ركود في شراء الفلل السكنية بـ – 36 % .. ونشاط في الأراضي 11 %

أداء السوق العقارية خلال أسبوع

سجل المعدل العام الأسبوعي لأسعار العقار بنهاية الأسبوع في 25 أيلول (سبتمبر) 2014 تراجعا بنسبة – 17.6 في المائة، ليستقر عند معدل 3713 ريالا للمتر المربع، مقارنة بنحو 4506.6 ريال للمتر المربع بنهاية الأسبوع السابق، أتى التأثير الأكبر للتراجع من تراجع المعدّل العام الأسبوعي لأسعار العقار السكني لنفس الأسبوع بنسبة – 26.1 في المائة، ليستقر عند مستوى 3426.8 ريال للمتر المربع، وقلص من حدة تراجع المعدل العام للسكني والتجاري، الارتفاع الأسبوعي الذي حققه المعدل العام الأسبوعي لأسعار العقار التجاري بنسبة 30.6 في المائة.

كما سجل حجم الصفقات العقارية ارتفاعا خلال الأسبوع، بلغتْ نسبته 2.6 في المائة ليصل إلى أكثر من 10.1 مليار ريال، مقارنةً بمستواها السابق البالغ 9.86 مليار ريال. أتى مصدر الارتفاع الأقوى والوحيد من ارتفاع حجم الصفقات الأسبوعية للقطاع التجاري، الذي سجل ارتفاعا قياسيا بنسبة 69.9 في المائة، مسجلا صفقات بلغت قيمتها 4.34 مليار ريال، على الرغم من تراجع عدد العقارات بأنواعها المختلفة المبيعة (استراحة، أرض زراعية، بيت، شقة، عمارة، فيلا، قطعة أرض، مرفق، مركز تجاري، معرض/محل) خلال الأسبوع من 1623 عقارا بنهاية 18 أيلول (سبتمبر) إلى 1419 عقارا بنهاية 25 أيلول (سبتمبر) 2014. في المقابل تراجعت قيمة الصفقات الأسبوعية في جانب القطاع السكني بنسبة – 20.9 في المائة، لتستقر عند 5.78 مليار ريال بنهاية الأسبوع، وتراجع معها عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع من 7101 عقار إلى 6325 عقارا، بنسبة انخفاض أسبوعية بلغت – 10.9 في المائة.

أداء السوق العقارية خلال شهر

سجل المعدل العام الشهري لأسعار العقار بنهاية أيلول (سبتمبر) 2014 تراجعا بنسبة – 7.9 في المائة، ليستقر عند معدل 4087.70 ريال للمتر المربع، جاء التراجع الأكبر في المعدّل العام الشهري لأسعار العقار التجاري بنسبة – 53.8 في المائة مستقرا عند 4286.7 ريال للمتر المربع، مقابل تراجع أدنى في المعدل العام الشهري لأسعار العقار السكني بلغت نسبته – 9.4 في المائة، ليستقر عند 4778.3 ريال للمتر.

على مستوى الصفقات الشهرية للسوق، سجل إجمالي الصفقات ارتفاعا شهريا بنسبة 28.8 في المائة، لتصل إلى نحو 34.61 مليار ريال بنهاية أيلول (سبتمبر)، مقارنة بنحو 26.86 مليار ريال بنهاية آب (أغسطس) الماضي، كما سجلت نموا سنويا بالمقارنة مع نفس الشهر من العام الماضي بلغت نسبته 11.7 في المائة. وأتى حجم الصفقات الشهرية للقطاع السكني الذي يشكل 66.5 في المائة من إجمالي الصفقات الشهرية مرتفعا إلى 23.03 مليار ريال، بارتفاع شهري بلغت نسبته 23.8 في المائة، ونمو سنوي مع نفس الشهر من العام الماضي بنحو 23.4 في المائة. كما ارتفع حجم الصفقات الشهرية للقطاع التجاري لنفس الشهر بنسبة 40.2 في المائة إلى 11.58 مليار ريال، بينما سجل انخفاضا سنويا بنسبة – 6.0 في المائة.

بالنسبة لأعداد العقارات المبيعة خلال الشهر، فقد سجل مجموعها ارتفاعا 60.2 في المائة، مقارنة بالشهر السابق، لتتجاوز 25.8 ألف عقار مبيع، مقارنة 17.8 ألف عقار خلال الشهر السابق. وحسبما تبين الإحصاءات الصادرة من وزارة العدل، تشكل الأراضي والأراضي الزراعية النسبة الأكبر في ميزان السوق العقارية بصورة عامة، التي بلغ إجمالي قيمة تعاملاتها خلال عام 2013 بأكمله نحو 419 مليار ريال (15 في المائة من إجمالي الناتج المحلي)، في حين وصل إجمالي قيمة تعاملاتها من بداية العام الجاري حتى نهاية أيلول (سبتمبر) الماضي إلى 339.5 مليار ريال، تؤكد الإحصاءات أنّ الأراضي عموما (قطع الأراضي، الأراضي الزراعية) تشكل من حيث نسبتها إلى إجمالي عدد العقارات المنقولة نحو 91.9 في المائة من إجمالي العدد، وتشكل نحو 93.3 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات، وتشكل نحو 99.0 في المائة من إجمالي مساحات تلك العقارات.

