سليمان الدليجان: إلى أين يوجه المستثمر العقاري الجديد أمواله؟

يتساءل كثير من المستثمرين الجدد في السوق العقاري: هل أستثمر أموالي في الأراضي أو البيوت السكنية المؤجرة؟ أم أستثمره في البنايات المدرّة؟ أم في الأبراج التجارية التي لاقت رواجاً خلال الفترة السابقة؟
أولاً: بالنسبة للاراضي الفضاء، فإنها معرضة لأمرين: تطبيق قانوني 8 و9 لسنة 2011، اللذين من أهم بنودهما دفع غرامة 10 دنانير عن كل متر فضاء لأكثر من 5000م2، ومعرضة للتقلبات الاقتصادية وعامل المضاربة. والجدير بالذكر ان 20% ــ 30 %من أصل سعر القسائم في المناطق المشهورة بسبب عنصر المضاربة، لذلك ينبغي الحذر نوعاً ما عند الاستثمار في هذا القطاع.
ثانياً: الاستثمار في البنايات المدرّة استثمار آمن، لكنه مكلف. قبل 10 الى 15 سنة كان بالإمكان شراء عمارة بالمنقف 500م2 بمبلغ 400 ألف دينار، بعائد 6 %ــ 7 %، وهذا يعادل سعر بيت في بوفطيرة حالياً! اما الآن فقد تم بيع أرض مساحتها 500م2 في المهبولة بـ670 ألف دينار، بمعنى أن تكلفة العمارة ستكون مليون دينار تقريباً. بالرغم من ذلك، يظل العقار الاستثماري المدرّ من أفضل قطاعات السوق استقراراً، في ظل الطلب المستمر من الأفراد والشركات في هذا القطاع، الذي يمثل 30 % ــ 35 %من التداول العام.
ثالثاً: بالنسبة للأبراج والمجمعات التجارية، ارتفع الطلب عليها وفق البيانات المنشورة في التقارير العقارية الأخيرة، خصوصاً مع تقارب مبلغ الاستثمار فيها مع اسعار البنايات الاستثمارية، فمثلاً سعر عمارة استثمارية في الجابرية أو السالمية أو الشعب البحري، في موقع جيد وتشطيب عالٍ، ومساحة معقولة (1000م فما فوق)، قد يقارب اسعار المجمعات والأبراج التجارية الصغيرة الحجم في مناطق حولي والفروانية وخيطان والفحيحيل ( 4 ــ 4.5 ملايين دينار).
الجدير بالذكر أن القطاع التجاري أكثر القطاعات تأثراً بالأزمة المالية العالمية 2008، إذ انخفضت فيه الأسعار أكثر من 50 %ــ 60%. وبعد سنتين من مرور الأزمة بدأ التعافي يسري من جديد في القطاع، مما يمثل فرصة جيدة للمستثمرين في ظل ارتفاع الطلب على وحدات التجزئة التجارية (مطاعم، مقاهٍ، اسواق مركزية)، التي بلغ سعر المتر التأجيري فيها أكثر من 70 ديناراً في بعض المجمعات المشهورة.

