سليمان الدليجان: تحليل للتداولات العقارية في الربع الأول

أولاً: العوائد السنوية التي تطرح في السوق للتداول بالعقار الاستثماري بلغت %8 دون الدخول بالتفاصيل (الموقع، التشطيب، الاحجام).
ثانياً: زيادة المعروض من العمارات الاستثمارية ذات التشطيب السيئ.
ثالثاً: نسبة العقار السكني تعدت %55 من التداول العام، وأحد الأسباب الرئيسية المزادات.
رابعاً : لا تأثير على التوزيع الإسكاني الحكومي على اسعار العقار السكني إلا في المناطق القريبة والمحيطة بالتوزيع.
خامساً: ارتفع التداول إلى ما يزيد عن 600 مليون دينار في هذا الربع من السنة.
سادساً: تفاعل إيجابي متوقع في قطاعي الشقق الفندقية والمفروشة بالتزامن مع تنفيذ مشروعات حكومية ضخمة، مثل تطوير مطار الكويت الدولي، إضافة لتنفيذ بعض مشروعات القطاع الخاص.
سابعاً: من المتوقع طرح أقل للعقارات السكنية بالمزادات خلال الفترة القادمة، بعد طرح مئات من القسائم خلال السنتين الماضيتين (يقدر حجمها بما يقارب 500 مليون دولار) .

تحليل: تشير الملاحظات أعلاه إلى استقرار الطلب على العقار السكني مدفوع بالمزادات العقارية في مناطق عدة، بينما هناك طلب مستمر على العقارات السكنية المؤجرة، كما أن العائد على العقار الاستثماري ارتفع – هنا العلاقة عكسية مع سعر العقار – نتيجة عوامل عديدة منها: تطبيق زيادة أسعار الطاقة والرسوم على الوافدين، انتهاء الدورة العقارية.. الخ. وهذا لا يمنع من القول باستمرار الطلب على هذا القطاع نتيجة عوامل عديدة، منها ما يمثل الأمان لأموال المستثمرين وعدم تعرضها لتذبذب السوق، مقارنة بالأسواق الأخرى. كما أن المستثمرين يقارنون بين العائد على العقار والعائد على أموالهم في البنوك الذي لم يلامس %3 كعائد سنوي إلى الآن.

بينما مازال القطاع التجاري (صغير الحجم) يلاقي الطلب بالسوق، خصوصاً في مناطق جليب الشيوخ والمباركية والفحيحيل وحولي والسالمية. ومن المتوقع قيام بعض المستثمرين بتكييش بعض عقاراتهم غير المدرة قبل دخول فترة الصيف والاجازات. ولا يوجد إلى الآن ما يشير إلى انخفاض كبير في اسعار العقار السكني، إلا في المناطق البعيدة عن العاصمة. فقد تتعرض لبعض الانخفاض نتيجة قلة الطلب المتوقعة خلال الأشهر القادمة. الغريب أنه بالرغم من مرور 3 سنوات على تطبيق ضوابط البنك المركزي التي أثرت على تداولات العقار السكني ، لم تلاق أسعار العقار السكني الهبوط الكبيرالذي كان متوقعاً من قطاع كبير من الراغبين بالسكن.

الثقافة العقارية
يفتقد الكثير من الناس للثقافة العقارية التي تعتمد على ثلاثة أسس: المتابعة، القراءة، والرغبة.
1) المتابعة اليومية للتداولات العقارية تعطي صورة للتوجه العام بالسوق، كما أن المتابعة لأسعار السوق تعطي الوسيط كمثال ثقة أكبر ومعرفة أكثر.

مثال: قبل شهرين كان سعر 400م2 أرض فضاء في ابو فطيرة 195 ألف دينار ، ارتفع إلى 205 آلاف في هذه الأيام، كما كان سعر الأرض في حولي 750م2 شارع واحد قبل 6 اشهر 900 ألف دينار ، بينما بيعت أرض بنفس المساحة في ذات المنطقة هذه الأيام بـ 850 ألف دينار تقريباً. هذه الاسعار وغيرها تغيب عن كثير من المتعاملين لأسباب عديدة منها عدم الاهتمام ، والتخصص في قطاع معين كالقطاع السكني دون غيره.

2) القراءة وهي مشكلة المشاكل، إذ يتعرض كثير من المقيّمين العقاريين لمواقف حرجة عند سؤالهم عن أسعار عقار سكني أو استثماري أو تجاري، وذلك لعدم قراءتهم للأسعار المنشورة في الجرائد اليومية في بعض الأحيان. كما أن زيادة المعرفة ممكنة عن طريق قراءة تجارب الآخرين بالسوق كمتابعة وسائل التواصل الاجتماعي المحلية والاقليمية والعالمية. وكمثال فإن محاضرات كثيرة عن التقييم العقاري في اليوتيوب، لا تجد طريقاً سالكاً عند كثير من المقيّمين العقاريين المحليين.

3) الرغبة، وهناك مثلْ محلّي يقول: (المْدَفّع مايهوّش). بمعنى أنه من يكون مدفوعاً للعمل في العقار بعكس رغبته، فلن يكون ذا مرجع بالعقار، وهذا ينطبق على قطاع كبير من وسطاء العقار ممن يعمل في السوق بعد تقاعده من عمله كضابط أو سفير سابق وغيرهم. دافعهم في العمل الحاجة المادية فقط دون العمل بمهنية واحتراف.

أين تسافر هذا الصيف؟
شعار أطلق نهاية السبعينات، مع بداية اتجاه كثير من العائلات الكويتية للسفر إلى الدول الغربية وبعض الدول العربية، بخلاف بعض العائلات الثرية التي كانت تسافر في الستينات إلى مصايف الدول العربية. هذا الشعار استمر لكن بطرق أخرى، وأخذ ينضوي تحته بيع اسابيع أو ما يسمى Time share، كما كان هناك لبعض الشركات العقارية طريق مفتوح إلى بعض الناس الراغبين بتملك أيام أو اسابيع في بعض المنتجعات بالكويت.

في فترة الصيف، تخلو الشاليهات من مرتاديها ويقل الاقبال على المجمعات الضخمة المكيفة، وبالرغم من وجود فنادق فخمة ومراكز علمية ترفيهية مثل المركز العلمي في السالمية ومركز عبدالله السالم الثقافي، فإن الطريق للسفر خصوصاً بعد شهر رمضان هو قرار كثير من المواطنين.

قد ألتمس العذر للبعض في السبعينات إلى التسعينات لعدم توفر مجمعات تجارية متنوعة أو مراكز ثقافية وغيرها، لكن خلال الـ 10 سنوات الأخيرة توفرت وسائل ترفيه أكثر من كثير من الدول الأخرى، هذا بخلاف عامل الأمان ورخص الأسعار. أعلم أن البعض يسافر بغرض التغيير، لكن أين التغيير بالسكن في غرفة بفندق ذو تبريد سيئ في إحدى الدول الأوروبية مقارنة مع بيت كامل المواصفات وتكييف رائع بالكويت؟ معظم التنزيلات بالمحال على الأسعار والعروض المذهلة تبدأ بالكويت أثناء فترة السفر بالصيف، بينما يبحث بعض المصطافين على أسعار منخفضة في الخارج بخلاف دفع الضرائب ورسوم الدولة التي قد تبلغ %20 من قيمة البضاعة المشتراة.

المصدر