د. بلقيس دنيازاد: لماذا يتراجع استخدام سندات الرهن العقاري.. عالمياً؟

تشير سندات الرهن العقاري (CMO) إلى نوع من أنواع الأوراق المالية المضمونة بضمان الرهن العقاري، والذي يحتوي على مجموعة من الرهون العقارية المجمعة مع بعضها البعض، والتي يتم بيعها على هيئة استثمار، تدار هذه الرهون من خلال تاريخ الاستحقاق ومستوى المخاطر، حيث تستلم السندات بضمان الرهن العقاري التدفقات النقدية، كما يعيد المقترضون الرهون العقارية التي تكون على شكل ضمان على هذه الأوراق المالية، وفي المقابل تقوم السندات بضمان الرهن العقاري بتوزيع رأس المال وفوائد المدفوعات على مستثمريها بناء على القواعد والاتفاقيات التي تم تحديدها مسبقا. يحق للمستثمر الذي قام بشراء سند الرهن العقاري أن يحصل مدفوعات الفائدة على الرهون العقارية وكذلك المدفوعات تجاه رأس المال، إذا تخلف المقترض عن السداد، كما يمكن للمستثمر أيضًا حبس الرهن، من ناحية أخرى إذا صادف المرتهن سداد رهنه مبكراً فقد يخسر المستثمر أمواله على مدفوعات الفائدة المستقبلية.

حجم سوق سندات الرهن العقاري وفق (market watch) تختلف سندات الرهن عن السندات التقليدية، مثل السندات التي تبيعها الحكومة، قد تتقلب الفائدة على سند الرهن العقاري، وهذا يتوقف على نوع القروض المضمنة، لكن السندات التقليدية لديها كوبون فائدة ثابت يبقى كما هو، أما سندات الرهن العقاري لديها أيضا ما يسمى تقدير متوسط العمر والذي عندما ينضج لا يتلقى المستثمر دفعة مبدئية لأنه تم تضمينه في قسيمة الفائدة الشهرية. تراجع القطاع  تشهد سندات الإسكان الجديدة طفرة في عالم الرهن العقاري، حيث سرعان ما فاق عدد سندات الإسكان القديمة السندات الجديدة التي ظهرت في العقد الماضي.

كما تراجعت سندات الرهن العقاري المزدحمة بقروض الإسكان في فترة الأزمة إلى 431.5 مليار دولار فقط من ذروتها في عام 2007 والتي بلغت أكثر من 2.3 تريليون دولار، وفق ما أورده موقع market watch الاقتصادي المتخصص. وتعثرت عمليات حبس الرهن العقاري الرئيسية وسداد القروض للمقترضين من خلال النظام، وذلك وفقا لبيانات Bank of America Merrill Lynch، وكتب محللون في Bank of America بقيادة Chris Flanagan في مذكرة موجهة إلى العملاء قالوا فيها: «في منتصف عام 2019 ستشهد الأوراق المالية المدعومة بالقروض السكنية من غير الوكالات نقطة تحول فيما يتعلق بإصداراتها».

سُميت سندات الرهن العقاري «بالأوراق المالية المدعومة بالقروض السكنية» RMBS بعد عام 1968 عندما تم تجميع المجموعة الأولى من قروض الإسكان في سندات قابلة للتداول، واستخدم مصطلح «غير وكالة» كعنصر أساسي لسندات الرهن العقاري التي تباع دون ضمانات حكومية. فيروس غير مرئي قام فريق Flanagan في Bank of America بتجميع مخطط يوضح التقارب شبه المتبادل بين مبلغ سندات الرهن العقاري قبل وبعد الأزمة دون دعم حكومي، وتم تشبيه سندات الرهن العقاري قبل الأزمة، والمنتجات المشتقة التي ضخمت الخسائر بعد انخفاض أسعار المنازل، بـ «فيروس غير مرئي» أصاب الأشخاص والمجتمعات وانتشر بطرق أثارت مخاوف بشأن السيولة والملائمة المالية في أماكن أخرى، كما قدم في صندوق النقد الدولي تقريرا عن عدوى الرهن العقاري في الولايات المتحدة، سنة 2008، منوها بأن سندات الرهن العقاري في فترة الأزمة لم تتعد 56.5 % من السوق إلا أن أضرارها انتشرت على نطاق واسع، حيث تسببت في خسارة ما يقدر بنحو 600 مليار دولار فقط من حوالي 3 تريليونات دولار من سندات الرهن العقاري غير التابعة للوكالات الصادرة بين عامي 2005 و 2008، وذلك وفقًا لبيانات من شركة Intex لتحليل السندات. وأكد Jody Shenn نائب الرئيس وكبير المحللين في وكالة Moody’s Investors Service أن هذا النوع من السندات بمثابة درس قاسي للمستثمرين، حيث صرح قائلا: «السوق يأخذ هذه الدروس للمضي قدمًا».

بوادر أزمة جديدة منذ اندلاع أزمة الرهن العقاري عام 2008 تمت تعبئة معظم القروض السكنية الجديدة وبيعها إلى وكالات الإسكان الأميركية، التي تصدر سندات مع ضمانات، حيث تطلب الوكالات من قروض الرهن العقاري اتباع معايير أكثر صرامة من القروض غير المدفوعة أو الوظائف أو الأصول للمقترضين غير المؤهلين التي كانت شائعة في منتصف العقد الأول من القرن العشرين، لكن الجهود الأخيرة لجذب رأس المال الخاص إلى تمويل الإسكان في الولايات المتحدة كانت تكتسب زخماً، وأصبحت السلالات الأحدث من سندات الإسكان التي تفتخر بحماية أفضل للمستثمرين في ارتفاع الآن.

هل ستتحقق الحماية؟ تتبع العديد من ضمانات الرهن العقاري الجديدة أسلوب حماية المستهلك المالي، والذي أنشئ في أعقاب الأزمة المالية للمساعدة في حماية المستهلكين من ممارسات الإقراض التعسفية، حيث وضعت معايير جديدة تجعل قروض المنازل أكثر أمانًا وأسهل على المقترضين أن يفهموها، مع مطالبة المقرضين بالتحقق من قدرة المقترض على دفع أقساط الرهن العقاري الخاصة به.

وقال Sam Dunlap كبير مديري المحافظ لدى Angel Oak Capital Advisors «من المفارقات أننا كنا بحاجة إلى قاعدة تتطلب من المقرضين التحقق من قدرة المقترض على السداد»، لقد كان Angel Oak مصدرًا لسندات الرهن العقاري الأحدث التي تجمع القروض المنزلية للمقترضين مع مصادر دخل غير تقليدية، مثل أصحاب الأعمال الحرة، هذه القروض هي جزء من مجموعة صغيرة، ولكنها متنامية من القروض التي تعتمد على البيانات المصرفية لفحص الجدارة الائتمانية للمقترضين، بدلاً من وثائق الدخل الكامل.

منتجات مالية سامة ويتوقع Bank of America هذا العام إصدار سندات الرهن العقاري بقيمة 102 مليار دولار خارج تلك التي تدعمها الحكومة، في حين لا يزال الانخفاض ظاهرا عند مقارنته مع ذروة السوق، إلا أنه يمثل ضعف الكميات التي شهدها عام 2016.

بالرغم من انتهاء الأزمة إلا أن القطاع لا يزال لديه بعض الملوثات، حيث فقد الملايين من المقترضين منازلهم بسبب حبس الرهن وإجراءات البنوك المركزية التي اعتمدت لدعم النظام المالي العالمي، وما زال تأثير هذه المنتجات السامة لأكثر من عقد من الزمن.

المصدر