دور هشاشة قطاع العقارات في رفع أسعار الفائدة

الشركات العقارية والصناديق الاستثمارية المدرجة لم تحقق نجاحا جيدا في الأسابيع الأخيرة – كما أن المزيج المكون من اضطرابات السوق العالمية، واحتمال ارتفاع أسعار الفائدة الأمريكية أديا إلى تقليص المعروض من الممتلكات العامة بنحو 20 في المائة.

إصدار المداولات الأخيرة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي الذي يشير إلى عدم وجود سبب وجيه لعدم رفع الأسعار أخيرا، ربما يثير فزع السوق بالنسبة للذين يتابعون هذه الأرقام.

وبما أن سياسات التيسير الكمي من مجلس الاحتياطي الفيدرالي كانت كلها عن تضخيم قيم الأصول، بما في ذلك قيمة العقارات – مؤشر آي شيرز للصناديق العقارية ذات الجودة العالية والمدرجة في البورصة، من إصدار بلاك روك، ارتفع بنسبة 30 في المائة في العام الماضي – يعتقد كثير من المحللين أنه من المقرر حدوث تصحيح في الوقت الذي ينعكس فيه اتجاه تلك السياسات.

التنفيذيون في شركات الاستثمار العقاري، على الرغم من أنهم واثقون من أن القيم ليس أمامها مجال آخر للتراجع، وهي أقل عرضة بكثير لارتفاع أسعار الفائدة ما يؤكده المعارضون. وهم يشيرون إلى أن الإشارات الإيجابية في اثنين من متغيرات “الاحتياطي الفيدرالي”، وهما نمو الوظائف والتضخم، هي جيدة للتمويل العقاري وأكثر من كافية لتعويض أي سحب من ارتفاع متواضع في أسعار الفائدة.

قالت بروكفيلد لإدارة الأصول للمساهمين في نهاية الربع الثاني من العام، “لقد قمنا بتشغيل أعمالنا من خلال توقّعنا بأن أسعار الفائدة سترتفع، وخصوصا في الولايات المتحدة؛ في الواقع، نحن نرحب بهذا”. وأضافت، “سترتفع أسعار الفائدة لأن الاقتصاد آخذ في التحسن، وهذا إيجابي بالنسبة للأعمال التجارية.

قد تتراجع العوائد قليلا في المرحلة المقبلة، ولكن كانت معدلات الرسملة (معكوس العائد) عالية بعناد بالنسبة لأسعار الفائدة لسبب واحد محدد… وهو أن الجميع يعرف أن أسعار الفائدة كانت في سبيلها إلى الارتفاع. لكن في الوقت نفسه أشارت الرسالة، “لقد كنا بائعين صافين للأصول في الولايات المتحدة، بالنظر إلى المبالغ القوية من رأس المال المتاح للمستثمرين” حسبما أضاف.

والنظرة الكلية تعد أيضا داعمة، لا سيما بالنسبة لسوق العقارات السكنية. ويشير تقرير من بنك جولدمان ساكس، الاستثمار السكني هو على وتيرة النمو بمعدل ثابت يبلغ 9 في المائة هذا العام. نحن نقوم بتقليص توقعاتنا لعام 2016 قليلا – نعمل على خفض توقعاتنا للاستثمار السكني إلى 8 في المائة من 11 في المائة في السابق – ولكن لا نزال نتوقع لسوق الإسكان أن تكون الأفضل أداء بين المكونات الرئيسة من الناتج المحلي الإجمالي. هذا على الرغم من البدايات المتقلبة للإسكان – بما في ذلك انخفاض بنسبة 11 في المائة في تشرين الأول (أكتوبر) الماضي.

وعلاوة على ذلك، فإن السوق العامة والسوق الخاصة اليوم تختلف بشكل كبير في تقييماتها عن القيمة الحالية – تفاوت كان مشهودا في الآونة الأخيرة في سوق شركات التكنولوجيا والإنترنت كذلك.

السوق الخاصة لم تقم بالتداول بانخفاض بقدر نظيرتها العامة. شركات بما في ذلك بلاكستون وبروكفيلد تتطلع الآن إلى الاستفادة من ذلك التفاوت لاستملاك الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار وتحويلها إلى شركات خاصة.

لديهما الكثير من الأموال التي سوف يضعانها في الواقع على حد سواء في صناديق الاستثمار العقاري والشركات العامة، وذلك وفقا لما يقوله المحللون. ويقول بوب ستيرز من شركة الاستثمار العقاري كوهين أند ستيرز في نيويورك “إنهم يقومون بالتداول عند ما يصل إلى خصم بنسبة 20 في المائة لصافي قيمة الأصول”. ويضيف، “هذا يشبه شراء الدولار مقابل 90 سنتا”.

وإضافة إلى ذلك، فإن المحللين يرفضون هذه الفكرة (التي يؤمن بها بعض محافظي الاحتياطي الفيدرالي وغيرهم) التي تقول إن هناك أي شيء مثل الفقاعة في بعض القطاعات العقارية التي ارتفعت فيها الأسعار بشكل كبير، مثل سوق العقارات التجارية. إذا كانت الأسعار مرتفعة فذلك بسبب نقص المعروض، كما يقولون، على النقيض من عام 2007. “في ذلك الوقت كان المشترون يجرون عمليات الاستحواذ بالمال الذي تمت استدانته بالرفع المالي”، كما يقول بروس فلات، رئيس بروكفيلد. ويضيف، “اليوم، كل ذلك هو رأس المال الخاص بحقوق الملكية، وليس الدين”.

وأخيرا، هناك حجة نسبية يجب تقديمها لصالح القطاع العقاري. يضيف ستيرز، “قطاع العقارات هو [سندات الخزانة المحمية من التضخم] الذي يتحرك بقوة نتيجة تناول المنشطات.

صناديق الاستثمار العقاري ليست سندات. الشيء المؤكد تماما هو أنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة وكنت تستثمر في الدخل الثابت فسوف تخسر المال.

ماذا لو كان مجلس الاحتياطي الفيدرالي على خطأ وأن السبب في أي ارتفاع في أسعار الفائدة لا يعود إلى تعافي الاقتصاد الأمريكي بقدر ما يعود إلى عوامل أخرى؟ في الواقع، احتار كثير من المراقبين بسبب الإصرار على أن الاقتصاد الأمريكي في حالة انتعاش في حين أنه عاجز على اختراق النمو الاقتصادي خارج نطاق 2 في المائة إلى 2.5 في المائة، وجزء كبير من تفسير انخفاض معدل العاطلين عن العمل هو أن كثيرا من الناس تسربوا من السوق. تبقى الزيادات في الأجور مخيبة للآمال. وكانت مبيعات التجزئة مع اقتراب موسم العطلات ضعيفة بشكل مخيب للآمال.

في هذه الحالة، فإن الحجة التي تقول إن الاستثمارات الأخرى ستكون حتى ذات أداء أسوأ، هي حجة لا تشفع ولا تنفع.

المصدر