سليمان الدليجان: أزمة العقار السكني مستمرة

أخالف تقريراً عقارياً صدر مؤخراً لأحد البنوك أشار الى تراجع انخفاض العقار السكني مما يعكس نهاية تصحيح الأسعار (برأي البنك)، أما رأيي فهو:

1- ما زالت ضوابط البنك المركزي مستمرة وهي مؤثرة جداً في قوة التداول بالعقار السكني.

2- ما زالت ثقة المتعاملين بالسوق السكنية منخفضة والدليل عدم وجود منازل حديثة تُشيّد بقصد البيع.

3- الجهات التمويلية متحفظة عند منح القروض، ومنحصر ذلك بالقروض الشخصية مما يؤثر في الطلب بالسوق.

4- انخفاض القيم الايجارية بالمناطق السكنية لا يشجع البعض على شراء عقار سكني مؤجر (رغم نجاح هذا النوع من الاستثمار).

كما أن هناك اسباباً أخرى نفسية مؤثرة في قرار شراء العقار السكني سواء بقصد الاستثمار أو السكن.

خريطة الاستثمار
يبدو لي أن بعض المستثمرين في حيرة من أمرهم أو بالأحرى صفة التردد باتخاذ قراراتهم الاستثمارية هي الغالبة عند شراء العقار. البعض يكتفي بعائد من أسهم شركة عقارية ناجحة توزع %10 سنوياً والبعض يكتفي باستثماراته العقارية الداخلية والعمل على زيادة السيولة النقدية من دون العمل على توسيع خريطته العقارية.

الجانب الآخر من المستثمرين يفكر بالأرقام:

1 – أكثر من 7 مليارات دولار مشاريع الدولة تحت الإنشاء مما يؤثر ايجاباً في حركة السوق.

2 – بالرغم من زيادة الرسوم على الوافدين فإنه لا استغناء عن السكن، (مازالت الرسوم الصحية أرخص من الدول العربية). لذلك فإن من يفكر بالأرقام يجد أن السبيل لاستثمار أمواله بالعقار أفضل من الإبقاء على السيولة بالبنك الذي يمنح في أحسن تقدير %1 – %1.5 عائداً على الودائع.

في الستينات والسبعينات من القرن الماضي ارتفعت وتيرة البناء بالكويت من مستشفيات وفنادق وجمعيات ومبان حكومية وخاصة.. الخ.

في ذلك الوقت كانت تكلفة بناء بناية في حولي 1000م2 وفق نسبة البناء %150 – %170 لا تزيد على 20 ألف دينار، وهو مبلغ كبير في منتصف وآخر الستينات، لكن هذه الاستثمارات تضخمت اسعارها وأصبح حالياً سعر الأرض بمساحة 1000م2 في حولي لا يقل عن الـ900 ألف دينار! لذلك فإن خريطة المستثمرين تختلف من شخص لآخر.

الجدير بالذكر أن الشركات العقارية لها دور في تغيّر خريطة العقار بالكويت، لم يكن للشركات العقارية في السابق دور في تطوير وبناء العقارات الاستثمارية والتجارية إلا على مستوى الشركات العائلية، بينما الحال تغيّرت الآن أسهم الشركات العقارية مفتوحة للتملك في سوق الأسهم على الرغم من خسارة البعض لرؤوس أموالهم في ازمة 2008 وارتفاع مديونياتهم ومحاولة البعض للإبقاء على رأس الشركة فوق مستوى المياه خوفاً من الغرق.

المعارض
يميل البعض إلى استثمار أمواله بالعقار الخارجي الذي له من المشاكل الكثيرة منها انخفاض سعر العملة، تحصيل الاموال من مستأجرين أو غيرهم، بالمناسبة يحدثني أحد الاصدقاء استثمر أمواله في شراء بيوت مستأجرة وكان قد أوكل لأحد المكاتب العقارية إدارة وتأجير هذه العقارات، عند احدى زيارته المفاجئة وجد أن البيوت مهملة وغير مؤجرة وأحد المستأجرين قد ترك العقار ولم يدفع الايجار! وكانت عملية تحصيل الايجارات المتأخرة متعبة وطويلة.

لذلك فضّل تصفية عقاراته وإعادة رأس المال للكويت.. وغيره الكثيرين ممن لاقوا من المتاعب الكثيرة سواء بالغبن أو الكذب أو إعطاء صورة للعقارات الجديدة تحت البناء خلاف ما هو بعد التشطيب، لذلك فإن الحديث عن 8 مليارات دولار خرجت من الكويت خلال الـ 5 سنوات الأخيرة (بعد ارتفاع أسعار العقار المحلي) حديث غير دقيق.

أحب أن اشير بهذه المناسبة إلى لائحة المعارض العقارية الجديدة التي اصدرتها وزارة التجارة حماية وتقنيناً وتعديلاً لمسار الكثير من المعارض العقارية التي كان يشوبها ما يشوبها من تدليس وعدم قانونية تملك وغيرها. يحكي لي أحد الاصدقاء أنه دفع 20 ألف دينار كويتي لشراء أرض في بريطانيا خارج مدينة لندن من أحد المعارض العقارية بالكويت، تبين بعد ذلك عدم السماح بالبناء أو التطوير أو حتى التحويل لاستعمالها.

ملاحظة أخيرة: ما زالت مواعيد الكشف على العقارات في مراكز البلدية تستهلك وقتاً كبيراً عند المراجعة. احدى معاملات الكشف على عقار في منطقة صباح السالم الاستثمارية انجزت بعد 20 يوماً، إما أن عدد المراقبين قليل وهذا يحلّ بالتعيين، أو ان هناك تقاعسا وعدم متابعة من المسؤولين، لذلك أرجو اتخاذ قرارات سريعة في انجاز معاملات الكشف على العقار بحيث لا تتجاوز أكثر من 3 أيام، والأمر متعلق كذلك بوزارة الكهرباء التي تستغرق معاملة ايصال التيار الكهربائي للمنزل أو العمارة أو البرج من 60 الى 90 يوما، أخشى من أن يأتي يوم يكون انجاز معاملة ايصال التيار الكهربائي أكثر من سنة كما هي الحال في إحدى الدول القريبة.

المصدر