سليمان الدليجان: عقاريات

ذكرت التقارير العقارية أن المبيعات قفزت إلى أعلى مستوى في مدى 18 شهرًا الأخيرة. بلغت في شهر مايو الماضي 289 مليون دينار، كما ذكرت أن القطاع السكني تحسنت مبيعاته حيث تم بيع ما يقارب 500 منزل في أبريل ومايو وهو أعلى معدل مبيعات منذ مارس 2015. كما أن أسعار القطاع الاستثماري (أراضي وبنايات) قد ارتفعت كميةً آخر 5 أشهر إلى ما يقارب 88 مليون دينار (بإرتفاع أكثر من %30 عن عام 2016).

هذه التقارير العقارية تعطي مؤشرات عدة:
أولاً: عودة القطاع السكني للتداول، وارتفاع الطلب لا يعني بالضرورة ارتفاع الأسعار.
ثانياً: أسباب ارتفاع الطلب على السكني عديدة منها نفاد صبر المتداولين بالسوق من عدم وجود فرص استثمارية مجدية، الأمر الذي دعاهم إلى الاستثمار مرة آخرى بهذا القطاع. كما أن انتظار كثير من الراغبين في السكن للشراء لم يُثمر عن انخفاض في هذا القطاع أكثر من %15 إلى %30 خلال الفترة من 2014 إلى يوليو 2017.
ثالثاً: زيادة الطلب على العقار بصورة أكبر خلال الأشهر الـ5 المقبلة إلى آخر السنة بعد عودة المصطافين.
رابعًا: هبوط إيرادات استثمارات العقارات الخارجية متوقع نتيجة انخفاض العملات، مع استمرار انخفاض العائد على الأموال المودعة بالبنوك، وتوقف المزادات السكنية المستمرة منذ السنتين السابقتين.. لذلك سيستمر ارتفاع الطلب على السكن والاستثمار باستمرار وجود هذه الأسباب.

حيرة المستثمرين
يحتار البعض في تحديد وجهته الاستثمارية، بوصلة هؤلاء تشير إلى أن الاستثمار المحلي هو أفضل استثمار حيث لا ضرائب تُذكر (بالرغم من زيادة في رسوم الكهرباء بلغت %150)، كما أن الدولة مستقرة اقتصادياً، لا ديون مطالبة من قبل الدول أو البنك الدولي كما حال كثير من الدول الأخرى، أمّا بوصلة البعض الآخر فتميل إلى التحفظ بالاستثمار نتيجة الانخفاض بالقيم الإيجارية خلال الفترة السابقة (%5 – %10) بالرغم من الارتفاع النسبي لأسعار العقارات الاستثمارية المميّزة ( الأراضي).
نقرأ ونسمع عن عجز بالميزانية العامة واتجاه الحكومة للسحب من الاحتياطي العام لتغطية المصروفات الضخمة للدولة، بالرغم من ذلك فما زال مستوى الدولة المالي بحالة مطمئنة وممتازة خلاف بعض الدول التي بلغت فيها الديون أكثر من 60 مليار دولار! لذلك لم نَرَ هبوطًا كبيرًا بأسعارالعقارات نتيجة عجز الميزانية الحكومية.

غني عن القول أن المنطق يفرض نفسه هنا، فإن كان هناك عجزاً حقيقياً أو ديوناً خارجية غير قابلة للسداد أو دخول الدولة في حرب لا قدر الله، كما حصل عام (1990، 1991). فإن العقار سيكون المتأثر أولاً.

يميل القسم الثالث من المستثمرين إلى أن الموازنة بين الاستثمار المحلي والخارجي هي الأسلم، لكن هذا الذي لا يفضله الكثير وسط تأثير العوامل الثلاثة على الاستثمار العقاري الخارجي وهي: قيمة العملة، كمية العرض والطلب وأخيراً قوانين التملك والضرائب.

لا شكّ أن اتجاه الدول الخليجية لتطبيق القيمة المضافة التي تساوي %5 من قيمة كل سلعة مشتراة (ما عدا بعض السلع) سيكون لها أبلغ الأثر في انخفاض العائد للمستثمر وارتفاع التكلفة للمستهلك أو المستأجر. بينما يرى البعض بالرغم من تطبيق رسم القيمة المضافة المذكورة في دول الخليج ستكون أرحم من بعض الضرائب بالدول الأوروبية التي تستقطع بين الـ%10 – %20 من أرباح المستثمرين سنوياً نتيجة الضرائب المتزايدة خلاف تذبذب قيم العملات.

انخفاض قيم إيجارات المطاعم والمقاهي
هناك مطالبات لبعض أصحاب المطاعم والمقاهي بتخفيض القيم الإيجارية لمحالهم، إن الاستثمار في مثل هذه المشاريع يبقى ناجحاً إلى حدّ ما وفق منظومة: الموقع، النظافة، المنتج المميّز. بالرغم من انخفاض الطلب على مثل القطاع فإنه يبقى الاستثمار الناجح إلى حدّ ما وسط ارتفاع أسعار العقاروزيادة رغبة رؤوس أموال صغيرة بالاستثمار، أكثر من 20 مجمع مطاعم ممتدة من البدع إلى الفحيحيل، في كل مجمع أكثر من 10 مطاعم بخلاف المجمعات المرخصة التي تحت الإنشاء، لا شكّ أن اتجاه المستثمرين السابق في القطاع كان لعدة أسباب:

ارتفاع عدد المواطنين ومداخيلهم، تغير نمط المعيشة للكويتيين، كل ذلك أدى إلى وجود مطعم لكل 120 مواطناً تقريباً. في الكويت -إن صحت التقارير الدالة- وهي نسبة مرتفعة قياساً للدول الأخرى خصوصاً الأوروبية والأميركية التي تمتد فيها المطاعم بالمناطق السياحية فقط خلاف الكويت التي زادت المطاعم فيها حتى بالمناطق الصناعية (الكراجات).

المصدر