد %7 ـــــ %8) بسبب أن رأس المال أقل من 500 ألف دينار لا يجد له طريقاً للاستثمار في العقار إلا في البيوت المؤجرة، رغم الانخفاض بالقيم الإيجارية بالبيوت السكنية، يقدر (%5 ــــ %10) فإن الاستقرار بالايجارات قد يجد طريقه بالمناطق السكنية القريبة من العاصمة. في حين، ونتيجة كثرة العرض، ان المتوقع انخفاض أكثر للإيجارات في مناطق شرقي القرين (ابو فطيرة والفنيطيس) والمنقف والعقيلة، أما بالنسبة الى الأراضي السكنية التي تقع على شارع واحد في غير المناطق السكنية القريبة من العاصمة، فمن المتوقع انخفاض اسعارها في الفترة المقبلة، حالياً سعر الأرض 400م2 في السلام أو حطين شارع واحد في حدود 320 ألف دينار، بعدما كان سعرها في عام 2014 يقارب 400 ألف دينار!! المواقع الجيدة والمميّزة للأراضي السكنية لا يُتوقع منها انخفاض أكبر نتيجة الطلب الموجود بالسوق.

من جانب آخر، القطاع الاستثماري يمر بمرحلة مخاض نتيجة كثرة العروض من العمارات الرديئة التشطيب، كما كان لبداية حقبة جديدة من زيادة رسوم الدولة (الكهرباء والماء، زيادة البنزين، تقليص مشاريع الحكومة.. إلخ) أثّر في أداء بعض الشركات، الأمر الذي دعاها الى تخفيف مصاريفها بإنهاء أعمال بعض الوافدين. عموماً، انخفاض بالايجارات في هذا القطاع يعادل %10، ومن المتوقع ركود وانخفاض أكثر للمواقع العادية.

أخبار

مع زيادة رسوم بعض دول الخليج، سواء الكهرباء أو الماء أو البنزين أو رسوم الإقامة.. إلخ، أتوقع أن تنزح بعض الأموال الخليجية إلى سوق العقار المحلي، رغم الزيادة في رسوم الدولة أيضاً بالكويت، إلا إنها أقل بكثير من بعض دول الخليج. في إحدى دول الخليج فاتورة الكهرباء والماء لبيت مساحته لا تزيد على 500م2 تكييف عادي، الفاتورة 240 دينارا، في حين فاتورة نفس حجم البيت بالكويت لا تزيد على 80 ديناراً. كما أن هناك عامل السماح للخليجي بالتملك للعقار كما هو تملك الكويتي بكل من السكن الخاص والاستثماري والتجاري من دون قيود، هذه العوامل وغيرها أتوقع ان تزيد من فرص تواجد أموال خليجية داخل السوق المحلية في الفترة المقبلة.

قال لي أحد تجار العقار: منذ زمن طويل لم يمر عليّ مجموعة من المستأجرين قد أنهوا إقامتهم نهائياً بالكويت كما هو الوضع هذه الأيام.

واضاف: أن معدل الشقق الخالية من مجموع الكلي لعماراته يساوي %10. قلت: إن معدل الشقق الخالية بعد الأزمة المالية العالمية في عام 2009 بلغ %30. ما زالت نسبة الحالي بالجانب الآمن، والمشكلة هنا عند بعض المستثمرين المقترضين والملتزمين بالسداد للجهات التمويلية، مع انخفاض القيم الايجارية سينخفض سعر العقار، الأمر الذي سيضغط على المقترضين بسرعة سداد القروض عن طريق بيعه، وهو حتماً سيكون أقل من سعره في عام 2016.

المصدر