دراسة علمية تكشف عوامل اختيار الوحدات السكنية الإيجارية

قدمت الباحثة سمر كامل محمد حسن العجيب المعيدة في كلية الاقتصاد والإدارة بجامعة الملك عبدالعزيز، وتعمل حالياً على الحصول على شهادة الدكتوراه في التمويل العقاري دراسة علمية مسحية حديثة في مدينة جدة، أوضحت الدراسة العوامل التي تحدد عوامل اختيار الوحدات السكنية الإيجارية؛ حيث أظهرت نتائج هذه الدراسة أن أهم المتغيرات المحددة لإيجار الوحدات السكنية؛ هي:

عدد غرف النوم، عدد الحمامات، عدد أفراد الأسرة، الدخل السنوي، الوقت اللازم للوصول إلى مدارس الأبناء.

وأشارت الدراسة إلى ان جدة تطورت تطورا هائلاً من حيث المساحة، السكان، وعدد المساكن. الأمر الذي كانت له آثار انعكاسية على سوق العقارات ومن هنا كانت الدراسة هي الأولى من نوعها في الهدف، للتعرف على الأسس والقواعد التي تحكم العلاقة الإيجارية بين الملاك والمستأجرين ومن ثم التوصل إلى بعض التوصيات التي قد تساعد في رسم السياسات المتعلقة بالإسكان في المملكة العربية السعودية.

وطبقاً للدراسات النظرية التي تمت في هذا المجال، فإن الإيجار السنوي يعتمد على مجموعة الخصائص المتعلقة بالوحدة السكنية. هذه الخصائص أمكن تقسيمها إلى: المتغيرات الهيكلية، متغيرات الجوار، متغيرات البعد عن المراكز المهمة في المدينة، ومتغيرات الأسرة، فتفضيلات الأسرة لوحدة سكنية ما تعكس بالضرورة هذه الخصائص.

وأظهرت النتائج أن أهم المتغيرات المحددة لإيجار الوحدات السكنية والتي تسهم بدرجة عالية من الثقة هي على التوالي: عدد غرف النوم، عدد الحمامات، عدد أفراد الأسرة، الدخل السنوي، الوقت اللازم للوصول إلى المدارس.

وقدمت الدراسة توصيات يمكن من خلالها إرساء بعض المعايير التي تساعد على الانتشار الجغرافي والتخطيط العمراني والحضري لمدينة جدة، وهي:

أولاً: نسبة الفئة العمرية من الشباب تمثل نسبة كبيرة في التركيبة السكانية للمملكة وهي الفئة العمرية المناسبة للزواج والبحث عن المسكن. بالتالي يجب وضع استراتيجيات جديدة تسمح بالتوسع الرأسي وتعدد الأدوار خاصة في المناطق التي تشكو من ضائقة سكانية عالية في ضوء ارتفاع أسعار الأراضي والإيجارات.

ثانياً: رفع مستوى المعيشة للأفراد لمواجهة الغلاء في تكاليف السكن عن طريق صرف بدل سكن يتناسب مع عدد أفراد الأسرة، فالإنفاق على السكن يمثل نسبة كبيرة من إجمالي دخل العائلة وفي حال تأمين السكن بشكل ميسر، فستوجه هذه الزيادة إلى الإنفاق على السلع والخدمات الأخرى، مما يعني ارتفاع غير مباشر في متوسط دخل العائلة، الأمر الذي يسهم في زيادة الإنفاق على التعليم والصحة والترفيه والخدمات الأخرى.

ثالثاً: زيادة تمليك الوحدات السكنية: طبقا للمعلومات الواردة من عينة البحث المسحوبة فإن نسبة الوحدات السكنية المؤجرة تقدر بنحو 70% من إجمالي الوحدات. في حين تقدر نسبة الوحدات المسكونة من أصحابها بما يعادل 27%، كذلك نجد أن نسبة الشقق المؤجرة تبلغ 89% من إجمالي عدد الشقق الموجودة في جدة. وهذا دليل على انخفاض نسبة الملاك الساكنين في الوحدات التابعة لهم. ولزيادة نسبة الملاك نقترح المزيد من الأنظمة الحكومية التي تقضي بإمكان بيع الشقق وتمليكها في المملكة، وقد يسهم القطاع الخاص في إنشاء المشاريع الاستثمارية الهادفة لزيادة المعروض من الوحدات السكنية.

رابعاً: توفير المرافق العامة لمختلف الأحياء: أن توافر المرافق العامة مثل الماء والكهرباء والهاتف والصرف الصحي يؤدي إلى ارتفاع الإيجار السنوي للوحدات السكنية. من هذا المنطلق يجب على أمانة مدينة جدة بالتعاون مع الوزارات ذات العلاقة، العمل على توفير هذه الخدمات للوحدات السكنية في مختلف الأحياء الواقعة ضمن حدود نطاق المدينة لما لذلك من آثار إيجابية في متغيرات منطقة الجوار وبالتالي في الإيجار السنوي.

خامساً: إنشاء مدن سكينة نموذجية في ضواحي المدن الرئيسية تتوافر فيها جميع الخدمات التعليمية والصحية والترفيهية لتوفير السكن الميسر ومنخفض التكلفة مع تخفيف الاختناقات في المدن الرئيسية. فيجب الحد من مستويات الكثافة السكانية المرتفعة التي تعاني منها بعض الأحياء.

وعمدت الدراسة التي حصلت الباحثة سمر العجيب بموجبها على درجة الماجستير في الاقتصاد، تخصص استثمار عقاري، إلى عدة نتائج تجيب على التساؤلات التالية:

– ماهي التغيرات العمرانية التي حدثت لمدينة جدة في خلال فترة العشر سنوات الأخيرة؟

– هل لعدد السكان ارتباط بارتفاع أو انخفاض مستوى التوسع العمراني؟

– ما نوع العلاقة التي تربط بين التوسع العمراني وإيجارات الوحدات السكينة؟

– ما العوامل المؤثرة على إيجار الوحدة السكنية؟

كما اعتمدت الدراسة التي أقيمت عام 1432 ه على 256 عينة من أصل 600 عينة. حيث تم استبعاد حوالي 3% من عينة الدراسة لعدم استكمال البيانات بها، واستبعاد ما يقارب 25% من العينة كونها تعود لملاك وليس لمستأجرين. وقد وضعت الأسئلة بصور مرتبة ومباشرة وأعطيت خيارات للإجابة قدر الإمكان.