د. عبدالله الفرج: سوق العقار بين الكم والكيف

يعاني سوق العقار في المملكة بشكل مزمن من هوة بين العرض والطلب. وهذه الهوة ليس فقط في الكم وإنما الكيف أيضاً. فمثلما نعرف، فإن سوق العقار كان وحتى فترة ليست بعيدة عرضة لتدخلات من قوى غير قوى السوق، ولذلك فإن تطورها، ولفترة طويلة، كان خارج إطار العرض والطلب. أو بالأصح خارج إطار العرض والطلب الحر اللذين هما عماد كل سوق. وأنا أشرت في مقالات سابقة، إلى أن النظم والقوانين لم تكن، فيما مضى، تسمح لشركات التمويل العقاري بالنشاط.

فعرض المساكن على المحتاجين لها لم يكن مسموح به إلا بعد اكتمال بناء تلك المساكن. وهذا خلق العديد من المشكلات: أولها عدم تمكن العقاريين من مواكبة الطلب، فكانت معظم الوحدات السكنية تبنى من أجل التأجير وليس التمليك.

الأمر الأخر نوعية المساكن المبنية، حيث كانت ضمن أدنى المواصفات والمقاييس. والسبب يعود، إلى الضوابط المتشددة على النشاط العقاري وعدم توفر السيولة الكافية لإنشاء وحدات سكنية وفقاً لأعلى المقاييس، وهذا خلف تركة ثقيلة. فرغبة رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة في الربح دفعها لبناء عمائر من طابقين وشقق مشوهة من الداخل والخارج. الأمر الذي أثر على منظر مدننا وخاصة العاصمة.

إن عمائرنا السكنية تمتد لكيلو متر طولاً، في حين أن ارتفاعها لا يتعدى طابقين في مغلب الأحيان، ملتهمة معها المساحات التي يمكن أن تخصص للمتنزهات والحدائق، ووصف أحد الزملاء للشقق المكونة لتلك العمائر بأنها أقرب إلى العنابر منها للوحدات السكنية لا يبتعد عن الواقع كما أكد زميل آخر. فبناء شقق ذات مواصفات عالية يحتاج إلى رؤوس أموال أكبر من إمكانية مغلب المستثمرين العقاريين.

فحرمان هؤلاء من الحصول مسبقاً على أموال المستفيدين، قد وضعهم أمام خيارات محدودة، كانت محصلتها التركة العقارية من العمائر المشوهة التي نراها أينما ذهبنا- والتي تختلف عما نراه في البلدان التي نزورها. والسبب يعود إلى أن شركات التمويل العقارية في تلك البلدان تضع مخططات لمساكنها ضمن أعلى المواصفات من قبل مكاتب تصميم متطورة، وذلك حتى تستطيع منافسة غيرها من الشركات العقارية التي هي الأخرى تبني وحداتها السكنية ضمن أعلى المعايير والمواصفات.

إن القيود المتشددة التي كانت سائدة لفترة طويلة في سوقنا العقارية قد ظلمت الناس وأجبرتهم على العيش في وحدات سكنية هي أقرب إلى العنابر منها إلى المساكن، ولذلك، ومثلما يقول بعض الزملاء فإن على سوقنا العقاري المريض، حتى تعالج نفسها، أن تنظر على الأقل إلى الأسواق العقارية في الدول المجاورة مثل البحرين وإلى شركة رائدة مثل شركة بن فقيه.

المصدر