سليمان الدليجان: إقناع المُلاك بمحنة العقار

ترتكز مشكلة التسويق العقاري هذه الأيام على اقتناع البائع (في القطاعين الاستثماري والتجاري) بأن أسعار العقار في ركود أو انخفاض نتيجة عوامل مستجدة؛ كزيادة الكهرباء والماء التي ارتفعت %150 في القطاعين. ومن المعلوم أن أي قرار اقتصادي تستوعبه تباعاً الأسواق العقارية لتعمل وفق ما تمّ عليه الأمر.

فمثلاً، زيادة نسبة الاستثماري من %170 إلى %250 في التسعينات أدت إلى ارتفاع أسعار العقار الاستثماري تدريجياً، بعد ما كان لا يزيد سعر العمارة في حولي في ذلك الوقت على 400 ألف دينار، ارتفع إلى 500 ألف ــــ 600 ألف، نتيجة الزيادة المذكورة. الأمر ينطبق على زيادة الرسوم الصحية وغيرها على الوافدين التي أدت إلى إخلاء بعض الشقق من عمارات مختلفة الاحجام. لكن السوق العقارية كعادتها ستستوعب الاخلاءات، وهذا بالطبع سيؤدي إلى انخفاض ايجارات الشقق، ومن ثم انخفاض أسعار العقار. مرة أخرى يعاني بعض وسطاء العقار من إقناع ملاك العمارات بأن بالنسبة المتداولة السابقة في السوق (بين %6 ـــــ %7) أصبحت من الماضي، والعائد للعقارات المباعة حالياً بلغ %8، مما يعني انخفاض سعر العمارات، يُستثنى من ذلك العمارات ذات المواقع الجيدة أو التشطيب المعقول والايجار المناسب.

انخفاض العقار السكني
يتّفق الجميع على أن أسعار العقارات السكنية قد انخفضت، وأكبر انخفاض في الخط الثاني من مدينة صباح الأحمد البحرية ومدينة الخيران السكنية التي بلغ التراجع فيها ما يقارب %50 خلال السنوات الثلاث الماضية. في مدينة الخيران السكنية كان سعر 400م على شارعين قد بلغ 150 ألف دينار قبل 4 سنوات، واليوم معروض بين 85 ألفاً و90 ألفاً!! نرى هذه الأيام اقبالاً على شراء العقارات ذات المواقع المميزة، مثل ارتداد كبير أو شارع رئيسي. وهذا النوع من العقارات قد انخفضت أسعاره بين %10 و%15، فمثلاً في ضاحية عبدالله السالم على أحد الشوارع الرئيسية عام 2013 تم بيع أرض 1000م بسعر يزيد على 2000 دينار للمتر، في حين السعر الحالي يقارب 1700 ــــ 1800 دينار للمتر. الجدير بالذكر أن الانخفاض في المواقع العادية (شارع واحد) كان أكبر مثل سعر الأرض في جنوب السرة 400م على شارع الذي قارب 1000 دينار للمتر قبل 3 سنوات، ليبلغ 750 ديناراً حالياً!! عموماً يرى بعض خبراء السوق العقارية أن رغبة بعض المتعاملين في «التكييش»، واستعدادهم للبيع بأقل من أسعار السوق، بالإضافة إلى الظروف الاقليمية، عوامل ضاغطة باتجاه انخفاض أكبر.

مؤشرات السوق العقارية
توجد مؤشرات خاصة لانخفاض أو ارتفاع النمو الاقتصادي داخل الدول. بالنسبة الى الكويت، فإن ارتفاع الاقتراض العقاري أو الاستهلاكي وأسعار النفط عاملان مؤثران في قرارات المسؤولين بخصوص الإنفاق الاستثماري (في البنية التحتية)، والانفاق الرأسمالي المتمثّل في الأجور والمعاشات والمكافآت وبرامج التأمين الصحي والدعم الحكومي.

نقلاً عن قناة العربية، أعلنت الحكومة السعودية عن أكبر ميزانية في تاريخ المملكة، بلغت أكثر من تريليون ريال (أكثر من ألف مليار ريال)!! بزيادة %13 عن السنة الماضية، نتيجة لعوامل عدة؛ منها: التباطؤ الاقتصادي الحادث في الفترة الأخيرة وتحسّن اسعار النفط والارتفاع المتوقع لإيرادات المملكة من الرسوم الجديدة. السؤال: هل هناك مؤشرات انتعاش آتية لسوق العقار بالكويت؟ وما المقياس الذي يتم على اساسه الحكم على ذلك؟ هل هو ارتفاع مستويات الاقتراض؟ أم الايرادات المتوقعة لزيادة الرسوم على الكهرباء والماء (تقدر بـ 100 مليون دينار، إن صحّ ما نُشر)؟ والسؤال الأهم: هل الانتعاش يعني بالضرورة ارتفاع أسعار العقار؟

المصدر