الرهن العقاري
الرهن العقاري هو قرض يُمكّن المقترض (فرد/ مؤسسة) من الاقتراض ليشتري أرضاً أو بيتاً، وتكون ملكية العقار ضماناً للقرض، أي أنه في حال عجز المقترض عن سداد القرض، فإن من حق المقرض اتخاذ الاجراءات الكفيلة لتملكه هذا العقار. بصورة أخرى، فإن العقار يبقى مرهوناً حتى يتم سداد القرض.
طالب البعض من الكتّاب العقاريين بطرح منتجات جديدة عقارية تكون منفذاً للراغبين بالسكن، بعد ارتفاع الأسعار وتطبيق ضوابط البنك المركزي، وهذا الأمر ليس بدعة اقتصادية جديدة، بل هو أمر معمول به بالدول الاوروبية وأميركا منذ زمن بعيد. تطرق وزير الاسكان في بداية أغسطس الجاري إلى النية في تطبيق نظام الرهن العقاري، بعد الانتهاء من دراسته في بنك الائتمان مع شركة عالمية. وفي ذلك بعض الملاحظات:
1ــ هناك قوانين وضوابط صدرت من مجلس الأمة والحكومة لتعديل مسار التعامل بالسكن الخاص، لم تنجح في كبح جماح الأسعار، إلا في بعض مناطق قليلة ولأسباب أخرى.
2 ــ ارتفاع الاقتراض في المحافظ الائتمانية الخاصة بالقروض الشخصية. فكيف سيكون التعامل مع الارتفاع المقبل في حال تطبيق الرهن العقاري؟
3 ــ قامت بعض البنوك الخليجية بتطبيق هذا النظام. فهل هناك توافق أو دراسة لمعرفة مثالب ومزايا تطبيق هذا القانون بالتعاون مع تلك البنوك؟
لا شك أن دراسة السوق المحلي دراسة متانية، ومعرفة تأثير تطبيق هذا القانون، ستكونان طريقاً لنجاحه، في ظل عدم قدرة نسبة لا بأس بها من المواطنين في تملك سكن خاص به.

إعلان المجلس الأعلى للتخطيط
سررتُ لإعلان المجلس الأعلى للتخطيط، ولأول مرة في تاريخ التخطيط بالكويت (وفق ما نشر في جريدة القبس 1 ــ 8 ــ 2016) تاريخ تسلّم بعض المشاريع الضخمة والانتهاء منها.
منها مدينة صباح السالم الجامعية (30 ــ 9 ــ 2022)، ومصفاة الزور (5 ــ 12 ــ 2019)، مشروع الوقود البيئي (12ــ 4 ــ 2018)، والمشروعان الاخيران يؤثران في قوة الطلب على التأجير بالمنطقة الجنوبية من البلاد. كذلك مشروع توسعة مطار الكويت (31 ــ 1 ــ 2022)، وجسر جابر الأحمد (1ــ 11ــ 2018)، وجنوب المطلاع، كمدينة سكنية توفر 30 ألف وحدة سكنية، (1 ــ 9 ــ 2016)، وغيرها من المشاريع الإنشائية والصحية والإعلامية.. الخ.
المهم في هذه المشاريع حركة دوران الاقتصاد في البلاد، التي ستتأثر ايجاباً من ناحية الطرق الإنشائية، وكذلك قطاع الايجارات. يكفي أن طلب 60 ألف عامل لمصفاة الزور ومشروع الوقود البيئي سيلقي بظلاله على الإيجارات بالمناطق المحيطة، وإن كانت هناك موافقة من المجلس البلدي للمشروعين على اقامة سكن عمال في أراض حكومية، فهذا يستدعي اسكان مهندسين وفنيين ذوي مستوى عال، مما يزيد من الطلب على العمارات في المناطق الممتدة من المهبولة إلى الفحيحيل، ناهيك عن اقامة مشاريع اسكانية ضخمة في مدينة صباح الأحمد السكنية والخيران، الأمر الذي يدعو الى جلب عمالة بناء، حراسة، وصيانة.
الأهم في الموضوع هو توفير الطاقة الكهربائية للمناطق السكنية الجديدة، والمشاريع الحكومية الضخمة المزمع انشاؤها خلال السنوات الـ3 المقبلة.
وفق ما قرأت وسمعت ورأيت، فإن هناك إنجازاً سريعاً للحكومة في تسليم الوحدات السكنية، وإن كان يشوب بعضها التشطيب الرديء، لكن الموضوع الأهم توفير الطاقة الكهربائية. هل هناك تنسيق بشأن ذلك بين القائمين على المشاريع من النواحي الصحية والاجتماعية والتربوية، بالإضافة إلى الاسكان، في موضوع الكهرباء؟ أتمنى ذلك.

المصدر