سليمان الدليجان: العقار بين شح التمويل وتراجع الإيجارات

الودائع في البنوك وفيرة جداً، وتبحث عن فرص لاستثمارها وتنميتها، قد يكون تمويل صفقات عقارية هذه الأيام متشدّداً نوعاً ما مواكبةً مع طلب تمويل الجهات التمويلية لمزيد من الضمانات خوفاً من انخفاض أسعار العقار.

إقراض الجهات التمويلية للعقار حالياً موجّه بشكل لابأس به لشركات المقاولات التي تحظى بمناقصات حكومية نتيجة العدد الهائل من المشاريع الحكومية المستديمة والمستمرة خلال الـ 5 سنوات الأخيرة: جسور، توسعة شوارع، بناء محطات كهربائية، وطاقة شمسية، مشاريع نفطية ضخمة..الخ.

بعض من هذه الشركات انعكست أرباحها على شراء عقارات استثمارية أو تجارية مدرّه، والبعض فضل البقاء على السيولة. من المعروف إنه كلما زادت المشاريع الحكومية كلما ارتفع الطلب على العقار الاستثماري والتجاري، لكن الانخفاض الحالي للاستثمار بالقطاع الاستثماري واضح نتيجة أسباب عديدة مختلفة عن الارتفاع في طرح المشاريع الحكومية.

لذلك إن الطلب القادم على العقارات الاستثمارية سيكون من قبل الشركات الحاصلة على المشاريع الحكومية الخدماتية مثل الحراسة، والصيانة… الخ.

والدليل على ذلك أن الايجارات للسكن العائلي بانخفاض، بينما هناك طلب مستمر من الشركات لسكن العمالة خصوصاً بمنطقة المهبولة (المشاريع النفطية) ومنطقة الرقعى وجليب الشيوخ (مشاريع البنية التحتية).

من المتوقع بالصيف الحالي ألا يكون هناك ارتفاع بالقيم الايجارية الخاصة بالعائلات الأجنبية، بينما الصورة قد تتحسّن في عام 2018 نتيجة ارتفاع متوقع لأسعار النفط التي قد تبلغ 60 دولاراً للبرميل، مما ينعكس على زيادة المشاريع الحكومية.

من جانب آخر، الإيجارات بالمناطق السكنية (وهي خاصة بسكن المواطنين غالباً) مازالت تمثل هاجسا لكثير من العائلات لعدم انخفاضها بشكل كبير، وإن كنت اتفق على أن هناك انخفاضاً نسبياً يعادل 5 %- 10%، الانخفاض بسبب كثرة العرض من الشقق والأدوار بالفلل السكنية الممتدة من محافظة الجهراء شمالاً إلى محافظة الأحمدي جنوباً، سبب عدم الانخفاض بشكل كبير للإيجارات هو عدد الزيجات السنوي التي تقدر بـ 7000 زيجة وتمثل عاملاً مهماً لعدم انخفاض كبير للإيجارات بالمناطق السكنية، وهذا يُعزّز الطلب من الحكومة بطرح مناطق سكنية خاصة بإيجارات رمزية (250 – 300 دينار) للشباب المتزوج حديثاً.

وهذا ليس بجديد نتيجة الطلب المتزايد على الإيجارات، لذلك يُفضل طرح مناطق سكنية يقوم القطاع الخاص بإنجاز البنية التحتية لها وذلك لبناء مساكن غير مرتفعة (4 – 5 أدوار) بشقق كبيرة الحجم، ثم تؤجر على المواطنين بإيجار رمزي وتتحمل الدولة فرق السعر عن السوق.

منطقة صباح السالم
امتد الطلب في هذه المنطقة من بداية طرحها قبل إنشاء البنية التحتية لها قبل 10 سنوات. كان سعر المتر لا يزيد على 400 دينار ارتفع حالياً إلى 1100 دينار وإلى 1300 دينار! وقد يرتفع السعر للمواقع المميّزة.

أكتب عن هذه المنطقة لعدة أسباب:
أولاً: تعتبر من أوائل المناطق الاستثمارية التي تطرح فيها أفكار جديدة تحتوي على شقق تمليك وفندق وشقق فندقية ومجمع تجاري.
ثانياً: تمثل طلباً مرتفعاً على السكن العائلي لقربها من مناطق العدان، القرين، القصور، مبارك الكبير وصباح السالم وهي مناطق كثيفة بالسكان.
ثالثاً: تحتوي على مستشفيات قائمة وتحت التطوير، ومدارس وجامعات خاصة، مما يعكس القوة الإيجارية لموظفي هذه المنشآت. لذلك من المتوقع ارتفاع الطلب بعد سنة أو سنتين عند تكملة مشاريع عقارية ضخمة مؤثرة في الطلب على المنطقة.

انخفاض الإيجارات
يتفق الجميع أن هناك انخفاضاً للقيم الإيجارية كما ذكرت في فقرة سابقة، الجديد هنا أن المستثمرين قد يتحفظون عند شراء الأراضي بسبب انخفاض العائد على الأموال.

اتفق مرة أخرى مع البعض أن الأرباح التي كانت في السابق تعادل 30% سنوياً عند تطوير العقارات لم تعدّ متوافرة حالياً، لكن الحصول على عائد 10% – 15 % بالسنة جيّد مقارنة مع إبقاء الأموال بالبنوك. عدم رضا بعض المستثمرين على هذه النسبة وبالتالي اتخاذ قرار بعدم الشراء يمثل عائقا في عدم ارتفاع أسعار الأراضي الاستثمارية ما عدا المواقع المميّزة، كما هناك أسباب أخرى مثل قوانين البلدية التي لا تشجع على الاستثمار بالأراضي التي تقع على شارع واحد، مما ساعد على انخفاضها كما أن كثرة المعروض وإنهاء أعمال نسبة كبيرة من الوافدين في الحكومة، كل هذه العوامل أدت إلى انخفاض بالإيجارات.

التاجر التقليدي والمستثمر طويل الأجل لا يهمهما انخفاض العائد على العقارات لأنها مؤقتة، ترتفع مستقبلاً مع زوال أسباب انخفاضها لكن المستثمر قصير الأجل (المضارب) ما زال التحفظ في الشراء وعدم الاستعجال يمثلان ظاهرة عنده قد تستمر أو تزيد حسب الفرص المتاحة بالسوق.

لذلك رأينا انخفاضا في الطلب خلال الأشهر الأخيرة حيث كان القطاع الاستثماري يمثل %35 – %37 من التداول العام ثم انخفض إلى 30%.

المصدر