سليمان الدليجان: خطوات لمواجهة انخفاض الإيجارات

يعاني بعض ملاّك العمارات في هذه الأيام من تسويق الشقق، الصورة الآن تشابه إلى حدّ كبير صورة قطاع الايجارات في عام 2009 بعد الأزمة المالية العالمية كانت الصورة كالتالي: بداية إخلاء كثير من الشقق حتى بلغت %30 من الشقق خالية ، مغادرة كثير من الموظفين بعد انهاء أعمالهم بالقطاع الخاص، هروب البعض من المستأجرين قبل سداد الايجارات لعدم توفر الأموال، عجز بعض الشركات من سداد رواتب الموظفين. لذلك بلغت مابلغت اليه الشقق الخالية في ذلك الوقت. حالياً يعاني بعض ملاّك العمارات الاستثمارية من ظروف قد تكون أقل وطأة من عام 2009 لكن الواضح أن القيمة الايجارية انخفضت نتيجة لعوامل عديدة منها:
1 – كثرة المعروض مقابل تدني الطلب .
2 – إنهاء خدمات نسبة لابأس بها من الوافدين العاملين بالحكومة بنظام المكافأة أدى إلى تسفير البعض منهم لعائلاتهم والسكن فرادى.
3 – ارتفاع الايجارات بشكل سريع خلال الـ3 – 4 سنوات السابقة ما أدى إلى بلوغها حدّ غير طبيعي حتى بلغت %30 – %35 من دخل المواطن بينما يبلغ انفاق أغلب المواطنيين الأوربيين والأميركيين %10 – %20 من الدخل الشهري للموظف إلا في بعض المدن المشهورة .
4 – انخفاض العائد على الأموال بالبنوك (%1 – %2 ) أدى إلى هجرة عدد كبير من رؤوس الأموال إلى العقار بشراء أراضي أو بيوت مؤجرة أو عمارات استثمارية كلّ حسب رأسماله. الأمر الذي أدى إلى تضخم وزيادة عدد الشقق والأدوار. لكن ما العمل الذي يستطيع الملاك من خلاله تأجير أو بالأحرى اكمال الفراغ من الشقق؟
أولاً: الترويج للشقق يبدأ من بداية انشاء المشروع وليس بعد انتهاء المشروع. أي أن المشاريع الموجهة لفئة محددة سواءً عيادات طبية أو عائلات أو حتى «عزابية» تتطلب شروطا يجب توافرها لذلك سيكون لها الحظوة بالتأجير الأكمل.
ثانياً: العمل على دراسة ومسح السوق المحيط.
ثالثاً: توفير بعض الجاذبية للمستأجرين مثل الانترنت أو استكمال المطبخ بالآلات الكهربائية (غسالة، ثلاجة،.. الخ).
رابعاً: التشطيب الجيد إلى حد ما، لذلك سيرى أصحاب العمارات ذات التشطيب السيئ مدى الانخفاض بالطلب ومن ثمّ بالايجارات بالفترة القادمة.
خامساً: استخدام وسائل التواصل الاجتماعي في عملية الترويج.
سادساً: المحافظة على نظافة وصيانة العمارة.
الخلاصة: من المتوقع أن يكون عام 2017 مثل 2016 من ناحية عدم ثبات القيم الإيجارية، لكن هذا لا ينافي أن هناك طلبا مستمرا على المحلات والأدوار التجارية بالعمارات التجارية والاستثمارية.

تملك الأجانب للشقق
اقترح اتحاد العقاريين في كتاب موجه إلى رئيس مجلس الوزراء السماح بتملك الأجانب للشقق الاستثمارية.
الوضع الحالي يسمح للخليجين بالتملك مثل المواطنين بينما الوافدون العرب يسمح لهم وفق ثلاثة شروط: موافقة الوزراء، حسن سير وسلوك، اقامة لمدة 10 سنوات (كما أظن). اقتراح اتحاد العقاريين سيعمد إلى توطين الوافدين الأجانب غير العرب كما سيعمل على تحريك ودوران رؤوس الأموال في قطاع شقق التمليك، وأخيراً ستؤدي للمنافسة الى بروز منتجات عقارية جديدة ومتنوعة من أحجام وتشطيب الشقق في ظل عدد الأجانب غير العرب الذين يقدرون بأكثر من مليون ونصف المليون وافد. الخطوة القادمة من الحكومة طرح مناطق استثمارية حديثة بالتعاون مع القطاع الخاص للعمل على جذب رؤوس أموال محلية حتى لا تتضخم أسعار المناطق الاستثمارية في حال تطبيق الاقتراح المذكور اعلاه.

زيادة رسوم الكهرباء والماء
بعد اعلان نتائج مجلس الأمة أتمنى أن تجري دراسة مستفيضة من أعضاء مجلس الأمة لمعرفة تأثير زيادة أسعار الكهرباء والماء بالقطاع التجاري سواء على ارتفاع أو انخفاض السلع والايجارات.

الاستثمار العقاري الخارجي
توقف بعض الشركات العقارية والأفراد عن الاستثمار بالعقار خارج الكويت خصوصاً في الدول غير المستقرة اقتصادياً أو قيمة العملة فيها متذبذبة سيؤدي لرجوع رؤوس الأموال مرة أخرى للسوق المحلي خصوصاً بالقطاع الاستثماري.

المصدر