تقرير: شنغهاي أقل المدن العالمية تكلفة في ملكية العقارات

أكد تقرير حديث صادر عن نايت فرانك وإيرنست آند يونغ، أن مدينة شنغهاي هي أقل المدن العالمية تكلفة من حيث ملكية العقارات من قبل المستثمرين الدوليين، ويحلل تقرير الضرائب العالمية 2015، تكاليف شراء وامتلاك وبيع العقارات السكنية الفاخرة من قبل المشترين الأجانب على مدى فترة خمس سنوات (2010 – 2015)، فضلاً عن عرض التكاليف الضريبية في 15 مدينة رئيسية في جميع أنحاء العالم. ويحلل التقرير تكاليف شراء الأفراد للعقارات باسمهم كاستثمار، لطرحها للإيجار على مدى فترة خمس سنوات.

ويقول ليام بيلي، الرئيس العالمي للأبحاث في نايت فرانك، أن كثيراً ما يطلب منا مقارنة تكاليف شراء العقارات والضرائب العقارية في مختلف أنحاء العالم، وقد أوردنا بأن شنغهاي وموناكو تتمتعان بأقل تكاليف الشراء والضرائب العقارية (2.9٪ و 3.5٪ على التوالي)، بينما حققت المدن الأخرى نتائج مثيرة للاهتمام أيضاً. تتمتع هونغ كونغ وسنغافورة على سبيل المثال، بتكاليف منخفضة لشراء العقارات بنسبة 3.7٪ و 4.3٪ على التوالي لعقار بقيمة مليون دولار ولكن رسوم التسجيل عالية بالنسبة للمشترين الأجانب مما يعني أن الضرائب مرتفعة نسبياً وتبلغ 22.4٪ و 19.0٪ على التوالي، وتبقى تكاليف الملكية الإجمالية لعقارات مليون و 10 ملايين دولار عند المستوى نفسه في بعض المدن (ساو باولو ومومباي وجنيف) في حين تشهد مدن أخرى انخفاضاً كبيراً بالنسبة لعقارات 10 ملايين (نيويورك وباريس)، وبالنظر إلى الضرائب فإن دبي وباريس تليان موناكو في المستويات الضريبية المنخفضة عند شراء العقارات لغير المقيمين على مستوى مليون دولار. فالمستثمرون هنا يدفعون رسوم ضريبة اجمالية بقيمة 3.6٪ و 7.0٪ على التوالي خلال فترة خمس سنوات. ويبقى هذا المستوى من الضرائب تقريباً هو نفسه عند شراء العقار ب 10 ملايين دولار ولكن النسبة تقفز في باريس إلى 12.8٪.

وتؤكد كارولين ستيبلر، مديرة خدمات الضرائب للعملاء في المملكة المتحدة وايرلندا في ايرنست آند يونغ، أنه عند شراء العقارات كاستثمار لن تكون الضرائب هي مصدر القلق الأول ولكنه مهم لأنه غالباً ما يكون العائد بعد اقتطاع الضريبة هو مقياس نجاح الاستثمار فيما بعد. تشير أبحاثنا إلى أن العبء الضريبي عبر المدن في هذا التقرير يختلف إلى حد كبير في كل من القيمة وطريقة تطبيقه. تتراوح الضرائب من 3.5٪ أو 3.6٪ من أسعار العقارات خلال خمس سنوات في موناكو ودبي على التوالي، إلى أكثر من 30٪ في ساو باولو، لكن القاسم المشترك في جميع هذه البلدان، أنه لم تظهر اي علامة على تباطؤ، ما يدلّ على التركيز المستمر على الممتلكات كمصدر للضرائب، وتقلبات أسعار صرف العملات وتدفقات الثروة، والتغييرات الضريبية وتذبذب مستويات العرض والطلب كان لهذا كله تأثير على أداء أسواق العقارات السكنية الفاخرة في جميع أنحاء العالم. وبما أن معدل نمو الأسعار تباطأ في العديد من أسواق المدن العالمية، فقد أصبحت تكاليف المعاملات والضرائب ذات أهمية متزايدة للمستثمرين.

وتقع لندن في منتصف قائمة المدن الخمس عشرة عند تحليل كل من تكاليف الملكية والتكاليف الضريبية. يفرض على المستثمرين الأجانب ما نسبته 7.8٪ و 5.4٪ من سعر العقار عند شرائه على مستوى مليون دولار و10 ملايين دولار على التوالي، وعند النظر إلى تكاليف الضرائب – بما في ذلك رسوم التسجيل وضريبة الأراضي – فإن المستثمرين يدفعون 9,7٪ على استثمار بقيمة مليون دولار و 20,7٪ لعقار قيمته 10 ملايين دولار.

وعند تحليل هذه المدن من حيث الكلفة الأعلى لشراء العقارات، ترى نايت فرانك وإيرنست آند يونغ بأن باريس (15.3٪)، برلين (13.3٪) وجنيف (12.6٪) لها أكبر أثر على المستثمرين الأجانب من حيث كلفة شراء العقارات بقيمة مليون دولار بينما تحل جنيف محل باريس عند النظر بالعقارات ذات مستوى 10 ملايين دولار، حيث يجب أن يدفع المستثمرون 13.2٪ من سعر البيع على فترة خمس سنوات، تليها برلين (11.3٪) ثم موناكو (10.8٪).

وبالنظر في التكاليف الضريبية في 15 مدينة، فإن الضرائب الأعلى هي في ساو باولو سواء على مستوى عقارات مليون دولار أو 10 ملايين دولار حيث تبلغ تكلفة المستثمرين 31.5٪ خلال فترة خمس سنوات. وتليها هونغ كونغ حيث يدفع المستثمرون هنا 22.4٪ من أصل مليون دولار تكلفة العقار على مدى فترة خمس سنوات ولكن سيدني تحل محل هونغ كونغ عند العقارات بقيمة 10 ملايين دولار حيث تبلغ ضريبة المشترين الأجانب 26.0٪ من قيمة العقار.

وعلّق ضياء نوفل، مدير أبحاث الشرق الأوسط وشمال افريقيا في نايت فرانك، قائلاً: “يستخدم صناع القرار الضرائب ورسوم تسجيل الملكية بشكل مضطرد كوسيلة لتنظيم الطلب على المساكن، وضبط مستويات مقدرة شراء المساكن وتوليد الدخل. وهذا بالضبط ما حدا بالسلطات لمضاعفة رسوم المعاملات العقارية في الامارات، ومع ذلك، بالنظر إلى تقرير نايت فرانك وإيرنست آند يونغ، نجد أن تكاليف الشراء في دبي لا تزال منخفضة مقارنة بمدن عالمية أخرى. وهذا، بالإضافة إلى مرور العقارات السكنية هنا بمرحلة تصحيح سعرية أدت إلى الوصول إلى مستويات مقبولة عالمياً، يدعم استقرار الطلب المحلي والخارجي وينتقل بالسوق إلى مرحلة النضوج.”