وهو ما يشير إلى تركز عامل المضاربات في السوق العقارية بصورة كبيرة جدا، عمل التقرير على تجاوز تأثيراتها المضللة في الأسعار، وهو ما قامت عليه طريقة احتساب المعدل سواءً في منظور الأسبوع أو الشهر، ولهذا حينما تقارن بين متوسط السعر الأسبوعي أو الشهري دون الأخذ بعين الاعتبار هذه التركيبة النسبية المتحيزة كثيرا إلى الأراضي، التي يغلب على أسعارها خاصة الأراضي الخام بمساحات كبيرة أو الأراضي الزراعية، فستظهر لديك متوسطات سعرية متدنية جداً لا تعكس فعليا حقيقة ما يجري على أرض الواقع، فعلى سبيل المثال بلغ متوسط سعر متر العقار السكني وفق هذه الآلية البسيطة بنهاية سبتمبر الماضي 286 ريالا فقط للمتر! نتج هذا الرقم المتدني جدا بسبب ارتفاع نسبة مساحات الأراضي والأراضي الزراعية إلى إجمالي المساحات المبيعة للعقارات، وصلت إلى 99.0 في المائة! في حين إن معالجة البيانات وأخذ تلك الأوزان النسبية المتحيزة كثيرا بعين الاعتبار، سيظهر لك نتائج مختلفة، تكون أقرب إلى الواقع الواجب أن تعبر عنه أي مؤشرات أو معدلات للقياس يتم استنتاجها، وهو الغرض الرئيس من المؤشرات وإلا ضعفت كثيرا الفائدة المأمولة منها، وهو ما ظهرت نتيجته في هذا التقرير حينما بلغت كما أُشير أعلاه 4778.3 ريال للمتر المربع! وهنا يُلاحظ الفرق الكبير بين الرقمين.

متوسطات أسعار العقارات

يركز التقرير التحليلي لـ”الاقتصادية” قراءته خلال الأسبوع على مستوى متوسط أسعار العقارات، على جانبين رئيسين: الأول: بالنسبة للمتوسط العام لأسعار العقارات على مستوى المملكة، سيتركز على ستة أنواع من بين الأنواع العشرة المبينة في إحصاءات وزارة العدل، هي (أرض زراعية، بيت، شقة، عمارة، فيلا، قطعة أرض). الثاني: بالنسبة للتوزيع الجغرافي للسوق (المحافظات، المدن، الأحياء)، سيتركز على المدن الكبرى في المملكة، التي تستقر فيها النسبة الغالبة من السكان (سعوديون، غير سعوديين)، وهي (الرياض، جدة، مكة المكرمة، المدينة المنورة، الدمام، الخبر)، حيث سيتم التركيز على سعر الأراضي السكنية فقط.

بناءً عليه، بلغ متوسط سعر المتر المربع السكني للأراضي الزراعية على مستوى المملكة بنهاية أيلول (سبتمبر) نحو 19.7 ريال للمتر المربع (تراجع شهري –46.9 في المائة، نمو سنوي 15.6 في المائة)، وبلغ متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية لنفس الشهر 703.5 ريال للمتر المربع (تراجع شهري –13.5 في المائة، نمو سنوي 15.7 في المائة)، وبلغ متوسط سعر البيت كوحدة سكنية لنفس الشهر نحو 345 ألف ريال للوحدة (تراجع شهري –27.2 في المائة، نمو سنوي 14.2 في المائة)، وبلغ متوسط سعر الشقّة كوحدة سكنية لنفس الشهر نحو 591 ألف ريال للوحدة (تراجع شهري طفيف –0.3 في المائة، نمو سنوي 6.8 في المائة)، وبلغ متوسط سعر العمارة (تضم وحدتين سكنيتين على أقل تقدير) لنفس الشهر نحو 1.5 مليون ريال للوحدة (نمو شهري 39.5 في المائة، نمو سنوي 29.0 في المائة)، وبلغ متوسط سعر الفيلا كوحدة سكنية لنفس الشهر نحو 1.39 مليون ريال للوحدة (نمو شهري 2.8 في المائة، تراجع سنوي – 8.0 في المائة)، مع الإشارة إلى انخفاض أعداد الفلل المباعة خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجاري بنسبة –35.5 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

فيما بلغ متوسط سعر المتر للأراضي (السكني والتجاري) حسب المدن بنهاية أيلول (سبتمبر) 2014، على النحو الآتي: الرياض (السكني 1376 ريالا للمتر المربع، التجاري 1979 ريالا للمتر المربع)، جدة (السكني 2032 ريالا للمتر المربع، التجاري 2770 ريالا للمتر المربع)، مكّة المكرّمة (السكني 3424 ريالا للمتر المربع، التجاري 5724 ريالا للمتر المربع)، المدينة المنورة (السكني 1285 ريالا للمتر المربع، التجاري 2188 ريالا للمتر المربع)، الدمام (السكني 1779 ريالا للمتر المربع، التجاري 2603 ريالات للمتر المربع)، الخبر (السكني 2333 ريالا للمتر المربع، التجاري 3955 ريالا للمتر المربع).

المصدر